प्रश्न- अपार्टमेंट संघाने दरवर्षी लेखापरीक्षण करणे आवश्यक आहे काय?
उत्तर : होय. महाराष्ट्र अपार्टमेंट नियम १९७२ च्या नियम क्र. ५० अन्वये संघाने दरवर्षी ३१ जुलैपूर्वी सीए (चार्टर्ड अकाऊंटंट) मार्फत संघाचे लेखापरीक्षण करून घेणे आवश्यक आहे. लेखापरीक्षकांकडून प्राप्त झालेला संघाचा ताळेबंद संघाने वार्षिक सर्वसाधारण सभेपुढे मांडून संघाच्या आर्थिक स्थितीबाबतचा आढावा घ्यावा. त्यामुळे संस्थेची वसुली थकीत असल्यास त्यावर कायदेशीर कार्यवाही करणे शक्य होते. संघाच्या नोटीस बोर्डावर ताळेबंदाची प्रत सर्व अपार्टमेंटधारकांच्या माहितीसाठी लावून प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाला त्याची एक प्रत वार्षिक सभेपूर्वी देणे आवश्यक आहे. त्यामुळे सभासदाला संघाचा कारभार व आर्थिक व्यवहार पारदर्शी असल्याची खात्री पदाधिकाऱ्यांनी वेळोवेळी सभासदांना करून दिली तर ते पदाधिकाऱ्यांना सहकार्य करण्यास तयार होतील. वर्षांतून दरवर्षी लेखापरीक्षण करून घेणे व त्यातील दर्शवलेल्या त्रुटी दूर करणे संघास आवश्यक आहे.
प्रश्न- अपार्टमेंटधारकाला त्याची सदनिका भाडेतत्त्वावर द्यावयाची झाल्यास काय काळजी घ्यावी?
उत्तर : प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाला त्याची सदनिका भाडेतत्त्वावर देण्याचा हक्क आहे; परंतु अलीकडे सुरक्षेच्या कारणावरून अनेक संस्थांमध्ये सर्वानुमते काही नियम केले जातात. त्यानुसार सभासदाने कृती करणे आवश्यक आहे. त्याचप्रमाणे कायद्यानेसुद्धा काही बंधने घातली आहेत व त्याचेदेखील पालन करणे आवश्यक आहे.
मुंबई भाडे नियंत्रण कायदा १९९९ च्या कलम ५५ नुसार सदनिका भाडेतत्त्वावर द्यावयाची झाल्यास सदरचा करारनामा सभासदाने रीतसर नोंदणीकृत करून त्यावर योग्य तो मुद्रांक शासनास भरणे आवश्यक आहे. अन्यथा तो गुन्हा ठरू शकतो. भाडेतत्त्वावरील करार नोंदणीकृत न केल्यास अपार्टमेंटधारकास रु. ५०००/- दंड किंवा ३ महिन्यांपर्यंत शिक्षा किंवा दोन्ही होऊ शकते. त्यामुळे सभासदाने शक्यतो करार नोंदणीकृत करून त्याची एक प्रत अपार्टमेंट संघाकडे द्यावी व जवळच्या पोलीस स्टेशनला त्याची माहिती देऊन राहणाऱ्या व्यक्तीची पोलीस तपासणी करून घ्यावी.
अपार्टमेंट संघाने भाडेतत्त्वावरील सदनिकांची माहिती स्वतंत्र नोंदवहीमध्ये नोंदवून संस्थेच्या आवारात सभासदांव्यतिरिक्त अन्य कोणी वास्तव्य करीत असेल तर त्यावर नियंत्रण ठेवावे, त्यामुळे संघाची सुरक्षा वाढेल व इतर सभासदांना त्याचा त्रास होणार नाही. तसेच भविष्यातील कायदेशीर अडचणीदेखील वेळीच सोडवल्या जातील.
प्रश्न : बिल्डरने घोषणापत्र नोंदविलेले असतानादेखील काही सभासदांनी सहकारी गृहनिर्माण संस्था नोंदणीकृत केली आहे. या परिस्थितीत अन्य सभासदांनी काय करावे?
उत्तर : कायद्याप्रमाणे बिल्डरने प्रथम घोषणापत्र नोंदवलेले असेल आणि प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाला डीड ऑफ अपार्टमेंट (अपार्टमेंटचा करारनामा) नोंदणीकृत करून दिलेला असेल, तर जोपर्यंत घोषणापत्र व डीड ऑफ अपार्टमेंट करारनामा रीतसर रद्द केला जात नाही तोपर्यंत तेथे सहकारी संस्था नोंदणीकृत करता येणार नाही. तशी तरतूद मोफा कायदा १९६३ मध्ये केलेली आहे.
