दिगंबर जोशी djaronda@gmail.com
साधारणपणे मुंबईला स्थायिक झालेला माणूस गावातून आलेला असतो. पुढे पुढे गावाची नाळ तुटत जाते. मग आपले पण छोटेसे दुसरे घर, वाडी असावी असे वाटू लागते. मुले मार्गी लागलेली असतात. थोडेफार पैसे शिल्लक असतात. नेमक्या याच वेळी आकर्षित करणाऱ्या घर, शेतजमीन यांच्या जाहिराती पेपरात नजरेसमोर दिसू लागतात. एवढे दिवस या जाहिराती येतच असतात, पण त्या वाचण्याचा कल वाढतो. दुसरे घर घेण्याचा विचार पक्का होता. आता हे मृगजळ किंवा स्वत:ची करून घेतलेली फसवणूक आहे हे ज्याचे त्याने ठरवावे.
जाहिरातीमध्ये भव्य प्रकल्प, क्लब हाऊस, अँफी थिएटर (हे काय?), स्विमिंग पूल, कम्युनिटी किचन, २४ तास सुरक्षा, रस्ते, दिवे, कंपाऊंड, झाडांची लागवड या गोष्टींचे अतिशयोक्तीने वर्णन केलेले असते. वास्तवाची चौकशी करण्याच्या भानगडीत कोणीच पडत नाही. डहाणू, पालघर, वाडा, टिटवाळा, मुरबाड, आसनगाव, शहापूर, खर्डी, भीमाशंकर, इगतपुरी, रोहा, दापोली, गुहागर, नेरळ, वांगणी, कर्जत, पाली, माणगाव, कोलाड अशा असंख्य ठिकाणी असलेल्या किंवा होऊ घातलेल्या प्रोजेक्टच्या जाहिराती येत राहतात. यातील कुठलेही ठिकाण निवड उदा: भीमाशंकर किंवा रोहा. एकदा तुम्ही एजन्टला फोन केला की वर्ष-दोन वर्षे त्यांचे आणि इतर प्रोजेक्टवरून नियमित फोन येत राहतात. एजन्ट तुम्हाला आणि बाकी भविष्यातील ग्राहकांना त्याच्या गाडीने एखाद्या वाहनाने शनिवार किंवा रविवारी प्रोजेक्टच्या जागेवर नेण्याची सोय करतो. भावी ग्राहक अजिबात एकमेकांशी बोलत नाहीत, त्यांचे फोन नंबर, पत्ता विचारत नाहीत. एजन्टचा मणूस असे काल्पनिक वर्णन करतो की सगळ्यांना त्या प्रोजेक्टची भुरळ पडते. वाटेत पाणी, नाश्ता, जेवण देतो. त्या ठिकाणी भविष्यात काय प्रगती होणार याचे आभासी चित्र डोळ्यांसमोर उभे करतो. हुरळून गेल्याने ग्राहक इतर बाबींची / त्रासाची सखोल माहिती पण करून घेत नाही. दोन-तीन तासांत (सार्वजनिक वाहनाने गेल्यास जास्त वेळ) ग्राहक प्रोजेक्टवर पोहोचतो. काही ठिकाणी फुले, सरबत, पेढे देऊन स्वागत केले जाते. विविध ठिकाणांहून आलेल्या अनेक लोकांची बुकिंगसाठी झुंबड उडालेली असते. नकाशावर फुल्या असलेले आणि फुल्या नसलेले चौकोन असतात. फुल्या नसलेले चौकोन बुकिंग करून भरले जातात. प्रकल्पाचे मोठमोठे देखावे, नकाशे, चित्रे लावलेली असतात. हे वास्तव नाही हे पण खाली लिहिलेले असते. थोडे प्लॉट कुंपण घालून ठेवलेले असतात. थडग्यावर नाव लिहितात तसे प्लॉटवर खरेदीदारांच्या नावांचे फलक