अ‍ॅड. तन्मय केतकर tanmayketkar@gmail.com
आपल्या संविधानाने जुना कायदा रद्द करणे, जुन्या कायद्यात सुधारणा करणे, नवीन कायदा करणे हे सर्व अधिकार कायदेमंडळाला दिलेले आहेत. कायद्याच्या बाबतीत कायद्याचा मसुदा तयार करणे, कायदेमंडळाने तो मसुदा पारित करणे आणि त्या कायद्याची प्रत्यक्ष अंमलबजावणी सुरू करणे या सर्व प्रक्रिया टप्प्याटप्प्याने होत असतात. कायदा करण्यापासून ते कायदा लागू करण्यापर्यंतचे सर्व बाबतीतले सर्वोच्च अधिकार कायदेमंडळाकडे आहेत. कोणत्याही कायद्याच्या अगदी सुरुवातीलाच तो कायदा नक्की कधी लागू करण्यात आला आहे, त्याची तारीख दिलेली असते आणि त्या तारखेपासून तो कायदा अस्तित्वात येतो, त्याच्या अंमलबजावणीस सुरुवात होते. रेरा कायदादेखील याला अपवाद नाही.
रेरा कायदा नक्की कोणत्या तारखेला लागू झाला? त्याची अंमलबजावणी कधीपासून सुरू झाली? याबाबत बहुतांश लोकांमध्ये आजही संभ्रम आहे. ग्राहकहिताकरिता हा संभ्रम दूर होणे अत्यावश्यक आहे.
रेरा कायदा कलम १ मध्ये, केंद्र सरकार राजपत्रातील अधिसूचनेद्वारे जी तारीख जाहीर करेल त्या तारखेस रेरा कायदा लागू होईल, असा स्पष्ट उल्लेख आहे. रेरा कायद्याच्या अंमलबजावणीबाबत एक असाधारण बाब म्हणजे रेरा कायदा दोन टप्प्यांत लागू करण्यात आला आहे. साहजिकच रेरा कायद्यातील तरतुदी लागू होण्याच्या दोन स्वतंत्र तारखा आहेत.
केंद्र शासनाने २६ एप्रिल २०१६ रोजीच्या राजपत्रातील पहिल्या अधिसूचनेद्वारे रेरा कायद्यातील कलम २, २० ते ३९, १४ ते ५८, ७१ ते ७८, आणि ८१ ते ९२ ही कलमे आणि त्यातील तरतुदी ०१ मे २०१६ रोजी लागू होत असल्याचे जाहीर केलेले आहे. केंद्र शासनाच्या १९ एप्रिल २०१७ रोजीच्या राजपत्रातील दुसऱ्या अधिसूचनेद्वारे रेरा कायद्यातील कलम ३ ते १९, ४०, ५९ ते ७० आणि ७९ ते ८० ही कलमे आणि त्यातील तरतुदी दि. ०१ मे २०१७ रोजी लागू होत असल्याचे जाहीर केलेले आहे.
रेरा कायदा लागू करताना, सबंध कायदा एकदाच का नाही लागू केला? असा दोन टप्प्यात लागू करायची काय आवश्यकता होती? असे प्रश्न साहजिकपणे उपस्थित होतात. या प्रश्नाचे उत्तर शोधण्याकरिता, दोन टप्प्यांमध्ये लागू झालेल्या तरतुदी लक्षात घेणे आवश्यक आहे. पहिल्या टप्प्यातील तरतुदींमध्ये कायद्यातील व्याख्या, रेरा प्राधिकरणाबाबतच्या तरतुदी, केंद्रीय सल्लागार मंडळाबाबतच्या तरतुदी, निर्णय अधिकारी आणि संकीर्ण बाबी, इत्यादीचा सामावेश आहे. या तरतुदींनुसार रेरा प्राधिकरणाची स्थापना करण्यात आली, त्यानंतर रेरा कायद्याच्या परिणामकारक अंमलबजावणीकरिता आवश्यक विविध नियम आणि विनियम (रेग्युलेशन) यांचे मसुदे बनवण्यात आले. नियम आणि विनियम यांच्या मसुद्यावर अभिप्राय मागवण्यात आले, नियम आणि विनियम यांना अंतिम मंजुरी देण्यात आली. एका बाजूला ही कायदेशीर प्रक्रिया सुरू असताना, दुसऱ्या बाजूला रेरा प्राधिकरणाचे संकेतस्थळ (वेबसाइट) बनविण्याची प्रक्रिया सुरू होती. रेरा कायद्याच्या अंमलबजावणीकरिता आवश्यक नियम, विनियम आणि संकेतस्थाळ पूर्णपणे तयार झाल्यानंतर, रेरा कायद्याच्या उर्वरित तरतुदी लागू करण्यात आल्या.
