मुंबई व उपनगरांच्या विकासासाठी समूह पुनर्वकिास धोरण अर्थात क्लस्टर डेव्हलपमेंटचा विचार सरकार करीत आहे. याचे फायदे व त्यावरील आक्षेप यांविषयी आढावा घेणारा लेख..
मुंबईत पुनर्वकिास करून घेण्याकरता सध्याची दाटी, इमारत बांधणीकरता पुरेशी जागा नसणे व खेळाच्या मदानाकरता जागा न उरणे इत्यादी समस्यांकरता सरकार मुंबईकरता व परिसराकरता समूह पुनर्वकिास धोरण अर्थात क्लस्टर डेव्हलपमेंट राबविण्याचा विचार करत आहे. हे धोरण लागू झाल्यावर त्याचा फायदा सागरी हद्द नियंत्रण कायद्यांतर्गत येणाऱ्या मालमत्तांनाही लागू होणार असल्याने उपनगरातील शेकडो इमारतींचे ग्रहण सुटण्याची शक्यता वाटत आहे.
वसाहती इमारतींचा समूह पुनर्वकिास वा जुन्या मालमत्तेचे पुनíनर्माणरूपात उभे करण्याचे धोरण म्हणजे जवळच्या मालमत्तांचा गट करून जमिनीचा विकास करणे यात जादा जमिनीच्या मोकळ्या जागेत, करमणुकीच्या साधनात वा बाग-बागायतीमध्ये रूपांतर करता येते.
असे सामूहिक तत्त्वांचे धोरण इतर देशांत लोकप्रिय ठरत आहे, कारण विकासकाला यात जमिनीच्या प्रती एकेक तुकडय़ाच्या हिशेबाने कमी खर्च येतो. आणखी फायद्याचे मुद्दे म्हणजे त्या विकासहद्दीत जास्ती हरित वा सार्वजनिक जमीन निर्माण होते, शेजारच्या कुटुंबांशी जवळीक वाढते आणि वर्षांजल विनियोगाची अधिक कार्यक्षमतेनी आखणी करता येते. सार्वजनिक जागेसंबंधी शेजाऱ्याबरोबर तंटा होऊ शकतो, तसेच अशा समूह पुनर्वकिासाला नियोजनकारांची हरकत येऊ शकते.
समूह विकासाची कल्पना नवीन नाही. इंग्लंड व अमेरिकेत समूह विकासाची प्रथा उपनगरांकरता वापरली जात आहे. प्रथम ही विकासयोजना न्यू जर्सीच्या रॅडबर्न येथे १९२८ मध्ये उपयोगात आली. नंतर ती न्यू जर्सीच्या इतर भागांत तसेच अमेरिकेच्या मेरीलँड, व्हर्जििनयाला वापरली गेली. आता ही कल्पना सर्व अमेरिकेभर पसरली आहे.
सामूहिक विकासाचे हेतू व फायदे
जमिनीच्या तुकडय़ाच्या नसíगक साधम्र्याचे एकत्रीकरण करून फायदा उठविणे. पर्यावरणाच्या दृष्टिकोनातून एखाद्या संवेदनक्षम भागाचे वा महत्त्वाच्या भागाचे कायमचे संरक्षण करणे. जमिनीखालील पालिका सेवावाहिन्यांचा जास्तीतजास्त उपयोग करणे व प्रदूषण कमी करणे. उपयुक्ततेकरता मोकळ्या जागा वाढविणे. समूहगटामुळे रस्त्यांच्या लांबीवर मर्यादा आल्याने पादचाऱ्यांना मोकळीक, सायकलींचा उपयोग होऊ शकतो. पेट्रोलचा कमी वापर, त्यामुळे विषारी वायूचे कमी उत्सर्जन होते. समूह विकासाला कमीतकमी २ ते ५ एकर जमीन असावी. प्रत्येक घर रस्त्यापासून १२ फुटावर असावे. २५ टक्के मोकळी जागा असावी.
