प्रश्न– अपार्टमेंट कायद्याप्रमाणे इमारतीचा विमा उतरवणे आवश्यक आहे का?
उत्तर : होय. अपार्टमेंट कायदा १९७० च्या कलम २१ नुसार अपार्टमेंटधारकांच्या संघाने संपूर्ण इमारतीचा व आवारातील सामायिक सेवासुविधांचा विमान (इन्शुरन्स) उतरविणे आवश्यक आहे. प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाने त्याच्या सदनिकेचा जरी स्वतंत्र विमा उतरवला असला तरी संपूर्ण इमारतीचा विमा संघाने उतरवावा. त्याचा जो काही खर्च/ हप्ता येईल तो सामायिक खर्च म्हणून सर्व अपार्टमेंटधारकांकडून वसूल करावा. त्यासाठी सर्वसाधारण सभेत ठराव पारित करून घेतल्यास कायदेशीर प्रश्न उद्भवणार नाही. विमा उतरवल्यास त्याचा फायदा नक्कीच सर्व सभासदांना काही विपरीत घडल्यास होऊ शकतो. म्हणून शक्यतो सुरक्षेच्या दृष्टिकोनातून विमा उतरविणे आवश्यक आहे. अलीकडे बऱ्याच सहकारी संस्थादेखील इमारतींचा विमा उतरवू लागल्या आहेत.
प्रश्न– अपार्टमेंट संघाच्या इमारतीचा पुनर्विकास करण्यासाठी स्वतंत्र नियमावली आहे का?
उत्तर – नाही. सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या इमारतींचा पुनर्विकास (रि-डेव्हलपमेंट) करण्यासाठी शासनाच्या सहकार विभागाने ३ जानेवारी २००९ रोजी नियमावली तयार केलेली असून, त्याप्रमाणे सहकारी संस्थांच्या इमारतीचा पुनर्विकास करण्याचे बंधन घातले आहे. याचे प्रमुख कारण म्हणजे इमारतीच्या पुनर्विकास प्रक्रियेमध्ये पारदर्शकता व नियमांची काटेकोर अंमलबजावणी झाल्यास सभासदांची व संस्थेची फसवणूक होणार नाही व सर्व सभासदांना योग्य तो न्याय मिळेल. बऱ्याचदा विकासकाकडून फसवणूक होण्याची शक्यता असते व त्यामुळे प्रकरणे कोर्टात अडकून पडतात व सभासदांचे नुकसान होते. परंतु अपार्टमेंट कायद्याप्रमाणे अपार्टमेंट संघाची नोंदणी कोणत्याही शासकीय विभागामार्फत होत नसल्याने अपार्टमेंट संघावर कोणत्याही शासकीय खात्याचे नियंत्रण नसते. त्यामुळे अपार्टमेंट संघाच्या इमारतींचा पुनर्विकास (रि-डेव्हलपमेंट) करावयाचा झाल्यास सर्व अपार्टमेंटधारकांनी कायदेशीर सर्व गोष्टींचा व कायद्यातील सर्व तरतुदींचा प्रथम अभ्यास करून योग्य त्या कायदेतज्ज्ञांच्या सल्ल्यानेच इमारतीचा पुनर्विकास करावा, तरच भविष्यात कायदेशीर अडचणी व नुकसान होणार नाही. अलीकडे अनेक विकासक संस्थेच्या इमारतींचा पुनर्विकास करू लागलेले असल्याने सभासदांनी योग्य ती दक्षता वेळीच घ्यावी असे वाटते.
प्रश्न– अपार्टमेंट संघाच्या इमारतीचा पुनर्विकास करताना सर्व अपार्टमेंटधारकांची संमती आवश्यक आहे का?
