नवीन कायद्यांतर्गत नवीन आणि सर्वार्थाने सक्षम तक्रार निवारण यंत्रणा निर्माण करणे हे खरेच एक मोठे आव्हान आहे. नवीन कायद्यांतर्गत जसजशी नवीन यंत्रणा आकार घ्यायला लागेल तसतशा एकेक गोष्टी स्पष्ट होत जातील. रिअल इस्टेट किंवा बांधकाम व्यवसाय या अनेक दृष्टीने महत्त्वाच्या व्यवसायाच्या नियंत्रण आणि विकासाकरिता नवीन रेरा कायदा (रिअल इस्टेट रेग्युलेशन अ‍ॅंड डेव्हलपमेंट अ‍ॅक्ट) लागू करण्यात आलेला आहे. रेरा कायद्यात अगदी सुरुवातीलाच हा कायदा करण्याची स्पष्ट कारणे नमूद केलेली आहेत. त्यानुसार बांधकाम किंवा रिअल इस्टेट व्यवसायाच्या नियंत्रण आणि विकासासाठी नियामक मंडळ किंवा प्राधिकरण नेमणे, व्यवसायात पारदर्शकता आणणे, ग्राहकांच्या हक्कांचे संरक्षण करणे आणि तक्रार निवारण यंत्रणा उपलब्ध करून देणे हे या कायद्याचे मुख्य उद्देश आहेत. या उद्देशांनुसार स्वतंत्र प्राधिकरण आणि अपिली न्यायाधिकरणाची स्थापना आणि त्याद्वारे बांधकाम व्यवसायाचे नियमन अशी या कायद्याची ढोबळ मानाने संकल्पना आहे. बांधकाम प्रकल्पाची नोंदणी, एजंटची नोंदणी, विकासक आणि एजंट लोकांच्या माहितीचे संकलन, स्वतंत्र वेबसाइटची स्थापना आणि देखभाल, रेरा कायद्यातील तरतुदींची अंमलबजावणी अशा महत्त्वाच्या जबाबदाऱ्या या कायद्यानुसार स्थापण्यात येणाऱ्या प्राधिकरणावर सोपविलेल्या आहेत. या सर्वच जबाबदाऱ्या महत्त्वाच्या असल्या तरी त्यातील तक्रार निवारण ही जबाबदारी सर्वात महत्त्वाची आहे. या नवीन कायद्याबद्दल विश्वासार्हता निर्माण होणे किंवा न होणे हे सर्वस्वी तक्रार निवारण कसे होते त्यावरच अवलंबून आहे असे म्हटल्यास ते वावगे ठरू नये. रेरा कायद्यातील तरतुदीन्वये या कायद्यांतर्गत प्राधिकरणाला किंवा अपिली न्यायाधिकरणाला ज्या बाबींवर निर्णय द्यायचा अधिकार आहे त्या बाबींशी संबंधित कोणताही दावा किंवा प्रकरण दाखल करून घेण्याचा किंवा त्याबाबत मनाईहुकूम अर्थात ‘स्टे ऑर्डर’ द्यायचा दिवाणी न्यायालयाचा अधिकार स्पष्टपणे काढून टाकण्यात आलेला आहे. याचा अर्थ आता रिअल इस्टेट क्षेत्रातील विकासक, एजंट आणि ग्राहक यांना आता या कायद्यांतर्गत स्थापण्यात येणारे प्राधिकरण आणि न्यायाधिकरण येथेच दाद मागणे आवश्यक ठरणार आहे. नवीन येणाऱ्या प्राधिकरणाच्या जबाबदारीचा दिवाणी न्यायालयाचे अधिकार काढून टाकण्याच्या या पाश्र्वभूमीवर विचार केल्यास त्याचे महत्त्व आणि गंभीरता कैक पटीने अधिक असल्याचे आपल्याला सहज लक्षात येईल. याशिवाय महत्त्वाचा मुद्दा म्हणजे ही तरतूद पूर्वलक्षी प्रभावाने आहे किंवा नाही याबाबतीत काहीही स्पष्टता कायद्यात नाही. नवीन कायद्यानुसार प्राधिकरण आणि न्यायाधिकरण स्थापन झाल्यावर, प्रलंबित दाव्यांचे आणि खटल्यांचे काय होणार? ते तसेच राहाणार का प्राधिकरणाकडे हस्तांतरित होणार? हे सर्व प्रश्न सध्या अनुत्तरित आहेत. नवीन रेरा कायद्यांतर्गत तक्रार निवारण यंत्रणेचा विचार केल्यास त्यात सर्वप्रथम प्राधिकरण असणार आहे. कायदा लागू झाल्यापासून एक वर्षांच्या कालावधीत अशा प्राधिकरणाची स्थापना करायची आहे. कोणत्याही व्यक्तीस रेरा कायद्याच्या तरतुदींचा भंग झाल्याबाबत