विकासकाने नोंदणीकृत केलेल्या घोषणापत्रात (डिक्लरेशन) उल्लेखल्याप्रमाणे व महानगरपालिकेने मंजूर केलेल्या नकाशाप्रमाणे बांधण्यात आलेल्या सदनिका विकासक वेगवेगळ्या खरेदीदारांना विकतो. विक्री करताना मुख्यत्वे २ प्रकारचे करारनामे केले जातात. पहिल्या अ‍ॅग्रिमेंट टू सेल, त्याला आपण साठेखत म्हणतो. त्यावेळी खरेदीवर पूर्ण पैसे न देता करार पूर्ण मुद्रांक करून रीतसर नोंदवतो. उर्वरित रक्कम तो बँकेकडून कर्ज काढून बांधकामाच्या स्थितीनुसार रक्कम विकासकाला अदा करतो. पूर्ण रक्कम विकासकाला प्राप्त झाल्यानंतर विकासक खरेदीदाखल गाळ्याचा ताबा देतो व आणखी एक करारनामा करतो त्याला म्हणतात खरेदीखत म्हणजे सेलडीड. या दोन करारनाम्याने खरेदीदार व विकसक यांच्यातील व्यवहार पूर्ण होतो. परंतु जर विकासकाने प्रकल्प चालू करण्यापूर्वी जर अपार्टमेंट कायद्याप्रमाणे घोषणापत्र नोंदवले असेल तर मात्र त्याला आणखीन एक महत्त्वाचा करारनामा सदनिकाधारकाबरोबर करावा लागतो. त्याला आपण डीड ऑफ अपार्टमेंट म्हणतो. किंवा अपार्टमेंट डीड (करारनामा) म्हणतो.
महाराष्ट्र अपार्टमेंट कायदा (१९७० च्या कलम ५ (पाच) नुसार डीड ऑफ अपार्टमेंट बिल्डर विकासकाने करून दिल्याशिवाय गाळे/ सदनिकाधारकाला त्याच्या गाळ्याची मालकी मिळू शकत नाही. अपार्टमेंट कायद्याप्रमाणे जरी गाळा खरेदीदाराने साठे खत व खरेदीखत केलेले असले तरी डीड ऑफ अपार्टमेंट प्रत्येक गाळेधारकाला करणे कायद्याने बंधनकारक आहे. याचे कारण म्हणजे अपार्टमेंट कायद्याप्रमाणे प्रत्येक गाळाधारक घोषणापत्र उल्लेखल्याप्रमाणे त्याच्या गाळ्याच्या अविभक्त हिश्याचा मालक असतो व जेव्हा त्याला मालकीहक्क कायद्याने प्राप्त होतो तेव्हाच तो त्याचा काळा/ सदनिका अन्य व्यक्तीस विकू शकतो/ गहाण ठेवू शकतो/ बक्षीसपत्र करू शकतो. म्हणूनच १००/- रुपयांच्या स्टॅम्प पेपरवर कोणतेही मुद्रांक शुल्क न भरता (कारण साठेखतावेळी खरेदीदाराने पूर्ण मुद्रांक भरूनच साठेखत नोंदवलेले असते.) संबंधित नोंदणी कार्यालयात डीड ऑफ अपार्टमेंटचा करारनामा रीतसर नोंदवावा लागतो. तरच अपार्टमेंट कायद्याप्रमाणे सर्व कायदेशीर प्रक्रिया पूर्ण झाली असे म्हणता येईल.