उत्तर- होय. अपार्टमेंट कायदा १९७० नियम १९७२ नुसार प्रत्येक अपार्टमेंटधारक हा घोषणापत्रात उल्लेखिल्याप्रमाणे संपूर्ण इमारतीमधील त्याच्या वाटय़ाला आलेल्या अविभाज्य हिश्श्याचा (अनडिव्हायडेड शेअर) पूर्ण कायदेशीर मालक असतो. त्यामध्ये सामायिक सेवा सुविधांचादेखील समावेश होतो. त्यामुळे अपार्टमेंट संघाच्या समितीने इमारतीच्या पुनर्विकासाचा निर्णय घेण्यापूर्वी सर्व अपार्टमेंटधारकांची लेखी व बिनाशर्त संमती घ्यावी. त्यानंतरच पुढील कार्यवाही करावी. अन्यथा संपूर्ण प्रकल्प रखडू शकतो व विनाकारण वादाचे प्रसंग व कोर्टकचेऱ्या कराव्या लागतात. म्हणूनच विकासक निवडण्यापूर्वी कायदेतज्ज्ञांची मदत घेणे अनिवार्य आहे. त्यासाठी सहकार विभागाच्या ३ जानेवारी २००९ च्या पुनर्विकासाच्या नियमावलीतील प्रक्रियेचा अवलंब केल्यास अपार्टमेंट संघाच्या इमारतीचा पुनर्विकास अधिक पारदर्शी व योग्य दिशेने होईल असे माझे मत आहे. ३ जानेवारी २००९ चा शासन निर्णय जरी अपार्टमेंट संघाला लागू नसला तरी त्यातील प्रक्रियेचा अवलंब केल्यास नक्कीच फायदा होऊ शकतो.
प्रश्न– काही अपार्टमेंटधारकांचा पुनर्विकास करण्यास विरोध असेल तर काय करावे?
उत्तर – अपार्टमेंट संघाच्या संपूर्ण इमारतीचा पुनर्विकास करावयाचा झाल्यास सर्वच्या सर्व अपार्टमेंटधारकांची संमती व सहकार्य असणे अत्यंत आवश्यक आहे. म्हणूनच संमती व सहकार्य असल्याखेरीज पुढे जाऊ नये. परंतु इमारत अगदीच जुनी झालेली असेल व पुनर्विकासाशिवाय पर्याय नसेल तर योग्य कायदेशीर प्रक्रियेप्रमाणे पुनर्विकासाचा विचार जरूर करावा व तसा प्रस्ताव सर्वसाधारण सभेत सर्व सभासदांसमोर मांडावा. त्यामध्ये बहुसंख्य सभासदांनी संमती दर्शवली तर त्याचा विचार करावा. परंतु जे सभासद संमती देणार नाहीत किंवा त्यांच्या विरोधाला काही कायदेशीर आधार असेल तर दोन पर्याय आहेत. एक तर सभासदाने सर्वसाधारण सभेच्या पुनर्विकासाच्या ठरावाविरुद्ध कोर्टात अर्ज करून स्थगिती मिळवावी किंवा बहुसंख्य सभासदांना पुनर्विकास हवा असल्यास, तसेच इमारत जुनी झालेली असल्यास संघाने कोर्टात जाऊन न्यायालयाला आपली बाजू पटवून द्यावी व त्याप्रमाणे मा. न्यायालयाचे योग्य ते आदेश घ्यावेत. तरच ते शक्य आहे. त्यामुळे शक्यतो सर्व सभासदांची संमती व सहमती पुनर्विकास प्रक्रिया सुरू करण्यापूर्वीच मिळवावी म्हणजे कायदेशीर लढाई करावीच लागणार नाही.
प्रश्न– अपार्टमेंट संघाच्या इमारतीचा पुनर्विकास झाल्यावर येणाऱ्या नवीन सभासदांना कसे सामावून घ्यावे?
उत्तर- अपार्टमेंट संघाच्या इमारतीचा पुनर्विकास झाल्यावर इमारतीमध्ये नक्कीच गाळ्यांची संख्या वाढणार. त्यामुळे साहजिकच सभासद संख्यादेखील वाढणार. त्यामुळे पूर्वीच्या अपार्टमेंटधारकांच्या आलेल्या अविभाज्य हिश्श्याची देखील वाटणी नवीन येणाऱ्या सभासदांना गृहीत धरूनच करावी लागणार. त्यामुळे कदाचित पहिल्या अविभाज्य हिश्श्यामध्ये बदल होणार हे निश्चित. म्हणूनच विकसन करारनामा करताना कायदेतज्ज्ञांची मदत व मार्गदर्शन घेऊन पुढील कार्यवाही करावी. कारण पूर्वीचे घोषणापत्र व डीड ऑफ अपार्टमेंटचा करारनामा या दोन्ही गोष्टी पुनर्विकासावर बदलणार असल्याने पुन्हा नव्याने घोषणापत्र व डीड ऑफ अपार्टमेंटचा करारनामा विकासकास करून घ्यावा लागेल, तरच प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाला त्याचा अविभाज्य हिस्सा मिळून तो पुन्हा नवीन गाळ्याचा/ सदनिकेचा मालक म्हणून राहू शकेल. यासाठी कायदेशीर बाजू व कायद्यातील तरतुदींचा अभ्यास करणे आवश्यक आहे, असे माझे मत आहे.