दुसऱ्या टप्प्यात लागू करण्यात आलेल्या तरतुदींमध्ये प्रकल्प नोंदणी, विकासकाची कर्तव्ये, ग्राहकांचे अधिकार आणि कर्तव्ये, मालमत्ता मालकी हस्तांतरण, विमा संरक्षण, ताबा तारीख, उशीर झाल्यास व्याज आणि बुकिंग रद्द केल्यास सव्याज परतफेड, रेरा प्राधिकरणाने आदेश केलेल्या रकमेची वसुली, गुन्हे आणि दंड, दिवाणी न्यायालयाच्या अधिकारक्षेत्रावर मर्यादा, रेरा कायद्यांतर्गत गुन्ह्य़ाची दखल घेण्याची पद्धत याबाबतच्या तरतुदींचा सामावेश आहे. दुसऱ्या टप्प्यातील तरतुदी या मुख्यत: रेरा कायद्याच्या अंमलबजावणीबाबत आहेत. अशी अंमलबजावणी सुरुवात करण्याकरिता पहिल्या टप्प्यात काही तयारी करण्यात आली आणि ती तयारी पूर्ण झाल्यावर मग दुसऱ्या टप्प्यात अंमलबजावणीबाबत महत्त्वाच्या तरतुदी लागू करण्यात आल्या.
या दोन तारखांचे महत्त्व अनन्यसाधारण आहे. विशेषत: रेरा कायद्यांतर्गत तक्रार करण्याच्या दृष्टीने, तक्रारीचे स्वरूप, तक्रारीतील मुख्य मागण्या आणि ज्या तरतुदींनुसार तक्रार दाखल करण्यात आली आहे, त्या तरतुदी लागू होण्याची तारीख याचा बारकाईने अभ्यास करणे अत्यावश्यक आहे. रेरा कायद्यांतर्गत दाखल होणाऱ्या बहुतांश तक्रारी या ताबा मिळण्यास उशीर झाल्याबद्दल भरलेल्या रकमेवर व्याज किंवा भरलेल्या रकमेची सव्याज परतफेड मागण्याकरिता दाखल होत आहेत. अशा स्वरूपाची तक्रार कलम १८ अंतर्गत दाखल करण्यात येते, कलम १८ हे दि. १ मे २०१७ रोजी लागू करण्यात आलेले आहे. साहजिकच अशी तक्रार दाखल होण्याकरिता आणि त्यात यश मिळण्याकरिता, तक्रारदार १ मे २०१७ रोजी ग्राहक (अलॉटी) असणे आवश्यक आहे. जर एखाद्या ग्राहकाने १ मे २०१७ अगोदर बुकिंग रद्द केले असेल तर रेरा कयद्याच्या त्या तरतुदी लागू झाल्या दिवशी तो ग्राहक असल्याचे म्हणता येणार नाही. साहजिकच अशा तक्रारीला यश मिळायची शक्यता कमी असेल. याच न्यायाने कोणतीही तक्रार करण्याअगोदर ज्या तरतुदींखाली तक्रार करायची असेल, त्या तरतुदी लागू झाल्या दिवसापासून तक्रार करायचा अधिकार असल्याची खात्री करणे अत्यावश्यक आहे.
रेरा प्राधिकरणाकडे तक्रार करता येणार नाही, म्हणजे सगळेच संपले असे नव्हे. रेरा कायद्याच्या चौकटीत तक्रार बसत नसल्यास, ग्राहक हक्क संरक्षण कायद्यात किंवा इतर कायद्यात तक्रार बसत असल्यास, ग्राहक न्यायालय किंवा दिवाणी न्यायालयात तक्रार करता येऊ शकेल. केवळ रेरा प्राधिकरण आहे म्हणून तक्रार दाखल करण्याआधी आपली तक्रार रेराच्या चौकटीत बसत असल्याची खात्री करणे, तक्रारदाराच्या दृष्टीने महत्त्वाचे आणि फायद्याचे ठरेल.