बऱ्याच गाळे/ सदनिकाधारकांना याची माहिती नसल्याने डीड ऑफ अपार्टमेंट नोंदवण्याचे राहून गेलेले असते व गाळा विक्रीच्या वेळी जेव्हा प्रश्न उभा राहतो तेव्हा बिल्डरची शोधाशोध चालू होते. काही वेळा बिल्डर खरेदीदाराकडून अपार्टमेंट डीड करून देण्यासाठी मोबदल्याची मागणी करतात व विनाकारण गाळे धारकाला आर्थिक भरुदड असतो. म्हणूनच हे टाळण्यासाठी वेळीच अपार्टमेंट डीड करणे अत्यंत आवश्यक आहे. काही वेळा बिल्डर- विकासक मुद्दाम गाळा खरेदीदाराला अपार्टमेंट डीड करून देण्याचे टाळतो किंवा टाळाटाळ करतो. म्हणूनच महाराष्ट्र शासनाने जी मानीव हस्तांतरणीय प्रक्रिया सहकार खात्याच्या माध्यमातून चालू केलेली आहे. तेथे गाळा/ सदनिकाधारक आपले मूळ करारनामे व इंडेक्स २ ची प्रत व इतर कागदपत्रे रीतसर सादर करू शकतो व त्यांच्यामार्फत एकतर्फी मानीव हस्तांतरण म्हणजे डीड ऑफ अपार्टमेंट करून घेऊ शकतो. आतापर्यंत सहकार विभागाने अनेक अपार्टमेंटधारकांना एकतर्फी अपार्टमेंट डीड मानीव हस्तांतरणाच्या योजनेतून करून दिलेली आहेत. त्यामुळे प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाने आपल्याकडील कागदपत्रांची छाननी करून घ्यावी व त्यामध्ये (डीड ऑफ अपार्टमेंटची प्रत नसेल तर त्वरीत कार्यवाही करावी.)
महाराष्ट्र अपार्टमेंट कायदा १९७० च्या कलम १२ प्रमाणे व नियम १९७२ च्या नियम ७ प्रमाणे डीड ऑफ अपार्टमेंट या करारनाम्यात कोणकोणत्या बाबी असाव्यात याचे विवरण दिलेले आहे.
बिल्डरकडून ज्यावेळी गाळा/ सदनिका खरेदी केला जाते त्याला पहिले अपार्टमेंट डीड म्हणतात. सदर अपार्टमेंट डीड नोंदणीकृत करताना त्यासोबत महानगरपालिकेचा मंजूर नकाशा, इमारतीचा ले-आऊट, वास्तुविशारदांचे प्रमाणपत्र, इ. कागदपत्रे जोडणे आवश्यक असते. त्यामुळे आपल्या गाळ्याचा तपशील, क्षेत्रफळ, सोयीसुविधा इ. गोष्टींची सविस्तर माहिती मिळते.
माझ्या माहितीप्रमाणे अपार्टमेंटधारकांच्या अनेक संस्थांमध्ये अपार्टमेंट कायद्याविषयी फार कमी माहिती असल्याने त्यांच्या दैनंदिन कामकाजातदेखील अनेक प्रश्न येत असतात. म्हणूनच प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाने प्रथम या अपार्टमेंट कायद्याची माहिती करून घ्यावी असे मला वाटते. कारण अपार्टमेंटधारकांच्या संस्थांची कोणतीही अधिकृत प्रातिनिधीक संस्था अद्याप स्थापन झालेली नाही. किंवा शासनाच्या कोणत्याही विभागाने अपार्टमेंटधारकांसाठी व त्यांच्या तक्रारींसाठी कोणतेही स्वतंत्र खाते उघडलेले नाही. त्यामुळे अपार्टमेंटधारकांना त्यांच्या प्रश्नांसाठी व मार्गदर्शनासाठी कोणी वालीच नाही अशी सध्याची स्थिती आहे. म्हणूनच अपार्टमेंटधारकांनी एकत्रित येऊन अशी एखादी संस्था स्थापन केल्यास शासनाला याचा विचार नक्कीच करावा लागेल असे माझे मत आहे.
करारनाम्यात खालील बाबींचा समावेश असणे आवश्यक-
१) ज्या जमिनीवर इमारत बांधली जाणार आहे त्या जमिनीचा संपूर्ण तपशील त्याचे क्षेत्रफळ, जवळच्या पोस्ट ऑफिसचा पत्ता, तसेच विकासकाने घोषणापत्र (डिक्लरेशन) कधी नोंदवले त्याची तारीख व नोंदणी क्रमांक इ. तपशील डीड ऑफ अपार्टमेंटमध्ये असणे आवश्यक.