अपवादात्मक परिस्थितीमध्ये घोषणापत्र नोंदवलेले असतानादेखील सहकारी गृहनिर्माण संस्था नोंदणी केली असेल तर ही बाब अन्य सभासदांनी संबंधित उपनिबंधक कार्यालयास लेखी कळवून किंवा तक्रार अर्ज करून सहकारी गृहनिर्माण संस्थेची नोंदणी रद्द करून घ्यावी. याबाबत योग्य त्या कायदेतज्ज्ञाची मदत घेऊन वेळीच कार्यवाही केल्यास सभासदांना आपण कोणत्या संस्थेचे सभासद आहोत याची खातरजमा करून घेता येईल. कारण दोन्ही कायदे स्वतंत्र असल्याने एका म्यानात दोन तलवारी बसू शकणार नाहीत. यासाठी सभासदांनी जागरूक राहून वेळीच कार्यवाही करावी.
प्रश्न : प्रत्येक अपार्टमेंटधारकास उपविधीची प्रत देणे आवश्यक आहे का?
उत्तर : होय. बिल्डर ज्या वेळी घोषणापत्र (डीड ऑफ डिक्लरेशन) नोंदवतो त्याच वेळी त्यामध्ये संघाच्या उपविधींचा समावेश केलेला असतो. त्यामुळे बिल्डरने जर प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाला घोषणापत्राची प्रत उपलब्ध करून दिलेली नसेल तर अपार्टमेंट संघाने प्रत्येक अपार्टमेंटधारकास संपूर्ण घोषणापत्राची प्रत किंवा त्यामधील फक्त उपविधीची प्रत झेरॉक्स करून त्यावर अपार्टमेंट संघाची सही- शिक्क्याची प्रत प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाला द्यावी. त्यामुळे संघाचा कारभार कोणत्या नियमाप्रमाणे चालतो व कोणत्या कायद्याप्रमाणे चालतो याची माहिती प्रत्येक सभासदास होईल व त्यामुळे नक्कीच अपार्टमेंट संघाचे कामकाज सहकारी तत्त्वानुसार सुरळीत चालू शकेल.
प्रश्न : संघाच्या उपविधीमध्ये बदल करण्याची कार्यपद्धती काय आहे?
उत्तर : बिल्डरने घोषणापत्रामध्ये अंतर्भूत केलेले संघाचे उपविधी हे अपार्टमेंट कायदा १९७० नियम १९७२ नुसार नोंदवलेले असतात. त्यामध्ये संघाला गरजेनुसार बदल किंवा सुधारणा करण्याचा पूर्ण अधिकार आहे. त्यासाठी शासनाच्या कोणत्याही खात्याची पूर्वपरवानगी किंवा मंजुरी द्यावी लागत नाही. फक्त उपविधीमधील बदल किंवा सुधारणा हे भारतीय राज्यघटनेच्या चौकटीतच असले पाहिजेत ही प्रमुख अट आहे.
उपविधीमध्ये बदल किंवा सुधारणा करण्यापूर्वी संघाने कायदेतज्ज्ञांची मदत घेऊन त्यानुसार प्रस्ताव तयार करावा. सदर प्रस्ताव सर्व अपार्टमेंटधारकांच्या सर्वसाधारण सभेपुढे मांडून त्यावर साधकबाधक चर्चा करून ७५ टक्के अपार्टमेंटधारकांची त्यास संमती मिळाल्यानंतर सदर दुरुस्ती प्रस्ताव नोंदणी अधिकाऱ्यांकडे (सबरजिस्ट्रार) लगेच नोंदवावे व त्यानंतरच त्यामधील सुचवलेले बदल किंवा दुरुस्ती प्रत्यक्ष अमलात आणता येतील.
सदरची दुरुस्ती किंवा बदल जर रीतसर नोंदवले नाही तर सभेमध्ये ठराव जरी पारित झाला असला तरी त्याची अंमलबजावणी मात्र करता येणार नाही,
याची नोंद घ्यावी. याची प्रमुख कारणे म्हणजे उपविधी दुरुस्ती काही सभासदांना मान्य नसल्यास हे कोर्टात जाऊन त्याला रीतसर आव्हान देऊ शकतात. म्हणून उपविधी दुरुस्ती रीतसर नोंदवणे कायद्याने आवश्यक आहे.