मुख्यमंत्र्यांनी अलीकडेच नवीन समूह पुनर्वकिास धोरणाविषयी घोषणा केली. मुंबई शहरातील उपकरयुक्त इमारतींकरता समूह पुनर्वकिास धोरण आहे ते आता सुधारित आवृत्तीमध्ये शहराकरता व उपनगरांकरताही वापरले जाणार आहे. त्यावर मुंबईकरांकडून काही सूचना असल्यास त्या सरकारकडे पाठवाव्यात. मुख्यमंत्र्यांनी एक गोष्ट मान्य केली की उपकरयुक्त इमारतींचे समूह पुनर्वकिास धोरण बाकी इमारतींना राबविण्यात आल्याने यातील बरेचसे प्रकल्प अडले आहेत. २००९ मध्ये हे धोरण आल्यानंतर विकासकांनी ४८ प्रकल्प प्रस्तावित केले, त्यातील फक्त दोनच प्रकल्पांना मान्यता मिळाली. समूह पुनर्वकिास योजनेमध्ये सुधारणा घडवून आणण्याकरता नागरी विकास खात्याचे मुख्य सचिव व पालिका आयुक्तातर्फे एक अभ्यासगट स्थापला गेला होता.
सुधारित धोरणाप्रमाणे उपनगरांमध्ये समूह पुनर्वकिास घडवून आणण्याकरता जमिनीचा तुकडा कमीतकमी १०००० चौमी असला पाहिजे. उपनगरामध्ये शहर विभागापेक्षा जमीन तुकडे मोठय़ा आकाराचे असल्याने तेथे शहराकरता ४००० चौमीचा नियम व त्याबरोबर चटईक्षेत्र गुणोत्तर (ारक) ४ लागू पडत नाही. आता हे समूह पुनर्वकिासाचे धोरण सर्व ३० वष्रे झालेल्या इमारतींना लागू पडेल. ३० वर्षांहून कमी वष्रे झालेल्या इमारतींनाही ते लागू होईल, जर त्या इमारती धोकादायक झालेल्या असतील तर. नागरी विकास खात्याने असे सुचविले की, अशा समूह पुनर्वकिास प्रकल्प योजनांना मान्यता देण्याचा अंतिम अधिकार मुंबई पालिकेच्या शिफारशीनंतर सरकारच्या विकास खात्याकडेच राहील.
बऱ्याच प्रकल्पांना सरकारने अशी सवलत दर्शविली आहे की, धोरण अमलात आल्यापासून ३ वर्षांच्या आत कोणी प्रकल्प हातात घेतला तर त्या पुनर्वकिसित सदनिकांना १० टक्के अधिक बांधील क्षेत्रफळ मिळेल. जमीन तुकडय़ावरील घरमालकांचे जी १०० टक्के अनुमती आवश्यक होती, ती आता ७० टक्के चालू शकेल. जर विकासकांनी ७० टक्के जमिनीची अनुमती मिळविली, तर सरकारकडून उरलेली जमीन त्या विकासकाला आधीची ७० टक्के जमीन मिळवायचा जो खर्च झाला आहे त्या दराने मिळवून दिली जाईल. जर प्रकल्प जमीन सरकारी वा निमसरकारी असेल तर प्रकल्पाला अंतिम मान्यता देण्याची जबाबदारी उच्च दर्जा रक्षणकर्त्यां समितीकडे राहील.
ज्या जमिनीचे दर किमतीने कमी असतील त्या प्रकल्पांना वाढीव चटईक्षेत्र गुणोत्तराचा (पुनर्वसित घरांचे चटईक्षेत्र वजा केल्यावर) लाभ मिळण्याकरता दर ठरविण्याकरता यासंबंधी तयार असलेली कोष्टके बघितली जातील. अशा सुधारित धोरणामुळे सर्वाना चटईक्षेत्र गुणोत्तराचा समान लाभ मिळेल.
या धोरणातील आक्षेप
या समूह पुनर्वसनाच्या धोरणातून सध्या मुंबईत असलेल्या जागेच्या तुटवडय़ात आणखी वाढ होईल, मालमत्तेचा दर, किंमत व घराचे भाडे अधिक होईल.