आपल्या संविधानाने जुना कायदा रद्द करणे, जुन्या कायद्यात सुधारणा करणे, नवीन कायदा करणे हे सर्व अधिकार कायदेमंडळाला दिलेले आहेत. कायद्याच्या बाबतीत कायद्याचा मसुदा तयार करणे, कायदेमंडळाने तो मसुदा पारित करणे आणि त्या कायद्याची प्रत्यक्ष अंमलबजावणी सुरू करणे या सर्व प्रक्रिया टप्प्याटप्प्याने होत असतात. कायदा करण्यापासून ते कायदा लागू करण्यापर्यंतचे सर्व बाबतीतले सर्वोच्च अधिकार कायदेमंडळाकडे आहेत. कोणत्याही कायद्याच्या अगदी सुरुवातीलाच तो कायदा नक्की कधी लागू करण्यात आला आहे, त्याची तारीख दिलेली असते आणि त्या तारखेपासून तो कायदा अस्तित्वात येतो, त्याच्या अंमलबजावणीस सुरुवात होते. रेरा कायदादेखील याला अपवाद नाही.
रेरा कायदा नक्की कोणत्या तारखेला लागू झाला? त्याची अंमलबजावणी कधीपासून सुरू झाली? याबाबत बहुतांश लोकांमध्ये आजही संभ्रम आहे. ग्राहकहिताकरिता हा संभ्रम दूर होणे अत्यावश्यक आहे.
रेरा कायदा कलम १ मध्ये, केंद्र सरकार राजपत्रातील अधिसूचनेद्वारे जी तारीख जाहीर करेल त्या तारखेस रेरा कायदा लागू होईल, असा स्पष्ट उल्लेख आहे. रेरा कायद्याच्या अंमलबजावणीबाबत एक असाधारण बाब म्हणजे रेरा कायदा दोन टप्प्यांत लागू करण्यात आला आहे. साहजिकच रेरा कायद्यातील तरतुदी लागू होण्याच्या दोन स्वतंत्र तारखा आहेत.
केंद्र शासनाने २६ एप्रिल २०१६ रोजीच्या राजपत्रातील पहिल्या अधिसूचनेद्वारे रेरा कायद्यातील कलम २, २० ते ३९, १४ ते ५८, ७१ ते ७८, आणि ८१ ते ९२ ही कलमे आणि त्यातील तरतुदी ०१ मे २०१६ रोजी लागू होत असल्याचे जाहीर केलेले आहे. केंद्र शासनाच्या १९ एप्रिल २०१७ रोजीच्या राजपत्रातील दुसऱ्या अधिसूचनेद्वारे रेरा कायद्यातील कलम ३ ते १९, ४०, ५९ ते ७० आणि ७९ ते ८० ही कलमे आणि त्यातील तरतुदी दि. ०१ मे २०१७ रोजी लागू होत असल्याचे जाहीर केलेले आहे.
रेरा कायदा लागू करताना, सबंध कायदा एकदाच का नाही लागू केला? असा दोन टप्प्यात लागू करायची काय आवश्यकता होती? असे प्रश्न साहजिकपणे उपस्थित होतात. या प्रश्नाचे उत्तर शोधण्याकरिता, दोन टप्प्यांमध्ये लागू झालेल्या तरतुदी लक्षात घेणे आवश्यक आहे. पहिल्या टप्प्यातील तरतुदींमध्ये कायद्यातील व्याख्या, रेरा प्राधिकरणाबाबतच्या तरतुदी, केंद्रीय सल्लागार मंडळाबाबतच्या तरतुदी, निर्णय अधिकारी आणि संकीर्ण बाबी, इत्यादीचा सामावेश आहे. या तरतुदींनुसार रेरा प्राधिकरणाची स्थापना करण्यात आली, त्यानंतर रेरा कायद्याच्या परिणामकारक अंमलबजावणीकरिता आवश्यक विविध नियम आणि विनियम (रेग्युलेशन) यांचे मसुदे बनवण्यात आले. नियम आणि विनियम यांच्या मसुद्यावर अभिप्राय मागवण्यात आले, नियम आणि विनियम यांना अंतिम मंजुरी देण्यात आली. एका बाजूला ही कायदेशीर प्रक्रिया सुरू असताना, दुसऱ्या बाजूला रेरा प्राधिकरणाचे संकेतस्थळ (वेबसाइट) बनविण्याची प्रक्रिया सुरू होती. रेरा कायद्याच्या अंमलबजावणीकरिता आवश्यक नियम, विनियम आणि संकेतस्थाळ पूर्णपणे तयार झाल्यानंतर, रेरा कायद्याच्या उर्वरित तरतुदी लागू करण्यात आल्या.