नोंदणीसाठी कोणत्याही प्रकारची फी/ मुद्रांक भरावी लागत नसल्याने फक्त नोंदणी फी भरून उपविधी दुरुस्ती नोंदवता येते. बऱ्याच संस्थांना उपविधी दुरुस्ती नोंदवावयाची असते याची कल्पना नसते. त्यामुळे बऱ्याचदा कायदेशीर प्रश्न निर्माण होतात. म्हणून वेळीच दक्षता घेणे चांगले.
फक्त कायद्याच्या कक्षेत राहून कोणावर अन्याय होणार नाही याची काळजी मात्र घ्यावी, तर त्याची अंमलबजावणीदेखील सुलभपणे होऊ शकेल.
प्रश्न : अपार्टमेंट संघाचे सभासदत्व कसे घ्यावे?
उत्तर : महाराष्ट्र अपार्टमेंट नियम १९७२ नुसार घोषणापत्रातील उपविधीनुसार प्रत्येक सदनिका/ अपार्टमेंट खरेदीदार हा अपार्टमेंट संघाचा आपोआप सभासद होतो. त्यासाठी त्याने उपविधीनुसार प्रवेश फीची रक्कम भरणे तसेच किमान २०,१००/- चा एक भाग घेणे कायद्याने बंधनकारक आहे. त्यानुसार अपार्टमेंट संघाकडून संबंधित अपार्टमेंटधारकाच्या नावे (एक किंवा संयुक्त नावाने खरेदी केल्यानुसार) भाग दाखला अदा केला जातो. या प्रक्रियेनंतर अपार्टमेंटधारकास सभासद म्हणून समजण्यात येऊन त्याच्यावर उपविधीमधील सर्व नियम व कायद्याच्या तरतुदी लागू होतात. त्यानुसार तो त्याची सदनिका कोणालाही हस्तांतर/ बक्षीस/ गहाण ठेवू शकतो. किंवा त्याच्या पश्चात त्याची सदनिका/ अपार्टमेंट वारसांच्या नावे वर्ग होऊ शकते व भागदाखला त्या वारसाच्या नावे वर्ग करून घेता येतो.
संयुक्त खरेदीदार असेल तर भागदाखल्यावर दोन्ही नावांचा उल्लेख करावा लागतो; परंतु ज्याचे नाव प्रथम असते त्यालाच मतदानाचा अधिकार प्राप्त होतो. यासाठी उपविधीमधील तरतुदींचा अभ्यास प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाने करणे आवश्यक आहे.
अॅड. जयंत कुलकर्णी – advjgk@yahoo.co.in
उत्तर : होय. महाराष्ट्र अपार्टमेंट नियम १९७२ च्या नियम क्र. ५० अन्वये संघाने दरवर्षी ३१ जुलैपूर्वी सीए (चार्टर्ड अकाऊंटंट) मार्फत संघाचे लेखापरीक्षण करून घेणे आवश्यक आहे. लेखापरीक्षकांकडून प्राप्त झालेला संघाचा ताळेबंद संघाने वार्षिक सर्वसाधारण सभेपुढे मांडून संघाच्या आर्थिक स्थितीबाबतचा आढावा घ्यावा. त्यामुळे संस्थेची वसुली थकीत असल्यास त्यावर कायदेशीर कार्यवाही करणे शक्य होते. संघाच्या नोटीस बोर्डावर ताळेबंदाची प्रत सर्व अपार्टमेंटधारकांच्या माहितीसाठी लावून प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाला त्याची एक प्रत वार्षिक सभेपूर्वी देणे आवश्यक आहे. त्यामुळे सभासदाला संघाचा कारभार व आर्थिक व्यवहार पारदर्शी असल्याची खात्री पदाधिकाऱ्यांनी वेळोवेळी सभासदांना करून दिली तर ते पदाधिकाऱ्यांना सहकार्य करण्यास तयार होतील. वर्षांतून दरवर्षी लेखापरीक्षण करून घेणे व त्यातील दर्शवलेल्या त्रुटी दूर करणे संघास आवश्यक आहे.
प्रश्न- अपार्टमेंटधारकाला त्याची सदनिका भाडेतत्त्वावर द्यावयाची झाल्यास काय काळजी घ्यावी?
उत्तर : प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाला त्याची सदनिका भाडेतत्त्वावर देण्याचा हक्क आहे; परंतु अलीकडे सुरक्षेच्या कारणावरून अनेक संस्थांमध्ये सर्वानुमते काही नियम केले जातात. त्यानुसार सभासदाने कृती करणे आवश्यक आहे. त्याचप्रमाणे कायद्यानेसुद्धा काही बंधने घातली आहेत व त्याचेदेखील पालन करणे आवश्यक आहे.