जुन्या इमारतींना पुनर्वसित करण्याची सुरुवात प्रथम १९९१ मध्ये झाली, पण ती फक्त उपकरयुक्त इमारतींनाच (१९४० पूर्वी बांधलेल्या) लागू होती. यातील बऱ्याचशा इमारती मोडकळीस आलेल्या होत्या आणि त्यांचे मालक त्या दुरुस्त करण्यास राजी नव्हते, कारण त्यांना त्याबद्दल दुरुस्त करून काहीही नफा मिळणार नव्हता. त्या इमारत-मालकांनी बाजार-दराने घराची भाडी वाढविली नाहीत, कारण नशिबाने त्या वेळच्या प्रचलित असलेल्या कायद्यांनी त्यावर बंधने घातली; परंतु या धोरणात कालानुरूप अनेक बदल घडून आले व त्यातील मुख्य हेतू नाहीसा झाला. नवीन धोरण जे गेल्या महिन्यात (डिसेंबर २०१३) जाहीर झाले ते सर्व ३० वर्षांहून अधिक झालेल्या इमारतींना लागू आहे, मग त्या धोक्याच्या नसतील तरी चालेल. हे धोरण उपनगर क्षेत्रालाही लागू झाले आहे. त्यामुळे ज्या इमारती उपनगरात १९७० वा १९८० मध्ये बांधलेल्या आहेत व अजून त्या मजबूत अवस्थेत आहेत त्या इमारतीही पुनर्वसनाच्या नावाखाली मोठय़ा विकासकांच्या पकडीत जाऊ शकतात.
प्रथम इमारतींचे आयुष्य ३० वर्षांहून कितीतरी अधिक राहू शकते. अशा मजबूत इमारती ही एक राष्ट्रीय संपत्ती आहे. त्या तोडून पुनर्वसनाकरता घेतल्या तर तो एक राष्ट्रीय विनाश आहे. म्हणून इमारती ३० वर्षांच्या वा अधिक असलेल्या व राहण्यास योग्य असल्यास, धोरणाप्रमाणे पुनर्वसन प्रकल्पांकरता मान्य करणे, ही एक अयोग्य गोष्ट ठरेल.
दुसरी गोष्ट कुठल्याही इमारत प्रकल्पांना लोखंड, सिमेंट व अनेक नसíगक गोष्टींचे साठे जे तुटवडय़ात आहेत वा मोलाचे आहेत त्यांचा वापर होणार आहे. या वस्तूंचा वापर दुसऱ्या कमी विकसित झालेल्या जमिनींकरता उपयोगात आणल्यास लोकांना राहण्याकरता जास्त इमारती मिळतील. महाराष्ट्रात अशा अविकसित राहिलेल्या जमिनी भरपूर आहेत तेथे गृह-प्रकल्प राबवावेत.
साधारण मध्यम प्रतीच्या गृह-प्रकल्पांना पुरा होण्यास ४-५ वर्षांचा कालावधी जातो. त्यामुळे अशा पुनर्वसन प्रकल्पांना किती काळ लागेल ते ज्याचे त्याने ठरवावे. मधल्या वेळात (जो काळ अनेक वर्षांचा राहील कदाचित) त्यांनी कोठल्या घरात राहायला जायचे? सरकारी वा पालिकेचे कायदे गुंतागुंतीचे असतात त्यामुळे बहुतेक प्रकल्प रखडतात.
पुनर्वसन प्रकल्पांचा खर्च अवाढव्य आहे, त्यात विकासकांचा कदाचित भरपूर फायदा असेल, पण राहणाऱ्या व्यक्तीला त्याचा कितपत व केव्हा लाभ होणार ते सरकार नक्की सांगू शकत नाही.
असे सरकारी धोरण ज्यात जमिनीचा, चटईक्षेत्राचा, इमारतीच्या आयुष्याचा, खर्चाचा व विकासकाच्या/ राहणाऱ्याच्या फायद्याचा स्पष्ट उल्लेख नाही असे धोरण/ प्रकल्प काही कामाचे आहेत काय? यातून मुंबई विकासाचा मुद्दा बघितला तर ती शांघायच्या दिशेने कधी व कसा प्रवास करणार?