दुसऱ्या टप्प्यात लागू करण्यात आलेल्या तरतुदींमध्ये प्रकल्प नोंदणी, विकासकाची कर्तव्ये, ग्राहकांचे अधिकार आणि कर्तव्ये, मालमत्ता मालकी हस्तांतरण, विमा संरक्षण, ताबा तारीख, उशीर झाल्यास व्याज आणि बुकिंग रद्द केल्यास सव्याज परतफेड, रेरा प्राधिकरणाने आदेश केलेल्या रकमेची वसुली, गुन्हे आणि दंड, दिवाणी न्यायालयाच्या अधिकारक्षेत्रावर मर्यादा, रेरा कायद्यांतर्गत गुन्ह्य़ाची दखल घेण्याची पद्धत याबाबतच्या तरतुदींचा सामावेश आहे. दुसऱ्या टप्प्यातील तरतुदी या मुख्यत: रेरा कायद्याच्या अंमलबजावणीबाबत आहेत. अशी अंमलबजावणी सुरुवात करण्याकरिता पहिल्या टप्प्यात काही तयारी करण्यात आली आणि ती तयारी पूर्ण झाल्यावर मग दुसऱ्या टप्प्यात अंमलबजावणीबाबत महत्त्वाच्या तरतुदी लागू करण्यात आल्या.
या दोन तारखांचे महत्त्व अनन्यसाधारण आहे. विशेषत: रेरा कायद्यांतर्गत तक्रार करण्याच्या दृष्टीने, तक्रारीचे स्वरूप, तक्रारीतील मुख्य मागण्या आणि ज्या तरतुदींनुसार तक्रार दाखल करण्यात आली आहे, त्या तरतुदी लागू होण्याची तारीख याचा बारकाईने अभ्यास करणे अत्यावश्यक आहे. रेरा कायद्यांतर्गत दाखल होणाऱ्या बहुतांश तक्रारी या ताबा मिळण्यास उशीर झाल्याबद्दल भरलेल्या रकमेवर व्याज किंवा भरलेल्या रकमेची सव्याज परतफेड मागण्याकरिता दाखल होत आहेत. अशा स्वरूपाची तक्रार कलम १८ अंतर्गत दाखल करण्यात येते, कलम १८ हे दि. १ मे २०१७ रोजी लागू करण्यात आलेले आहे. साहजिकच अशी तक्रार दाखल होण्याकरिता आणि त्यात यश मिळण्याकरिता, तक्रारदार १ मे २०१७ रोजी ग्राहक (अलॉटी) असणे आवश्यक आहे. जर एखाद्या ग्राहकाने १ मे २०१७ अगोदर बुकिंग रद्द केले असेल तर रेरा कयद्याच्या त्या तरतुदी लागू झाल्या दिवशी तो ग्राहक असल्याचे म्हणता येणार नाही. साहजिकच अशा तक्रारीला यश मिळायची शक्यता कमी असेल. याच न्यायाने कोणतीही तक्रार करण्याअगोदर ज्या तरतुदींखाली तक्रार करायची असेल, त्या तरतुदी लागू झाल्या दिवसापासून तक्रार करायचा अधिकार असल्याची खात्री करणे अत्यावश्यक आहे.
रेरा प्राधिकरणाकडे तक्रार करता येणार नाही, म्हणजे सगळेच संपले असे नव्हे. रेरा कायद्याच्या चौकटीत तक्रार बसत नसल्यास, ग्राहक हक्क संरक्षण कायद्यात किंवा इतर कायद्यात तक्रार बसत असल्यास, ग्राहक न्यायालय किंवा दिवाणी न्यायालयात तक्रार करता येऊ शकेल. केवळ रेरा प्राधिकरण आहे म्हणून तक्रार दाखल करण्याआधी आपली तक्रार रेराच्या चौकटीत बसत असल्याची खात्री करणे, तक्रारदाराच्या दृष्टीने महत्त्वाचे आणि फायद्याचे ठरेल.