लावलेले असतात. ग्राहकाला आपण उशिरा बुकिंग करायला आलो याची खंत वाटते. ग्राहक भराभर धनादेश लिहितात आणि नकाशावर फुली मारून बुक करतात. ग्राहकाला नकाशा जाणून घेण्याची अजिबात गरज वाटत नाही. ही जमीन सरकारदरबारी विक्रीसाठी परवानगी घेतली आहे का? सर्व कागदपत्रे कायदेशीर आहेत का? याची योग्य ठिकाणी ग्राहक अजिबात चौकशी करत नाही. एजन्ट तुमचा प्लॉट कसा मोक्याचा आहे याचे रसभरीत वर्णन करतो. नकाशावरच क्लब हाऊस, दुकाने, स्विमिंग पूल, अँफी थिएटरची जागा दाखवतो. यापैकी भविष्यात काहीही होत नाही. एकाही प्लॉटवर बांधकाम नसते. पूर्ण प्लॉटला कुंपण नसते. उंच-सखलपणा, झाडे, नाले, दलदल तशीच राहते. रस्ते, रस्त्यावरचे दिवे काहीही केलेले नसते. असतात ते गणवेशधारी सुरक्षा रक्षकांचे शिस्तबद्ध फोटो, फुललेल्या बागा आणि नदी वगैरेंचे फोटो. ज्या ठिकाणचे सर्व प्लॉट विकले जातात तेथील डेव्हलपर ऑफिस बंद करून निघून जातो. थोडे दिवस त्याचे कर्मचारी असतात नंतर भकास. दोन -चार उत्साही कुटुंबे दर शनिवार-रविवारी गाडी काढून प्रोजेक्टला भेट देतात. प्रगती मंद किंवा शून्य. बुकिंगला आलेले लोक हवेत तरंगत असल्यामुळे इतर ग्राहकांचा पत्ता, फोन डायरीत लिहीत नाहीत. आता यातून मार्ग काय? आता पश्चात्तापाची वेळ येते. कुटुंबप्रमुखाचा नाईलाज होतो. त्याला एकटे यावे लागते. कारण इतर गृह सभासद बरोबर येत नाहीत. रजिस्ट्रेशन होऊन अ‍ॅग्रीमेंट हातात आले म्हणजे पैसे फुकट गेले नाहीत असे वाटते, पण विक्री करायला गेला तर खरेदीदार नसतो. डेव्हलपर परत घेण्यास असमर्थता दाखवितो. ग्राहक इतर बाबींची / त्रासाची सखोल माहिती पण करून घेत नाही. दोन-तीन तासांत (सार्वजनिक वाहनाने गेल्यास जास्त वेळ) ग्राहक प्रोजेक्टरवर पोहोचतो. नंतर घर / बंगला बांधायच्या हालचाली सुरू होतात. ग्राहक तशी इच्छा डेव्हलपरकडे व्यक्त करतो. डेव्हलपर निरनिराळ्या आकाराचे व डिझाइनचे प्लॅन दाखवतो. पण ग्राहकाने स्वत: घर बांधल्यास पाणी, वीज, जमीन वापराचे पैसे द्यावे लागतील असे सांगतो. ते महाग आणि अशक्य प्रकरण असल्याने ग्राहक निमूटपणे डेव्हलपरकडून बंगला बांधून घेतो. त्याचा दर साधारण २००० ते २५०० प्रति फूट असतो. त्याशिवाय महावितरण, ग्रामपंचायत घरपट्टी वगैरेसाठी वेगळे पैसे घेतो. कुटुंबातील इतर माणसांनी काही बदल सुचविल्यास खर्च वाढतो. गृहप्रवेश दणक्यात होतो. इथपर्यंत ठीक. नंतर काही कारणास्तव ग्राहक सार्वजनिक वाहनाने जाण्याचे ठरवितो. लोकल, एसटी, टमटम, रिक्षामधून स्वत:ला कोंबून घेऊन साइटवर