प्रत्येक अपार्टमेंटधारक त्याच्या अपार्टमेंटचा कायदेशीर मालक असल्याने प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाच्या पूर्वसंमती व सहमतीशिवाय पुढे जाऊ नये.
प्रश्न– अपार्टमेंट संघाच्या इमारतीच्या पुनर्विकासासाठी जादा चटई निर्देशांक (एफएसआय) मिळतो काय?
उत्तर : कोणत्याही इमारतीचा पुनर्विकास करावयाचा झाल्यास त्या त्या महानगरपालिकेच्या मान्य बांधकाम नियमावलीनुसार जे नियम प्रचलित असतील त्याप्रमाणे चटई निर्देशांक म्हणजेच एफएसआय मिळतो. त्यासाठी महानगरपालिकेने स्वतंत्र नियमावली केलेली नाही. याबाबत वास्तुविशारद (आर्किटेक्ट) यांच्याकडून संघाने प्राथमिक अहवाल घ्यावा. त्याला फिजिबिलिटी अहवाल म्हणतात. त्यामुळे इमारतीचा पुनर्विकास केल्यानंतर किती सदनिका वाढू शकतात, का नाही याचीदेखील माहिती वास्तुविशारद त्यांच्या अहवालात देऊ शकतात. त्यासाठी आर्किटेक्ट कायदा १९७२ नुसार संघाने प्रथम वास्तुविशारदाची आपल्या खर्चाने नेमणूक करून त्याच्या अहवालानुसार कार्यवाही करावी म्हणजे संपूर्णपणे विकासकावर (बिल्डर) अवलंबून न राहता आपल्याला देखील त्याची पूर्वकल्पना येऊ शकेल. म्हणून वास्तुविशारद तसेच कायदेतज्ज्ञ या दोन व्यक्ती अत्यंत महत्त्वाच्या आहेत. तरच पुनर्विकास प्रक्रिया पारदर्शी व सुलभपणे पार पडेल, असे माझे मत आहे.
उत्तर : होय. अपार्टमेंट कायदा १९७० च्या कलम २१ नुसार अपार्टमेंटधारकांच्या संघाने संपूर्ण इमारतीचा व आवारातील सामायिक सेवासुविधांचा विमान (इन्शुरन्स) उतरविणे आवश्यक आहे. प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाने त्याच्या सदनिकेचा जरी स्वतंत्र विमा उतरवला असला तरी संपूर्ण इमारतीचा विमा संघाने उतरवावा. त्याचा जो काही खर्च/ हप्ता येईल तो सामायिक खर्च म्हणून सर्व अपार्टमेंटधारकांकडून वसूल करावा. त्यासाठी सर्वसाधारण सभेत ठराव पारित करून घेतल्यास कायदेशीर प्रश्न उद्भवणार नाही. विमा उतरवल्यास त्याचा फायदा नक्कीच सर्व सभासदांना काही विपरीत घडल्यास होऊ शकतो. म्हणून शक्यतो सुरक्षेच्या दृष्टिकोनातून विमा उतरविणे आवश्यक आहे. अलीकडे बऱ्याच सहकारी संस्थादेखील इमारतींचा विमा उतरवू लागल्या आहेत.
प्रश्न– अपार्टमेंट संघाच्या इमारतीचा पुनर्विकास करण्यासाठी स्वतंत्र नियमावली आहे का?
