२०:८० स्कीमचा मायाबाजार

मुंबई नगरी एक माया नगरे असल्याने इथे सातत्याने वेगवेगळे मायाजाल आपल्या अवतीभोवती पसरले जाते. जागोजागी दिसणारी भलीमोठी होर्डिग्ज आणि महाकाय जाहिरात फलक या मायाजालांकडे आपले लक्ष खेचून आणण्यात वाक्बगार असतात. आजवर मालिका आणि दारूच्या जाहिराती अंगावर मिरवणारी होर्डिग्ज आता वेगवेगळ्या विकासकांच्या गृहनिर्माण प्रकल्पांच्या जाहिराती आपल्या अंगावर वागवू लागली आहेत. या जाहिरांतीमध्ये विलक्षण जाहिराती असतात- विशेषत: हल्लीच प्रचलीत विविध विकासकांच्या २०:८० योजनेच्या! आत्ता घराच्या एकूण किमतीपैकी केवळ २०% रक्कम भरा आणि उर्वरीत सर्व रक्कम घराचा ताबा मिळाल्यावर भरा असा अतिव आकर्षक मजकूर त्यावर ठळकपणे लिहिलेला असतो. घराच्या शोधात असताना ग्राहक म्हणून अशा गोष्टींनी साहजिकच आपले कुतूहल चाळविले जाते आणि आपण त्या विकासकाच्या कार्यालयात पोचतो. तिथे या योजनेची माहिती देणारा कर्मचारी अतिशय नम्र आणि गोड भाषेत आपल्याला अगदी थोडक्यात या योजनेची माहिती देतो.

कोणतेही घर निवडा आणि त्याच्या किमतीच्या फक्त २०% पैसे आत्ता द्या आणि उर्वरित सगळे अगदी घराची चावी घेताना भरायचे आहेत. अशा मधुर भाषणाने आपण आधी चकीत आणि उल्हासित होतो आणि घराची निवड करतो. पैसे भरायची निकड नसल्याने आपण आपल्या निर्धारित बजेटपेक्षा थोडी मोठीच उडी मारतो, कारण आपल्या मनात येते आता कुठे लगेच पैसे भरायचे आहेत? या सगळ्या धामधुमीत आपण २०% रक्कम भरून विकासक पुढे करेल त्या कागदांवर मोठय़ा विश्वासाने सह्य़ा करतो. बरेचदा आपण ती कागदपत्रे बारकाईने वाचायच्यादेखील फंदात पडत नाही.

घर खरेदी झाल्याचे समाधान घेऊन आपण परततो आणि आपल्या दैनंदिन कामाला लागतो. मूळात आपल्याकरता अशी एखादी योजना काढायची विकासकाला निकड का आहे याचा विचार करणे गरजेचे आहे. मूळातच गृहनिर्माण हा खर्चिक व्यवसाय आहे. जमिनीच्या खरेदीपासून ते विक्रीपर्यंत प्रत्येक बाब खर्चिक आणि पैशाशी निगडीत आहे. त्यातच गेल्या काही काळात या व्यवसायातली तेजी तुलनात्मकरित्या कमी झालेली आहे. त्यामुळे या व्यवसायात रोखीची किंवा ज्याला लिक्विडिटी म्हणतात त्याची कमतरता दिवसेंदिवस तीव्रतेने जाणवायला लागलेली आहे. या सगळ्यातून हुशारीने मार्ग काढणाऱ्या विकासकांनी २०:८० स्कीम जनला घातलेली आहे. या स्कीमप्रमाणे आपण ग्राहक, विकासक आणि कर्ज देणारी बँक असा त्रिपक्षीय करार करण्यात येतो. आपल्या नावावर आणि हमीवर बँक विकासकाला घराच्या किमतीच्या ८०% रक्कम तत्काळ मंजूर करून ठरल्याप्रमाणे अदादेखील करते. बरेचदा करारान्वये घराचा ताबा मिळेपर्यंत त्या कर्जाचे व्याज विकासकाने भरायचे मान्य केलेले असते. त्या रकमेतून घर बांधून तयार झाल्यावर त्याचे व्याज आणि मुद्दल आपण ई.एम.आय. स्वरुपात फरत फेडायचे असते.

या २०:८० स्कीमनुसार विकासकाला व्यापारी दराऐवजी गृहकर्ज दराने म्हणजेच स्वस्त दराने कर्ज उपलब्ध होते हा त्याचा मुख्य फायदा असतो. आपण प्रचलीत पद्धतीने कर्ज काढले तर इमारतीच्या तयार होणाऱ्या टप्प्यांप्रमाणे बँक कर्जाची रक्कम विकासकास देत असते. पण या २०:८० स्कीमनुसार बँकेला अधिक काळ व्याज मिळणार असल्याने त्यात फायदा असतोच आणि फायद्याकडे डोळा ठेवूनच अधिकाधिक काही वेळेस सगळी ८०% रक्कम देण्यास बँक उत्सुक असते.

आपल्या म्हणजे ग्राहकाच्या दृष्टीने वरकरणी ही योजना फार आकर्षक वाटते. मात्र त्यात अनेक छुपे धोके असतात. काही कारणाने गृहप्रकल्प रखडला अथवा अपूर्ण राहिला अथवा बंद पडला तरी विकासकाला अदा केलेल्या रकमेची जबाबदारी ग्राहक आणि कर्जदार म्हणून आपलीच असते. ठरावीक काळात घराचा ताबा नाही मिळाला तरी रकमेच्या वसुलीकरता बँक आपल्याला तगादा लावणार व ते कर्ज आपल्याला फेडायला लावणार हे नक्की असते. तेव्हा एकदा करारावर सह्य़ा केल्या की ते कर्ज आपले आहे याची सतत जाणिव ठेवणे आवश्यक आहे. काही वेळेस प्रकल्प पूर्ण होतो, आपल्याला घराचा ताबा मिळतो, मात्र दरम्यानच्या काळात विकासकाने व्याजाच्या काही रकमेचा भरणा केला नसेल तर त्याची जबाबदारीही आपल्यावरच येते.

यातील अजून एक महत्त्वाची बाब अशी की, कर्जदार आणि हमीदार हे दोघेही कर्जाच्या रकमेकरता जबाबदार आणि बांधील असतात. त्यामुळे केवळ आपलेच कर्ज असतानाच नव्हे तर इतरांच्या कर्जास हमी रहातानादेखील सगळ्या बाबींची व्यवस्थित चौकशी आणि खात्री झाल्यावरच पुढे जावे.

काही दिवसांपूर्वीच रिझर्व बँक या अर्थक्षेत्रातल्या सर्वोच्च अशा संस्थेने आपल्या नियंत्रणाखालच्या बँकांना २०:८० योजनेतील प्रस्तावांना मंजुरी देताना अतिशय सावधानता बाळगण्याची सूचना केली आहे. यातली ग्यानबाची मेख आपण वेळीच लक्षात घ्यायला हवी. उडदामजी काळे गोरे या न्यायाने सगळ्याच क्षेत्रात चांगले वाईट लोक असणारच. म्हणूनच कोणताही व्यवहार करण्याच्या आधी आपण आपल्या सर्व व्यवहारांची कायदेशीर बाजू, त्यातले धोके इत्यादीबाबत तज्ञ व्यक्तीचे मार्गदर्शन घेणे आपल्याच फायद्याचे ठरणार आहे.

अ‍ॅड. तन्मय केतकर
tanmayketkar@gmail.com