तक्रार करायची असल्यास प्राधिकरणाकडे तक्रार सादर करता येणार आहे. तक्रार करताना त्यासोबत रु. दहा हजार इतके शुल्क राष्ट्रीयीकृत बँकेच्या डिमांड ड्राफ्टद्वारे भरायचे आहे. प्राधिकरणाच्या आदेशाने व्यथीत व्यक्तीस साठ दिवसांच्या कालावधीत अपिली न्यायाधिकरणाकडे अपील सादर करता येणार आहे. मात्र या अपिलाबाबत ग्राहक आणि विकासक यांच्या अधिकारात फरक आहे. विकासकास अपील करायचे झाल्यास प्राधिकरणाने आदेशीत रकमेच्या तीस टक्के रक्कम अगोदर भरावी लागणार आहे, ग्राहकावर तसे काही बंधन नाही. न्यायाधिकरणाच्या आदेशाने देखील समाधान न झाल्यास त्याविरोधात अपिलाची तरतूद कायद्यात आहे. त्यानुसार न्यायाधिकरणाच्या निर्णयापासून साठ दिवसांच्या कालावधीत उच्च न्यायालयामध्ये दाद मागता येणार आहे. प्राधिकरण आणि न्यायाधिकरणापुढे आपली बाजू मांडण्याकरिता पक्षकारांना वकील, सी.ए., सी.एस. आणि सी.डब्लू.ए. यांची नेमणूक करता येणार आहे हीदेखील महत्त्वाची तरतूद आहे. बांधकाम प्रकल्पाची नोंदणी, एजंटची नोंदणी, विकासक आणि एजंट लोकांच्या माहितीचे संकलन, स्वतंत्र वेबसाइटची स्थापना आणि देखभाल, रेरा कायद्यातील तरतुदींची अंमलबजावणी अशा महत्त्वाच्या जबाबदाऱ्या या कायद्यानुसार स्थापण्यात येणाऱ्या प्राधिकरणावर सोपविलेल्या आहेत. या सर्वच जबाबदाऱ्या महत्त्वाच्या असल्या तरी त्यातील तक्रार निवारण ही जबाबदारी सर्वात महत्त्वाची आहे. या नवीन कायद्याबद्दल विश्वासार्हता निर्माण होणे किंवा न होणे हे सर्वस्वी तक्रार निवारण कसे होते त्यावरच अवलंबून आहे असे म्हटल्यास ते वावगे ठरू नये. रेरा कायद्यांतर्गत तक्रार निवारण व्यवस्थेबाबत सर्वात महत्त्वाचा वास्तविक मुद्दा म्हणजे अशा प्राधिकरणांची संख्या आणि भौगोलिक स्थान होय. सध्या विविध न्यायालयांमध्ये बांधकाम व्यवसाय आणि विकासक यांच्याशी संबंधित किती प्रकरणे उद्भवत आहेत? याच दराने उद्भवणाऱ्या सगळ्या प्रकरणांचा जलद निपटारा करण्याकरिता प्रत्येक राज्यात अशी किती प्राधिकरणे स्थापन होणार? अशी प्राधिकरणे कुठे स्थापन होणार? हे अत्यंत महत्त्वाचे प्रश्न आहेत. समजा सबंध राज्याकरिता एकच प्राधिकरण नेमण्यात आले तर राज्यभरातून लोकांना तिथे यायला लावणे हा निश्चितच क्रूरपणा ठरेल. जमीनमालक, विकासक, ग्राहक यांना सध्या स्थानिक पातळीवर विविध न्यायालयांमध्ये तक्रार निवारणाची असलेली सोय नाहीशी करायची आणि सगळ्यांना त्या प्राधिकरणापुढे आणि न्यायाधिकारणापुढे यायला लावायचे हे निश्चितच अन्यायकारक ठरणार आहे. सबंध देशात किंवा राज्यांमध्ये एकच किंवा संख्येने अपुरी प्राधिकरणे किंवा न्यायाधिकरणे असतील तर त्यांच्यावर साहजिकच राज्यभराच्या कामाचा ताण पडणार आहे. या सगळ्याचा विचार करून नवीन कायद्यांतर्गत नवीन आणि सर्वार्थाने सक्षम तक्रार निवारण यंत्रणा निर्माण करणे हे खरेच एक मोठे आव्हान आहे. नवीन कायद्यांतर्गत जसजशी नवीन यंत्रणा आकार घ्यायला लागेल तसतशा एकेक गोष्टी स्पष्ट होत जातील. एक मात्र निश्चित की या तक्रार निवारण यंत्रणेच्या कामगिरीवरच या कायद्याचे यशापयश ठरणार आहे. अ‍ॅड. तन्मय केतकर tanmayketkar@gmail.com