मुंबई भाडे नियंत्रण कायदा १९९९ च्या कलम ५५ नुसार सदनिका भाडेतत्त्वावर द्यावयाची झाल्यास सदरचा करारनामा सभासदाने रीतसर नोंदणीकृत करून त्यावर योग्य तो मुद्रांक शासनास भरणे आवश्यक आहे. अन्यथा तो गुन्हा ठरू शकतो. भाडेतत्त्वावरील करार नोंदणीकृत न केल्यास अपार्टमेंटधारकास रु. ५०००/- दंड किंवा ३ महिन्यांपर्यंत शिक्षा किंवा दोन्ही होऊ शकते. त्यामुळे सभासदाने शक्यतो करार नोंदणीकृत करून त्याची एक प्रत अपार्टमेंट संघाकडे द्यावी व जवळच्या पोलीस स्टेशनला त्याची माहिती देऊन राहणाऱ्या व्यक्तीची पोलीस तपासणी करून घ्यावी.
अपार्टमेंट संघाने भाडेतत्त्वावरील सदनिकांची माहिती स्वतंत्र नोंदवहीमध्ये नोंदवून संस्थेच्या आवारात सभासदांव्यतिरिक्त अन्य कोणी वास्तव्य करीत असेल तर त्यावर नियंत्रण ठेवावे, त्यामुळे संघाची सुरक्षा वाढेल व इतर सभासदांना त्याचा त्रास होणार नाही. तसेच भविष्यातील कायदेशीर अडचणीदेखील वेळीच सोडवल्या जातील.
प्रश्न : बिल्डरने घोषणापत्र नोंदविलेले असतानादेखील काही सभासदांनी सहकारी गृहनिर्माण संस्था नोंदणीकृत केली आहे. या परिस्थितीत अन्य सभासदांनी काय करावे?
उत्तर : कायद्याप्रमाणे बिल्डरने प्रथम घोषणापत्र नोंदवलेले असेल आणि प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाला डीड ऑफ अपार्टमेंट (अपार्टमेंटचा करारनामा) नोंदणीकृत करून दिलेला असेल, तर जोपर्यंत घोषणापत्र व डीड ऑफ अपार्टमेंट करारनामा रीतसर रद्द केला जात नाही तोपर्यंत तेथे सहकारी संस्था नोंदणीकृत करता येणार नाही. तशी तरतूद मोफा कायदा १९६३ मध्ये केलेली आहे.
अपवादात्मक परिस्थितीमध्ये घोषणापत्र नोंदवलेले असतानादेखील सहकारी गृहनिर्माण संस्था नोंदणी केली असेल तर ही बाब अन्य सभासदांनी संबंधित उपनिबंधक कार्यालयास लेखी कळवून किंवा तक्रार अर्ज करून सहकारी गृहनिर्माण संस्थेची नोंदणी रद्द करून घ्यावी. याबाबत योग्य त्या कायदेतज्ज्ञाची मदत घेऊन वेळीच कार्यवाही केल्यास सभासदांना आपण कोणत्या संस्थेचे सभासद आहोत याची खातरजमा करून घेता येईल. कारण दोन्ही कायदे स्वतंत्र असल्याने एका म्यानात दोन तलवारी बसू शकणार नाहीत. यासाठी सभासदांनी जागरूक राहून वेळीच कार्यवाही करावी.
प्रश्न : प्रत्येक अपार्टमेंटधारकास उपविधीची प्रत देणे आवश्यक आहे का?
उत्तर : होय. बिल्डर ज्या वेळी घोषणापत्र (डीड ऑफ डिक्लरेशन) नोंदवतो त्याच वेळी त्यामध्ये संघाच्या उपविधींचा समावेश केलेला असतो. त्यामुळे बिल्डरने जर प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाला घोषणापत्राची प्रत उपलब्ध करून दिलेली नसेल तर अपार्टमेंट संघाने प्रत्येक अपार्टमेंटधारकास संपूर्ण घोषणापत्राची प्रत किंवा त्यामधील फक्त उपविधीची प्रत झेरॉक्स करून त्यावर अपार्टमेंट संघाची सही- शिक्क्याची प्रत प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाला द्यावी. त्यामुळे संघाचा कारभार कोणत्या नियमाप्रमाणे चालतो व कोणत्या कायद्याप्रमाणे चालतो याची माहिती प्रत्येक सभासदास होईल व त्यामुळे नक्कीच अपार्टमेंट संघाचे कामकाज सहकारी तत्त्वानुसार सुरळीत चालू शकेल.
प्रश्न : संघाच्या उपविधीमध्ये बदल करण्याची कार्यपद्धती काय आहे?