२) तसेच घोषणापत्र उल्लेखल्याप्रमाणे संबधित गाळ्याचा/ सदनिकेचा सविस्तर तपशील त्याचप्रमाणे गाळ्याचा इतर तपशील उदा. क्षेत्रफळ, मजला, दिशा, इतर विशेष सोयी दिल्या असल्यास त्याचा तपशील इ. गोष्टींचा तपशील आवश्यक.
३) सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे ज्या कारणासाठी गाळा/ सदनिका वापरणार आहे त्याचा तपशील उदा. निवासी/ व्यापारी इ. तसेच काही भाग गाळेधारकाने वापरण्यावर र्निबध घातले असतील तर त्याचा तपशील कारण बऱ्याचदा बिल्डर प्रकल्पातील काही भाग स्वत:कडे ठेवून घेतात म्हणून हे आवश्यक.
४) बिल्डरने ज्या काही सामायिक सोई-सुविधा गाळेधारकांना पुरवल्या असतील त्यातला संबंधित गाळेधारकाचा अविभक्त हिस्सा (अनडिव्हायडेड शेअर) किती आहे याचा तपशील असणे अत्यंत आवश्यक आहे. अपार्टमेंट कायद्यात अविभक्त हिश्शाला अनन्यसाधारण महत्त्व असते व त्यानुसारच प्रत्येकाची मालकी ठरते. म्हणून याचा तपशील आवश्यक.
५) उपरोक्त उल्लेखलेल्या बाबीव्यतिरिक्त अन्य काही गोष्टींचा समावेश करावयाचा असल्यास तो देखील करता येतो.
उदा. वाहनतळाची जागा, गार्डनची जागा, जनरेटर्स, लिफ्ट, इ.
थोडक्यात, डीड ऑफ डिक्लरेशनमधील गाळ्याच्या तपशीलाशी डीड ऑफ अपार्टमेंटमधील तपशील तंतोतंत जुळणे अत्यंत आवश्यक आहे. याची खातरजमा प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाने करून घेणे आवश्यक आहे. त्यासाठी कायदे सल्लागारांची मदत घ्यावी लागल्यास जरूर घ्यावी.
६) अपार्टमेंट कायद्याप्रमाणे डीड ऑफ अपार्टमेंटचा करारनामा नोंदणीकृत झाल्यानंतर प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाने डीड ऑफ अपार्टमेंटची एक सत्यप्रत सक्षम अधिकाऱ्याकडे म्हणजे सहकार खात्याच्या संबंधित उप-निबंधक कार्यालयाकडे ३० दिवसात सादर करावी. त्यामुळे सहकार खात्याला आपल्या इमारतीमधील गाळे हे अपार्टमेंट कायद्याअंतर्गत नोंदवण्याचे कळते व भविष्यात कोणी सहकारी संस्था स्थापावी म्हणून अर्ज केल्यास त्यावेळी उपनिबंधकांना योग्य तो निर्णय घेणे शक्य होते. कारण एकदा डीड ऑफ अपार्टमेंट व डीड ऑफ डिक्लरेशन नोंदणीकृत केलेले असेल तर कायद्याने तेथील गाळेधारकांची सहकारी संस्था स्थापन करता येत नाही. म्हणून ही विशेष काळजी घ्यावी. जर सहकारी संस्था स्थापन करता येत नाही म्हणून ही विशेष काळजी घ्यावी. जर सहकारी संस्था स्थापन करावयाची झाल्यास डीड ऑफ डिक्लरेशन व डीड ऑफ अपार्टमेंट हे दोन्ही करारनामे कायदेशीररित्या रद्द (कॅन्सल) करावे लागतात. तरच सहकारी संस्था स्थापन करणे कायद्याने शक्य होते याची नोंद घ्यावी.