उत्तर – नाही. सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या इमारतींचा पुनर्विकास (रि-डेव्हलपमेंट) करण्यासाठी शासनाच्या सहकार विभागाने ३ जानेवारी २००९ रोजी नियमावली तयार केलेली असून, त्याप्रमाणे सहकारी संस्थांच्या इमारतीचा पुनर्विकास करण्याचे बंधन घातले आहे. याचे प्रमुख कारण म्हणजे इमारतीच्या पुनर्विकास प्रक्रियेमध्ये पारदर्शकता व नियमांची काटेकोर अंमलबजावणी झाल्यास सभासदांची व संस्थेची फसवणूक होणार नाही व सर्व सभासदांना योग्य तो न्याय मिळेल. बऱ्याचदा विकासकाकडून फसवणूक होण्याची शक्यता असते व त्यामुळे प्रकरणे कोर्टात अडकून पडतात व सभासदांचे नुकसान होते. परंतु अपार्टमेंट कायद्याप्रमाणे अपार्टमेंट संघाची नोंदणी कोणत्याही शासकीय विभागामार्फत होत नसल्याने अपार्टमेंट संघावर कोणत्याही शासकीय खात्याचे नियंत्रण नसते. त्यामुळे अपार्टमेंट संघाच्या इमारतींचा पुनर्विकास (रि-डेव्हलपमेंट) करावयाचा झाल्यास सर्व अपार्टमेंटधारकांनी कायदेशीर सर्व गोष्टींचा व कायद्यातील सर्व तरतुदींचा प्रथम अभ्यास करून योग्य त्या कायदेतज्ज्ञांच्या सल्ल्यानेच इमारतीचा पुनर्विकास करावा, तरच भविष्यात कायदेशीर अडचणी व नुकसान होणार नाही. अलीकडे अनेक विकासक संस्थेच्या इमारतींचा पुनर्विकास करू लागलेले असल्याने सभासदांनी योग्य ती दक्षता वेळीच घ्यावी असे वाटते.
प्रश्न– अपार्टमेंट संघाच्या इमारतीचा पुनर्विकास करताना सर्व अपार्टमेंटधारकांची संमती आवश्यक आहे का?
उत्तर- होय. अपार्टमेंट कायदा १९७० नियम १९७२ नुसार प्रत्येक अपार्टमेंटधारक हा घोषणापत्रात उल्लेखिल्याप्रमाणे संपूर्ण इमारतीमधील त्याच्या वाटय़ाला आलेल्या अविभाज्य हिश्श्याचा (अनडिव्हायडेड शेअर) पूर्ण कायदेशीर मालक असतो. त्यामध्ये सामायिक सेवा सुविधांचादेखील समावेश होतो. त्यामुळे अपार्टमेंट संघाच्या समितीने इमारतीच्या पुनर्विकासाचा निर्णय घेण्यापूर्वी सर्व अपार्टमेंटधारकांची लेखी व बिनाशर्त संमती घ्यावी. त्यानंतरच पुढील कार्यवाही करावी. अन्यथा संपूर्ण प्रकल्प रखडू शकतो व विनाकारण वादाचे प्रसंग व कोर्टकचेऱ्या कराव्या लागतात. म्हणूनच विकासक निवडण्यापूर्वी कायदेतज्ज्ञांची मदत घेणे अनिवार्य आहे. त्यासाठी सहकार विभागाच्या ३ जानेवारी २००९ च्या पुनर्विकासाच्या नियमावलीतील प्रक्रियेचा अवलंब केल्यास अपार्टमेंट संघाच्या इमारतीचा पुनर्विकास अधिक पारदर्शी व योग्य दिशेने होईल असे माझे मत आहे. ३ जानेवारी २००९ चा शासन निर्णय जरी अपार्टमेंट संघाला लागू नसला तरी त्यातील प्रक्रियेचा अवलंब केल्यास नक्कीच फायदा होऊ शकतो.
प्रश्न– काही अपार्टमेंटधारकांचा पुनर्विकास करण्यास विरोध असेल तर काय करावे?
उत्तर – अपार्टमेंट संघाच्या संपूर्ण इमारतीचा पुनर्विकास करावयाचा झाल्यास सर्वच्या सर्व अपार्टमेंटधारकांची संमती व सहकार्य असणे अत्यंत आवश्यक आहे. म्हणूनच संमती व सहकार्य असल्याखेरीज पुढे जाऊ नये. परंतु इमारत अगदीच जुनी झालेली असेल व पुनर्विकासाशिवाय पर्याय नसेल तर योग्य कायदेशीर प्रक्रियेप्रमाणे पुनर्विकासाचा विचार जरूर करावा व तसा प्रस्ताव सर्वसाधारण सभेत सर्व सभासदांसमोर मांडावा. त्यामध्ये बहुसंख्य सभासदांनी संमती दर्शवली तर त्याचा विचार करावा. परंतु जे सभासद संमती देणार नाहीत किंवा त्यांच्या विरोधाला काही कायदेशीर आधार असेल तर दोन पर्याय आहेत. एक तर सभासदाने सर्वसाधारण सभेच्या पुनर्विकासाच्या ठरावाविरुद्ध कोर्टात अर्ज करून स्थगिती मिळवावी किंवा बहुसंख्य सभासदांना पुनर्विकास हवा असल्यास, तसेच इमारत जुनी झालेली असल्यास संघाने कोर्टात जाऊन न्यायालयाला आपली बाजू पटवून द्यावी व त्याप्रमाणे मा. न्यायालयाचे योग्य ते आदेश घ्यावेत. तरच ते शक्य आहे. त्यामुळे शक्यतो सर्व सभासदांची संमती व सहमती पुनर्विकास प्रक्रिया सुरू करण्यापूर्वीच मिळवावी म्हणजे कायदेशीर लढाई करावीच लागणार नाही.