जातो. पोहोचायला चार / पाच तास. गेटवर सलाम रक्षक आणि ऑफिसमध्ये मदतनीस किंवा हरकाम्या असतो. ग्राहकाने आपले घर उघडतो. पावसाळ्यात गेला तर सर्व दरवाजे, खिडक्या गच्च असतात. घरात सर्वत्र धूळ, कोळिष्टके, पाली आणि आजूबाजूला गवतच गवत. साफसफाईला १००० रुपये द्यावे लागतात. टाकीत पाणी नसते. लाइट असते नसते, रस्त्यावर फक्त खडी, पालापाचोळा आणि बाकी प्लॉटवर गवत. आता या ठिकाणी मुले तर सोडाच अर्धागिणीही येत नाही. स्वारस्य कमी होत जाते. जवळपास अध्र्या / एक किलोमीटपर्यंत एकही हॉटेल किंवा गरजेच्या वस्तू मिळण्याची सोय नसते. प्रथम प्लॉट बघतेवेळी डोळ्यांवर झापड का येते ते समजत नाही. टपरीवर मिसळ, वडापाव, कटिंग चहा घेऊन चार / पाच तासांच्या प्रवासानंतर दमून घरी. ग्रामपंचायत घरपट्टी, वीजबिल भरण्यासाठी आणि पावसामुळे घराची झालेली दुरवस्था बघण्यासाठी तरी जावेच लागते. (आता घरपट्टी, वीजबिल, पाणीपट्टी ऑनलाइन भरू शकतो), पण वीज खंडित झाल्यास ५०० – ७०० रुपये देऊन खाजगीरीत्या तुटलेली तार जोडावी लागते. १० /१५ वर्षे अशीच जातात. ५/१० बंगले उभे असतात. पूर्ण वसाहतीला अवकळा आलेली असते. परिसर भकास दिसू लागतो. वसाहतीतील रस्त्यांवरचे दिवे बंद असतात. रात्री राहायला मन धजावत नाही. स्विमिंग पूलचा खड्डा तसाच असतो. गैरसोयी / अडचणी वाढू लागतात. बिल्डरचा आता संपर्क नसतो. चार / पाच बंगल्यांचे मालक एकत्र येऊन सोसायटी स्थापन करतात. दिवा, पाणी, सुरक्षा, रस्ते, गटारे यांची देखरेख करण्यासाठी प्रत्येकी दरमहा १०००/१५०० रुपये काढतात. थोडे ग्राहक सभेला येतात, थोडे येतच नाहीत किंवा पैसे देतच नाहीत. बंगले आता पावसाळी पार्टी, पिकनिकसाठी वापरले जातात. काही वर्षांनी बंगले ढासळू लागतात. येणारा नवीन ग्राहक याबाबत चौकशी करतो. कुणीतरी सांगतो, ‘‘या बंगल्याचा मालक म्हातारा झाला, कुणी परदेशी गेला, इत्यादी (ही बऱ्याच प्रोजेक्टची सत्य परिस्थिती आहे.) दुसरे घर घेण्याच्या अगोदर वर उल्लेख केलेल्या ठिकाणापैकी दोन-चार ठिकाणी जाऊन सखोल चौकशी करा आणि मग दुसऱ्या घराचा विचार करा. कामशेतजवळ एक शेतजमीन बघायला गेलो होतो. सगळीकडे तारेची कुंपणे. विकणारा म्हणाला हे सर्व प्लॉट विकले गेले आहेत. येताना रिक्षावला म्हणाला, ‘या ठिकाणी पाणी नाही, ओसाड भाग आहे आणि खरेदीदारांनी फक्त कुंपणे घातली आहेत. घर बांधण्याचा विचारच करू नका. येथे काहीही होणार नाही. सगळीकडे रखरखाट.’ एखाद्याला दुसरे घर घ्यावयाचे असेल तर खालील मुद्दे अवश्य लक्षात घेऊन पुढे व्यवहार करावा.