jayant.kulkarni03@gmail.com
विकासकाने नोंदणीकृत केलेल्या घोषणापत्रात (डिक्लरेशन) उल्लेखल्याप्रमाणे व महानगरपालिकेने मंजूर केलेल्या नकाशाप्रमाणे बांधण्यात आलेल्या सदनिका विकासक वेगवेगळ्या खरेदीदारांना विकतो. विक्री करताना मुख्यत्वे २ प्रकारचे करारनामे केले जातात. पहिल्या अ‍ॅग्रिमेंट टू सेल, त्याला आपण साठेखत म्हणतो. त्यावेळी खरेदीवर पूर्ण पैसे न देता करार पूर्ण मुद्रांक करून रीतसर नोंदवतो. उर्वरित रक्कम तो बँकेकडून कर्ज काढून बांधकामाच्या स्थितीनुसार रक्कम विकासकाला अदा करतो. पूर्ण रक्कम विकासकाला प्राप्त झाल्यानंतर विकासक खरेदीदाखल गाळ्याचा ताबा देतो व आणखी एक करारनामा करतो त्याला म्हणतात खरेदीखत म्हणजे सेलडीड. या दोन करारनाम्याने खरेदीदार व विकसक यांच्यातील व्यवहार पूर्ण होतो. परंतु जर विकासकाने प्रकल्प चालू करण्यापूर्वी जर अपार्टमेंट कायद्याप्रमाणे घोषणापत्र नोंदवले असेल तर मात्र त्याला आणखीन एक महत्त्वाचा करारनामा सदनिकाधारकाबरोबर करावा लागतो. त्याला आपण डीड ऑफ अपार्टमेंट म्हणतो. किंवा अपार्टमेंट डीड (करारनामा) म्हणतो.
महाराष्ट्र अपार्टमेंट कायदा (१९७० च्या कलम ५ (पाच) नुसार डीड ऑफ अपार्टमेंट बिल्डर विकासकाने करून दिल्याशिवाय गाळे/ सदनिकाधारकाला त्याच्या गाळ्याची मालकी मिळू शकत नाही. अपार्टमेंट कायद्याप्रमाणे जरी गाळा खरेदीदाराने साठे खत व खरेदीखत केलेले असले तरी डीड ऑफ अपार्टमेंट प्रत्येक गाळेधारकाला करणे कायद्याने बंधनकारक आहे. याचे कारण म्हणजे अपार्टमेंट कायद्याप्रमाणे प्रत्येक गाळाधारक घोषणापत्र उल्लेखल्याप्रमाणे त्याच्या गाळ्याच्या अविभक्त हिश्याचा मालक असतो व जेव्हा त्याला मालकीहक्क कायद्याने प्राप्त होतो तेव्हाच तो त्याचा काळा/ सदनिका अन्य व्यक्तीस विकू शकतो/ गहाण ठेवू शकतो/ बक्षीसपत्र करू शकतो. म्हणूनच १००/- रुपयांच्या स्टॅम्प पेपरवर कोणतेही मुद्रांक शुल्क न भरता (कारण साठेखतावेळी खरेदीदाराने पूर्ण मुद्रांक भरूनच साठेखत नोंदवलेले असते.) संबंधित नोंदणी कार्यालयात डीड ऑफ अपार्टमेंटचा करारनामा रीतसर नोंदवावा लागतो. तरच अपार्टमेंट कायद्याप्रमाणे सर्व कायदेशीर प्रक्रिया पूर्ण झाली असे म्हणता येईल.
