घरखरेदीची अचूक संधी!

रेल्वेनंतर दुसरा मोठा रोजगार निर्माण करणाऱ्या व सकल राष्ट्रीय उत्पादनात सिंहाचा वाटा राखणाऱ्या स्थावर मालमत्ता क्षेत्राची तग धरण्याची सत्त्वपरीक्षा संपत नाहीय. नोव्हेंबर-डिसेंबर २०१६ मधील निश्चलनीकरणामुळे या क्षेत्राचे पुरते कंबरडे मोडले. अधिकतर व्यवहार रोखीने होत असल्याने हे क्षेत्र अद्यापही आपल्या पायावर उभे राहू शकले नाही. तोच रेरा आले आणि आता जीएसटी येऊ घातले आहे.

स्थावर मालमत्ता क्षेत्रातील पारदर्शक व्यवहार व योग्य नियमनाकरिता रेराची (स्थावर मालमत्ता नियमन आणि विकास कायदा) मात्रा लागू झाली आहे. ते सारे शिकत असतानाच या क्षेत्राला आता वस्तू व सेवा करप्रणाली (जीएसटी)ला सामोरे जावे लागणार आहे. अशा अस्वस्थ हालचालींतून स्थिर होण्यास या क्षेत्राला आणखी सहाएक महिने लागतील. तेवढय़ात दसरा – दिवाळी येईल. आणि तसेही सध्या मान्सूनमुळे या क्षेत्रासाठी हा हंगामाचा कालावधी नाहीच. तेव्हा अशा विभिन्न कारणांमुळे घरांचे दर खाली येण्याची शक्यातही वर्तविली जात आहे. एकीकडे रेराच्या अटी-शर्तीमुळे विकासक त्यांचे प्रकल्प कमी दरात उपलब्ध करून देण्याची अटकळ असतानाच जीएसटीमुळे वाढणारा करांचा भार ते घरखरेदीदारांवर सोपविण्यास कुचराई करणार नाहीत, असाही अंदाज आहे. एक मात्र खरे की, तूर्त घरांच्या किमती स्थिर राहतील. खरेदीदारांसाठी ही संधी असेल. आणि हो, निवाऱ्याचे दर खाली आणण्यास विकासक तयार होणारच नाही. हे आपण २०१४ पासूनच्या संथ अर्थव्यवस्थेतही अनुभवले आहे. म्हणजे घरे आणखी स्वस्त होण्याचा किंतु नाहीच.

सरकारच्या अनेक योजनांमुळे परवडणाऱ्या दरातील घरांची मागणी गेल्या काही महिन्यांमध्ये वाढली आहे. त्याला जोड स्मार्ट सिटीचीही आहेच. अशा आकारानेही छोटय़ा घरांच्या निर्मितीत विकासक गुंतले. आणि या नव्या घरप्रकाराला अचानक मागणी वाढली. ती येती दोनेक वर्षे तरी कायम राहण्याची शक्यता आहे. वित्त साहाय्य करणाऱ्या बँका, बिगरबँकिंग वित्त कंपन्या यांनीही कर्जपुरवठय़ासाठी या गटाकडे केव्हाच मोर्चा वळवला आहे. रिझव्‍‌र्ह बँकेच्या पतधोरणापूर्वीच अनेक बँकांनी त्यांचे वार्षिक गृहकर्ज व्याजदर ८.३५ टक्के अशा किमान स्तरावर आणून ठेवले आहेत.

२०१७ ची सुरुवात निवासी घरांच्या मागणीकरिता सुमारच राहिल्याचे ‘कुशमन अँड वेकफिल्ड’चा ताजा अहवाल सांगतो. यानुसार जानेवारी ते मार्च २०१७ दरम्यान नव्या निवासी घरांची निर्मिती/सादरीकरण तब्बल १६ टक्क्यांनी घसरली आहे. स्थावर मालमत्ता क्षेत्रातील हालचालींची नोंद होणाऱ्या देशातील प्रमुख ८ शहरांमध्ये गेल्या तिमाहीत जवळपास २५,८०० घरे तयार झाली. स्थावर मालमत्ता क्षेत्राच्या नियमन व पारदर्शकतेसाठी जाहीर झालेल्या रेरा कायद्याच्या घोषणेनंतर घरनिर्मिती ८ टक्क्यांनी घसरल्याचे नमूद करत ‘कुशमन अँड वेकफिल्ड’चे भारतातील व्यवस्थापकीय संचालक अंशुल जैन यांनी या क्षेत्रासाठी आणखी दोन ते तीन तिमाही चिंताजनक असतील, असे स्पष्ट केले आहे. त्याचबरोबर हे क्षेत्र जुलैमध्ये येऊ घातलेल्या वस्तू व सेवा करप्रणालीचा काहीसा दबावही सहन करण्याची शक्यता त्यांनी वर्तविली.

जागतिक स्तरावर मात्र भाडय़ाच्या वाणिज्यिक वापराच्या जागांमध्ये लक्षणीय वाढ झाल्याचे ‘नाइट फ्रँक’च्या एका अहवालात नमूद करण्यात आले आहे. यानुसार भारतातील मुंबई, बंगळूरू आणि नवी दिल्ली परिसरातील भाडय़ाच्या वाणिज्यिक वापराच्या जागांचे व्यवहार मार्च २०१७ पर्यंत ४.७ टक्क्यांपर्यंत वाढले आहेत. माहिती तंत्रज्ञान तसेच एकूणच जागतिक स्तरावरील आर्थिक अर्थव्यवस्थेची नोंद गेल्या आर्थिक वर्षांत घेतली जाऊनही या गटातील व्यवहार लक्षणीय असल्याचे ‘नाइट फ्रँक इंडिया’चे मुख्य अर्थतज्ज्ञ डॉ. समंतक दास यांनी म्हटले आहे.