उत्तर : बिल्डरने घोषणापत्रामध्ये अंतर्भूत केलेले संघाचे उपविधी हे अपार्टमेंट कायदा १९७० नियम १९७२ नुसार नोंदवलेले असतात. त्यामध्ये संघाला गरजेनुसार बदल किंवा सुधारणा करण्याचा पूर्ण अधिकार आहे. त्यासाठी शासनाच्या कोणत्याही खात्याची पूर्वपरवानगी किंवा मंजुरी द्यावी लागत नाही. फक्त उपविधीमधील बदल किंवा सुधारणा हे भारतीय राज्यघटनेच्या चौकटीतच असले पाहिजेत ही प्रमुख अट आहे.
उपविधीमध्ये बदल किंवा सुधारणा करण्यापूर्वी संघाने कायदेतज्ज्ञांची मदत घेऊन त्यानुसार प्रस्ताव तयार करावा. सदर प्रस्ताव सर्व अपार्टमेंटधारकांच्या सर्वसाधारण सभेपुढे मांडून त्यावर साधकबाधक चर्चा करून ७५ टक्के अपार्टमेंटधारकांची त्यास संमती मिळाल्यानंतर सदर दुरुस्ती प्रस्ताव नोंदणी अधिकाऱ्यांकडे (सबरजिस्ट्रार) लगेच नोंदवावे व त्यानंतरच त्यामधील सुचवलेले बदल किंवा दुरुस्ती प्रत्यक्ष अमलात आणता येतील.
सदरची दुरुस्ती किंवा बदल जर रीतसर नोंदवले नाही तर सभेमध्ये ठराव जरी पारित झाला असला तरी त्याची अंमलबजावणी मात्र करता येणार नाही,
याची नोंद घ्यावी. याची प्रमुख कारणे म्हणजे उपविधी दुरुस्ती काही सभासदांना मान्य नसल्यास हे कोर्टात जाऊन त्याला रीतसर आव्हान देऊ शकतात. म्हणून उपविधी दुरुस्ती रीतसर नोंदवणे कायद्याने आवश्यक आहे.
नोंदणीसाठी कोणत्याही प्रकारची फी/ मुद्रांक भरावी लागत नसल्याने फक्त नोंदणी फी भरून उपविधी दुरुस्ती नोंदवता येते. बऱ्याच संस्थांना उपविधी दुरुस्ती नोंदवावयाची असते याची कल्पना नसते. त्यामुळे बऱ्याचदा कायदेशीर प्रश्न निर्माण होतात. म्हणून वेळीच दक्षता घेणे चांगले.
फक्त कायद्याच्या कक्षेत राहून कोणावर अन्याय होणार नाही याची काळजी मात्र घ्यावी, तर त्याची अंमलबजावणीदेखील सुलभपणे होऊ शकेल.
प्रश्न : अपार्टमेंट संघाचे सभासदत्व कसे घ्यावे?
उत्तर : महाराष्ट्र अपार्टमेंट नियम १९७२ नुसार घोषणापत्रातील उपविधीनुसार प्रत्येक सदनिका/ अपार्टमेंट खरेदीदार हा अपार्टमेंट संघाचा आपोआप सभासद होतो. त्यासाठी त्याने उपविधीनुसार प्रवेश फीची रक्कम भरणे तसेच किमान २०,१००/- चा एक भाग घेणे कायद्याने बंधनकारक आहे. त्यानुसार अपार्टमेंट संघाकडून संबंधित अपार्टमेंटधारकाच्या नावे (एक किंवा संयुक्त नावाने खरेदी केल्यानुसार) भाग दाखला अदा केला जातो. या प्रक्रियेनंतर अपार्टमेंटधारकास सभासद म्हणून समजण्यात येऊन त्याच्यावर उपविधीमधील सर्व नियम व कायद्याच्या तरतुदी लागू होतात. त्यानुसार तो त्याची सदनिका कोणालाही हस्तांतर/ बक्षीस/ गहाण ठेवू शकतो. किंवा त्याच्या पश्चात त्याची सदनिका/ अपार्टमेंट वारसांच्या नावे वर्ग होऊ शकते व भागदाखला त्या वारसाच्या नावे वर्ग करून घेता येतो.
संयुक्त खरेदीदार असेल तर भागदाखल्यावर दोन्ही नावांचा उल्लेख करावा लागतो; परंतु ज्याचे नाव प्रथम असते त्यालाच मतदानाचा अधिकार प्राप्त होतो. यासाठी उपविधीमधील तरतुदींचा अभ्यास प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाने करणे आवश्यक आहे.
अॅड. जयंत कुलकर्णी – advjgk@yahoo.co.in