बऱ्याच गाळे/ सदनिकाधारकांना याची माहिती नसल्याने डीड ऑफ अपार्टमेंट नोंदवण्याचे राहून गेलेले असते व गाळा विक्रीच्या वेळी जेव्हा प्रश्न उभा राहतो तेव्हा बिल्डरची शोधाशोध चालू होते. काही वेळा बिल्डर खरेदीदाराकडून अपार्टमेंट डीड करून देण्यासाठी मोबदल्याची मागणी करतात व विनाकारण गाळे धारकाला आर्थिक भरुदड असतो. म्हणूनच हे टाळण्यासाठी वेळीच अपार्टमेंट डीड करणे अत्यंत आवश्यक आहे. काही वेळा बिल्डर- विकासक मुद्दाम गाळा खरेदीदाराला अपार्टमेंट डीड करून देण्याचे टाळतो किंवा टाळाटाळ करतो. म्हणूनच महाराष्ट्र शासनाने जी मानीव हस्तांतरणीय प्रक्रिया सहकार खात्याच्या माध्यमातून चालू केलेली आहे. तेथे गाळा/ सदनिकाधारक आपले मूळ करारनामे व इंडेक्स २ ची प्रत व इतर कागदपत्रे रीतसर सादर करू शकतो व त्यांच्यामार्फत एकतर्फी मानीव हस्तांतरण म्हणजे डीड ऑफ अपार्टमेंट करून घेऊ शकतो. आतापर्यंत सहकार विभागाने अनेक अपार्टमेंटधारकांना एकतर्फी अपार्टमेंट डीड मानीव हस्तांतरणाच्या योजनेतून करून दिलेली आहेत. त्यामुळे प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाने आपल्याकडील कागदपत्रांची छाननी करून घ्यावी व त्यामध्ये (डीड ऑफ अपार्टमेंटची प्रत नसेल तर त्वरीत कार्यवाही करावी.)
महाराष्ट्र अपार्टमेंट कायदा १९७० च्या कलम १२ प्रमाणे व नियम १९७२ च्या नियम ७ प्रमाणे डीड ऑफ अपार्टमेंट या करारनाम्यात कोणकोणत्या बाबी असाव्यात याचे विवरण दिलेले आहे.
बिल्डरकडून ज्यावेळी गाळा/ सदनिका खरेदी केला जाते त्याला पहिले अपार्टमेंट डीड म्हणतात. सदर अपार्टमेंट डीड नोंदणीकृत करताना त्यासोबत महानगरपालिकेचा मंजूर नकाशा, इमारतीचा ले-आऊट, वास्तुविशारदांचे प्रमाणपत्र, इ. कागदपत्रे जोडणे आवश्यक असते. त्यामुळे आपल्या गाळ्याचा तपशील, क्षेत्रफळ, सोयीसुविधा इ. गोष्टींची सविस्तर माहिती मिळते.
माझ्या माहितीप्रमाणे अपार्टमेंटधारकांच्या अनेक संस्थांमध्ये अपार्टमेंट कायद्याविषयी फार कमी माहिती असल्याने त्यांच्या दैनंदिन कामकाजातदेखील अनेक प्रश्न येत असतात. म्हणूनच प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाने प्रथम या अपार्टमेंट कायद्याची माहिती करून घ्यावी असे मला वाटते. कारण अपार्टमेंटधारकांच्या संस्थांची कोणतीही अधिकृत प्रातिनिधीक संस्था अद्याप स्थापन झालेली नाही. किंवा शासनाच्या कोणत्याही विभागाने अपार्टमेंटधारकांसाठी व त्यांच्या तक्रारींसाठी कोणतेही स्वतंत्र खाते उघडलेले नाही. त्यामुळे अपार्टमेंटधारकांना त्यांच्या प्रश्नांसाठी व मार्गदर्शनासाठी कोणी वालीच नाही अशी सध्याची स्थिती आहे. म्हणूनच अपार्टमेंटधारकांनी एकत्रित येऊन अशी एखादी संस्था स्थापन केल्यास शासनाला याचा विचार नक्कीच करावा लागेल असे माझे मत आहे.
करारनाम्यात खालील बाबींचा समावेश असणे आवश्यक-
१) ज्या जमिनीवर इमारत बांधली जाणार आहे त्या जमिनीचा संपूर्ण तपशील त्याचे क्षेत्रफळ, जवळच्या पोस्ट ऑफिसचा पत्ता, तसेच विकासकाने घोषणापत्र (डिक्लरेशन) कधी नोंदवले त्याची तारीख व नोंदणी क्रमांक इ. तपशील डीड ऑफ अपार्टमेंटमध्ये असणे आवश्यक.