प्रथम भेट : फसवी भेट. जातेवळी जाणकार माणसाला सोबत अवश्य न्यावे. विक्रेता त्याच्या गाडीतून नेणार, जेवणखाण देणार. आरामदायी भेट. त्यावेळी आपल्याबरोबर असणाऱ्या इतर ग्राहकांचे पत्ते, फोन नंबर घेऊन त्यांच्याशी प्रकल्पाविषयी चर्चा करावी, त्यांचे मत जाणून घ्यावे व नंतर सतत संपर्कात राहणे. जर प्रकल्प सुनियोजित वसवलेला असेल तर तेथे कबूल केलेल्या सोयी आहेत का ते बघावे. जवळपास सार्वजनिक वाहतूक व्यवस्था आहे का तेही बघावे. जीवनोपयोगी वस्तू, गरजेचे सामान जवळपास मिळते का ते बघावे. स्थानिक रहिवाशांकडे चौकशी करावी. म्हणजे खरी माहिती मिळेल. प्रत्येकाने प्लॉट घेण्यापेक्षा दोघातिघांनी एकत्र येऊन मोठा प्लॉट घेऊन मोठे घर बांधावे आणि आळीपाळीने त्याचा सतत वापर करावा. सार्वजनिक वाहनाने जाणे कसे शक्य असेल ते बघावे. एकत्र आणि वेगवेगळे जाऊन बघावे. पाणी, वीज यांचा अखंड पुरवठा राहील याची व्यवस्था करावी. मग दुसऱ्या घराचा आनंद नक्की मिळेल. शहरापासून दूर अडचणीच्या ठिकाणी घर एकटय़ाने घ्यायचे किंवा बांधायचे म्हणजे त्रास आणि पैशांचा अपव्यय. उत्पन्न शून्य. वर उल्लेख केलेल्या ठिकाणांपैकी एका ठिकाणी माझी गुंतवणूक होती.
कागदपत्रे : करारनामा व्यवस्थित वाचणे. डेव्हलपर करारनामा रजिस्टर झाल्यावरच आपल्याला देतो. प्रथम त्याची प्रत घ्यावी आणि ती वकिलाला दाखवून सल्ला घेणे चांगले. जमिनीचा सर्च रिपोर्ट, अकृषक परवानगी आहे का याची तलाठी / तहसीलदार कार्यालयात प्रकल्पाच्या जमिनीची मालकी, बांधकाम परवाने आणि इतर अटी काय आहेत याची चौकशी करणे. फ्लॅट घेतेवेळी बिल्डर सर्व कागदपत्रे / परवाने घेतो, इथे समजत नाही. टिटवाळा येथील एका प्रकल्पात पाच / सहा एकर जमिनीपैकी एक छोटा भूखंड अकृषक करण्यासाठी दिलेल्या अर्जाला दिलेली पोच पावती अकृषक परवाना म्हणून सर्व करारनाम्यासोबत जोडले होते आणि त्या भूखंडाचा नकाशा सर्व करारनाम्यासोबत जोडून करारनामे रजिस्टर केले होते. आपला भूखंड नकाशावरून आपल्याला ओळखता आला पाहिजे आणि जागेवर जाऊन तो तपासून खात्री करून घेतली पाहिजे. करारनाम्यात पाणी, वीज जोडणी, मलनि:स्सारणासाठी वेगळे पैसे द्यावे लागणार का ते तपासावे. कन्व्हेअन्स, सोसायटी स्थापना यासंबंधी करारनाम्यात काय उल्लेख आहे ते बघावे. सर्व ग्राहकांची नावे, फोन नंबर मिळाल्यास चांगले. डेव्हलपरने सांगितलेली किंमत ही वाजवी आणि खरी मानून ग्राहक पैसे देतो. या ठिकाणी घासाघीस अवश्य करून किंमत कमी करून घ्यावी. तुम्हाला जरी घेण्याची इच्छा असली तरी डेव्हलपरला विकण्याची घाई असते हे