मार्वलस समूहाचे विकास भामरे यांच्या मते, स्थावर मालमत्ता क्षेत्र हे नव्या वस्तू व सेवा कराच्या १२ टक्के कर टप्प्यात ठेवण्यात आले आहे. शिवाय घरबांधणीसाठी लागणारे विविध साहित्य वेगवेगळ्या स्तरांत विभागण्यात आले आहे. सध्या एकूण कर २० टक्क्यांच्या घरात जात असेल तर नवीन करप्रणाली लागू झाल्यानंतर ते ३० टक्क्यांपर्यंत पोहोचू शकतात. जिनसांमध्ये स्टील, सिमेंटचे दर १ जुलैपासून वाढणार आहेत.

२०२२ पर्यंत सर्वाना घरे हे सरकारचे धोरण आहे; पण त्यालाच हरताळ फासला जात आहे, अशी प्रतिक्रिया प्राणजी ग्रुपचे व्यवस्थापकीय संचालक प्रकाश शर्मा यांनी दिली आहे. परवडणाऱ्या दरातील घरनिर्मितीही आता वस्तू व सेवा कराच्या जाळ्यात येणार असल्याने सामान्यांसाठी ‘रोटी, कपडा और मकान’ ही संज्ञाच चुकीची ठरणार आहे. वस्तू व सेवा करामुळे महाराष्ट्रासारख्या राज्यात आता घरखरेदीकरिता १८ टक्क्यांपर्यंतचे कर भरावे लागतील. ग्राहकही आता तयार निवाऱ्यांनाच प्राधान्य देतील. नव्या वस्तू व सेवा कर दररचनेमुळे घरनिर्मितीतील उभारणी विकासकांकरिता महाग ठरणार आहे. यामुळे गुंतवणुकीतील उत्साहदेखील कमी होण्याची शक्यता आहे.

वस्तू व सेवा करातील स्थावर मालमत्तेवरील वाढत्या कर भारामुळे सरकारच्या माफक दरातील घर योजनेचे मूळ उद्दिष्टच दूर जात असल्याची भावना निर्माण ग्रुपचे राजेंद्र सावंत यांनी व्यक्त केली आहे. ते म्हणतात- घर, निवारा यांना वस्तू म्हणून वागणूक देण्याची पद्धतच चुकीची आहे. सरकारने एकीकडे परवडणाऱ्या दरातील घरनिर्मितीला प्रोत्साहन द्यायचे आणि त्याच गटात क्षेत्राला

१८ टक्क्यांपर्यंतच्या वाढीव कराच्या जाळ्यात ओढायचे हा विरोधाभास आहे. याचा फटका अखेर घरखरेदीदारांनाच बसणार आहे. विकासक नुकतीच अंमबजावणी झालेल्या रेरासारख्या क्लिष्ट प्रक्रियेशी जुळवून घेण्याचा प्रयत्न करत असताना पुन्हा एकदा वस्तू व सेवा करामुळे त्यांची तारांबळ उडाली आहे. हे सारे रुळण्यासाठी आणखी सहाएक महिने जाऊ द्यावे लागतील. एक मात्र खरे की, रेरामुळे स्थावर मालमत्ता क्षेत्रातील अनिष्ट रूढींना पायबंद बसेल. विकासकांनाही ग्राहककेंद्रित काम करावे लागेल. आणि अनुभवी, तज्ज्ञ विकासकच या क्षेत्रात उरतील.

निश्चलनीकरणानंतर आणि रेरा येण्यापूर्वी जमिनीचे भाव कमी झाल्याचे गेल्याच आठवडय़ात सिडकोला प्राप्त झालेल्या निविदांवरून स्पष्ट झाले. स्थावर मालमत्ता क्षेत्रावर परिणाम करणाऱ्या या दोन घडामोडींपूर्वी नवी मुंबईतील जागांच्या निविदांकरिता यंदा ६२,२५० ते ९६,००० रुपये प्रति चौरस मीटरप्रमाणे बोली लावली गेली. नोव्हेंबर २०१६ पूर्वी हा दर १.१५ ते १.२५ लाख रुपये होता. बोलीसाठी जागेच्या आणि प्रतिसादाच्या प्रमाणात यंदा लक्षणीय घट झाल्याचे सिडकोच्या दफ्तरी दिसून येते. एकूणच स्थावर मालमत्ता क्षेत्राकरिता हे प्रातिनिधिक उदाहरण म्हणता येईल.

अशा स्थितीत एकूणच स्थावर मालमत्ता क्षेत्राचा आगामी प्रवास पाहणे उत्सुकतेचे ठरेल. विद्यमान स्थितीवरून एवढेच म्हणता येईल की, घरखरेदीचा विचार अजूनही सुरू असेल तर संधी आताच आहे. कदाचित दसऱ्याच्या घरखरेदीच्या मुहूर्ताला वाढीव किंमतरूपी सोने देऊन आपल्याला लुटले जाईल!

वीरेंद्र तळेगावकर veerendra.talegaonkar@expressindia.com