२) तसेच घोषणापत्र उल्लेखल्याप्रमाणे संबधित गाळ्याचा/ सदनिकेचा सविस्तर तपशील त्याचप्रमाणे गाळ्याचा इतर तपशील उदा. क्षेत्रफळ, मजला, दिशा, इतर विशेष सोयी दिल्या असल्यास त्याचा तपशील इ. गोष्टींचा तपशील आवश्यक.
३) सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे ज्या कारणासाठी गाळा/ सदनिका वापरणार आहे त्याचा तपशील उदा. निवासी/ व्यापारी इ. तसेच काही भाग गाळेधारकाने वापरण्यावर र्निबध घातले असतील तर त्याचा तपशील कारण बऱ्याचदा बिल्डर प्रकल्पातील काही भाग स्वत:कडे ठेवून घेतात म्हणून हे आवश्यक.
४) बिल्डरने ज्या काही सामायिक सोई-सुविधा गाळेधारकांना पुरवल्या असतील त्यातला संबंधित गाळेधारकाचा अविभक्त हिस्सा (अनडिव्हायडेड शेअर) किती आहे याचा तपशील असणे अत्यंत आवश्यक आहे. अपार्टमेंट कायद्यात अविभक्त हिश्शाला अनन्यसाधारण महत्त्व असते व त्यानुसारच प्रत्येकाची मालकी ठरते. म्हणून याचा तपशील आवश्यक.
५) उपरोक्त उल्लेखलेल्या बाबीव्यतिरिक्त अन्य काही गोष्टींचा समावेश करावयाचा असल्यास तो देखील करता येतो.
उदा. वाहनतळाची जागा, गार्डनची जागा, जनरेटर्स, लिफ्ट, इ.
थोडक्यात, डीड ऑफ डिक्लरेशनमधील गाळ्याच्या तपशीलाशी डीड ऑफ अपार्टमेंटमधील तपशील तंतोतंत जुळणे अत्यंत आवश्यक आहे. याची खातरजमा प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाने करून घेणे आवश्यक आहे. त्यासाठी कायदे सल्लागारांची मदत घ्यावी लागल्यास जरूर घ्यावी.
६) अपार्टमेंट कायद्याप्रमाणे डीड ऑफ अपार्टमेंटचा करारनामा नोंदणीकृत झाल्यानंतर प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाने डीड ऑफ अपार्टमेंटची एक सत्यप्रत सक्षम अधिकाऱ्याकडे म्हणजे सहकार खात्याच्या संबंधित उप-निबंधक कार्यालयाकडे ३० दिवसात सादर करावी. त्यामुळे सहकार खात्याला आपल्या इमारतीमधील गाळे हे अपार्टमेंट कायद्याअंतर्गत नोंदवण्याचे कळते व भविष्यात कोणी सहकारी संस्था स्थापावी म्हणून अर्ज केल्यास त्यावेळी उपनिबंधकांना योग्य तो निर्णय घेणे शक्य होते. कारण एकदा डीड ऑफ अपार्टमेंट व डीड ऑफ डिक्लरेशन नोंदणीकृत केलेले असेल तर कायद्याने तेथील गाळेधारकांची सहकारी संस्था स्थापन करता येत नाही. म्हणून ही विशेष काळजी घ्यावी. जर सहकारी संस्था स्थापन करता येत नाही म्हणून ही विशेष काळजी घ्यावी. जर सहकारी संस्था स्थापन करावयाची झाल्यास डीड ऑफ डिक्लरेशन व डीड ऑफ अपार्टमेंट हे दोन्ही करारनामे कायदेशीररित्या रद्द (कॅन्सल) करावे लागतात. तरच सहकारी संस्था स्थापन करणे कायद्याने शक्य होते याची नोंद घ्यावी.
jayant.kulkarni03@gmail.com