प्रश्न– अपार्टमेंट संघाच्या इमारतीचा पुनर्विकास झाल्यावर येणाऱ्या नवीन सभासदांना कसे सामावून घ्यावे?
उत्तर- अपार्टमेंट संघाच्या इमारतीचा पुनर्विकास झाल्यावर इमारतीमध्ये नक्कीच गाळ्यांची संख्या वाढणार. त्यामुळे साहजिकच सभासद संख्यादेखील वाढणार. त्यामुळे पूर्वीच्या अपार्टमेंटधारकांच्या आलेल्या अविभाज्य हिश्श्याची देखील वाटणी नवीन येणाऱ्या सभासदांना गृहीत धरूनच करावी लागणार. त्यामुळे कदाचित पहिल्या अविभाज्य हिश्श्यामध्ये बदल होणार हे निश्चित. म्हणूनच विकसन करारनामा करताना कायदेतज्ज्ञांची मदत व मार्गदर्शन घेऊन पुढील कार्यवाही करावी. कारण पूर्वीचे घोषणापत्र व डीड ऑफ अपार्टमेंटचा करारनामा या दोन्ही गोष्टी पुनर्विकासावर बदलणार असल्याने पुन्हा नव्याने घोषणापत्र व डीड ऑफ अपार्टमेंटचा करारनामा विकासकास करून घ्यावा लागेल, तरच प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाला त्याचा अविभाज्य हिस्सा मिळून तो पुन्हा नवीन गाळ्याचा/ सदनिकेचा मालक म्हणून राहू शकेल. यासाठी कायदेशीर बाजू व कायद्यातील तरतुदींचा अभ्यास करणे आवश्यक आहे, असे माझे मत आहे.
प्रत्येक अपार्टमेंटधारक त्याच्या अपार्टमेंटचा कायदेशीर मालक असल्याने प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाच्या पूर्वसंमती व सहमतीशिवाय पुढे जाऊ नये.
प्रश्न– अपार्टमेंट संघाच्या इमारतीच्या पुनर्विकासासाठी जादा चटई निर्देशांक (एफएसआय) मिळतो काय?
उत्तर : कोणत्याही इमारतीचा पुनर्विकास करावयाचा झाल्यास त्या त्या महानगरपालिकेच्या मान्य बांधकाम नियमावलीनुसार जे नियम प्रचलित असतील त्याप्रमाणे चटई निर्देशांक म्हणजेच एफएसआय मिळतो. त्यासाठी महानगरपालिकेने स्वतंत्र नियमावली केलेली नाही. याबाबत वास्तुविशारद (आर्किटेक्ट) यांच्याकडून संघाने प्राथमिक अहवाल घ्यावा. त्याला फिजिबिलिटी अहवाल म्हणतात. त्यामुळे इमारतीचा पुनर्विकास केल्यानंतर किती सदनिका वाढू शकतात, का नाही याचीदेखील माहिती वास्तुविशारद त्यांच्या अहवालात देऊ शकतात. त्यासाठी आर्किटेक्ट कायदा १९७२ नुसार संघाने प्रथम वास्तुविशारदाची आपल्या खर्चाने नेमणूक करून त्याच्या अहवालानुसार कार्यवाही करावी म्हणजे संपूर्णपणे विकासकावर (बिल्डर) अवलंबून न राहता आपल्याला देखील त्याची पूर्वकल्पना येऊ शकेल. म्हणून वास्तुविशारद तसेच कायदेतज्ज्ञ या दोन व्यक्ती अत्यंत महत्त्वाच्या आहेत. तरच पुनर्विकास प्रक्रिया पारदर्शी व सुलभपणे पार पडेल, असे माझे मत आहे.