लक्षात घ्या. कारण प्रत्येकाकडून वेगळी किंमत डेव्हलपर घेतो. जरी करारनामा टंकलिखित असला तरी किंमत हाताने लिहिलेली असते. प्लॉटचा एरिया, दर आणि इतर खर्च याचे गणित तपासावे. काही डेव्हलपर पाच वर्षांचे मेंटेनन्स चार्जेस अगोदरच घेतो. कारण नंतर त्याला कोणीही मेंटेनन्स चार्जेस देत नाहीत. घामाचे पैसे चुकीच्या पद्धतीने खर्च करू नका. रिसेल व्हॅल्यू आहे का ते बघा. नंतर डेव्हलपर तुम्हाला कसलीच मदत करणार नाही हे लक्षात घेऊन व्यवहार करा. वसवलेल्या प्रकल्पात घर घेत असाल तर दोन-तीन शेजाऱ्यांशी संपर्क साधून त्या प्रकल्पाची चौकशी करा. साइटवरचे ऑफिस कायमचे बंद करून डेव्हलपर निघून जातो. डेव्हलपर आणि त्याच्या भागीदारांचे घरचे पत्ते अवश्य मिळवा. थोडे तरी पैसे देणे बाकी ठेवा. वरील विवेचना वरून आपणास नक्की समजले असेल की दुसरे घर घेणे सोपे आहे पण तेथे जाणे येणे जिकिरीचे आहे. तेथील सोयीसुविधा या आपण राहत असलेल्या घराच्या पासंगालाही पुरणार नाही. मग दुसरे घर घेण्यापेक्षा खालील पर्यायांचा विचार अवश्य करा.
१) प्रत्येकाचा गाव (आई, वडिलांचा) असतोच. तेथील घराचा जर काही भाग नातलगांच्या संमतीने आपल्या ताब्यात घ्यावा किंवा आपल्या ताब्यात असेल तर आधुनिक करावा. स्वयंपाकघर, हॉल, बेडरूम, टॉयलेट, उजेड, पंख्याची सोय करावी. तुम्ही सुटीमध्ये गावी जाणार तेव्हा तो भाग वापरावा आणि इतर वेळी तेथे राहणाऱ्या माणसांना वापरण्यास द्यावा. म्हणजे निगा राखली जाईल आणि पाणी, वीजपुरवठा सतत चालू राहील. तुमच्या वस्तू कपाटात कुलूप लावून ठेवा. शक्य असेल तर तेथील नातलगाला थोडी आर्थिक मदत करा. घराचे भाग पाडून काही भाग तुमच्या नावे होत असेल तर उत्तम. तुमचे नसेल तर तुमच्या मित्राच्या गावात त्याच्या घरी पैसे देऊन दोन-तीन मित्र आळीपाळीने जाऊ शकता. तेथे जमीन विकत मिळत असेल तर घरही बांधू शकता. गाव असला तरी आता जवळ जवळ सर्व सोयी असतात. आडवाटेवर, अडचणीचे फार्म हाऊस घर कशाला? गावचे घर म्हणजे जिंदगी के साथ भी जिंदगी के बाद भी.
२) जर अनोळख्या ठिकाणी, गैरसोयीच्या ठिकाणी घर बांधून २०/३० लाख खर्च केला तरी त्याचे उत्पन्न शून्य, रिसेल किंमत शून्य. वर त्रास भरपूर. त्याऐवजी हे पैसे मुदत ठेवी, म्युच्युअल फंडात पैसे गुंतवा. सात-साडेसात टक्के परतावा मिळाला तरी टॅक्स वजा जात कमीत कमी दोन लाख दरवर्षी मिळतात आणि मुद्दल शिल्लक राहते. यातून दरवर्षी दोन चांगल्या सहली होतात. सेकंड होममध्ये फळबाग, फुलबाग, भाजीपाला करणे अशक्य. कारण निगा कोण राखणार? त्यासाठी वेगळे पैसे मोजावे लागणार.
