महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम १९६० व नियम १९६१ अंतर्गत राज्यामध्ये गृहनिर्माण संस्थांचे कामकाज चालवले जाते. प्रामुख्याने राज्यात दोन प्रकारच्या सहकारी गृहनिर्माण संस्था स्थापन केल्या जातात, त्यासाठी किमान १० निरनिराळ्या कुटुंबांतील व्यक्ती एकत्र येणे आवश्यक आहे.
१) भाडेकरू मालकी सहकारी गृहनिर्माण संस्था
यालाच भूखंडधारकाची संस्थादेखील म्हणतात. यामध्ये सभासद एकत्र येऊन मोकळा भूखंड संस्थेच्या नावाने खरेदी करतात व त्यानंतर त्याचे कायदेशीररीत्या तुकडे पाडून ते सभासदांना ९९/९९९ वर्षांच्या कराराने भाडेतत्त्वावर वापरावयास देतात. त्यासाठी संस्था व सभासद यांच्यामध्ये नोंदणीकृत भाडेपट्टा करार (लीज-डीड) होणे कायद्याने आवश्यक आहे.
सध्या राज्यात मोकळ्या भूखंडाची उपलब्धता नसल्याने पूर्वी स्थापन झालेल्याच संस्था कार्यरत आहेत. या प्रकारच्या संस्थांचे उपविधीदेखील स्वतंत्र असतात. राज्यात १९२३, १९८४, २०१० साली शासनाने उपविधी तयार केलेले असून, ९७ व्या घटना दुरुस्तीनुसार अद्याप सुधारित आदर्श उपविधी शासनाने तयार केलेले नाहीत.
२) भाडेकरू सहभागीदारी गृहनिर्माण संस्था
राज्यामध्ये या प्रकारच्या गृहनिर्माण संस्थांची संख्या जवळजवळ ८०,००० च्या आसपास असण्याची शक्यता आहे. या प्रकारात बांधकाम कंत्राटदार, जमीन मालकाकडून जमीन विकसन कायद्याद्वारे विकसित करण्यासाठी ताब्यात घेते. त्यानंतर तो स्थानिक प्राधिकरणाकडून त्यावर बहुमजली इमारत बांधण्याची परवानगी घेऊन बांधलेले गाळे/ सदनिका/ दुकाने निरनिराळ्या खरेदीदारांना विकतो. त्याची तो रीतसर करार करतो. नियमाप्रमाणे ६० टक्के सदनिका/ गाळे/ दुकाने विकल्यानंतर विकासकानेी मोफा कायदा १९६३ च्या कलम १० नुसार खरेदीदारांची सहकारी गृहनिर्माण संस्था स्थापन करणे बंधनकारक आहे. अशा प्रकारे विकासकाने स्थापन केलेल्या गृहनिर्माण संस्थांना भाडेकरू सहभागीदारी गृहनिर्माण संस्था म्हणून संबोधतात व संस्था स्थापनेनंतर विकासकास ४ महिन्यांच्या आत विकसित केलेल्या इमारतीचे व जमिनीचे अभिहस्तांतरण (कन्व्हेअन्स) संस्थेच्या नावे करून देणे कायद्याने बंधनकारक आहे. परंतु राज्यात ७५ टक्के विकासक या तरतुदीचे पालन करीत नसल्याने शासनाने मानीव अभिहस्तांतरणाची प्रक्रिया (डीम्ड कन्व्हेअन्स) २००७ पासून चालू केली आहे. परंतु त्यालादेखील संस्थेकडून म्हणावा तसा प्रतिसाद मिळत नाही.
उपरोक्त दोन प्रकारच्या जवळजवळ ९०००० सहकारी गृहनिर्माण संस्थांव्यतिरिक्त अन्य कोणत्याही प्रकारच्या गृहनिर्माण संस्था राज्यात सध्या अस्तित्वात नाहीत.
९७ व्या घटना दुरुस्तीप्रमाणे शासनाने अभ्यास समिती नेमून भाडेकरू सहभागीदारी गृहनिर्माण संस्थांचे आदर्श उपविधी सन २०१४ मध्ये शासनाच्या वेबसाइटवर सर्वाना उपलब्ध करून दिलेले असून, राज्यातील अनेक सहभागीदारी संस्थांनी नवीन २०१४ चे उपविधी स्वीकारले आहेत. त्यासाठी संस्थेने सर्वसाधारण सभा बोलावून नवीन उपविधी स्वीकारण्याचे ठराव करून मे ४५ दिवसांनी मंजुरीसाठी संबंधित उपनिबंधक/ सहनिबंधक यांच्याकडे सादर करावा लागतो. त्यांच्या मान्यतेने त्याची अंमलबजावणी करता येते.
९७ व्या घटना दुरुस्तीनुसार- खालील बदल गृहनिर्माण संस्थांना लागू झालेले आहेत.
१) क्रियाशील- अक्रियाशील (अ‍ॅक्टिव्ह-नॉनअ‍ॅक्टिव्ह मेंबर) सभासदांचे वर्गीकरण दरवर्षी ३१ मार्चनंतर करणे.
२) सहयोगी सभासदत्व (असोसिएट मेंबर) देताना गाळा/ सदनिका/ दुकान/ भूखंड यांचा नोंदणीकृत खरेदी करारामध्ये त्या व्यक्तीचे नाव असणे आवश्यक. पूर्वी १००/- रुपये भरून कोणीही व्यक्ती सहयोगी सभासद होऊ शकत होता.
३) प्रत्येक सहकारी गृहनिर्माण संस्थेने दरवर्षी ३० सप्टेंबर पूर्वी वार्षिक सर्वसाधारण सभा बोलावणे बंधनकारक. मुदतीत वार्षिक सभा न घेतल्यास पदाधिकाऱ्यावर कायदेशीर कारवाई करण्यात येते. तसेच मुदतवाढीची तरतूद नाही.
४) संस्थेचे लेखा परीक्षण तालिकेवरील (पॅनेल) वरील लेखापरीक्षकाकडूनच करून घेणे बंधनकारक तसेच लेखापरीक्षण अहवाल मुदतीत शासनास संगणकाद्वारे सादर करणे बंधनकारक, लेखापरीक्षकांना शासनाच्या निर्धारित दरानेच लेखापरीक्षण फी आकारणे बंधनकारक.
५) संस्थेतील पदाधिकारी/ कर्मचारी/ सभासद यांना शासनमान्य प्रशिक्षण संस्थेमार्फत प्रशिक्षण घेणे कायदा कलम २४(अ) नुसार बंधनकारक. त्यासाठी प्रति सभासद दरमहा रु. १०/- आकारण्याची तरतूद संस्थेच्या उपविधीमध्ये केलेली आहे. अद्याप या योजनेला म्हणाल तेवढा प्रतिसाद मिळत नाही.
६) राज्यामध्ये सहकारी संस्थांच्या निवडणूक दर ५ वर्षांनी घेण्यासाठी स्वतंत्र राज्य सहकारी निवडणूक प्राधिकरणाची स्थापना करण्यात आली असून, सन २०१३ पासून गृहनिर्माण संस्थांच्या पदाधिकाऱ्यांची निवडणूक प्राधिकरणामार्फत घेतली जाते. सध्या २०० सभासदांपर्यंत ३५ दिवसांचा निवडणूक कार्यक्रम न घेता ७ दिवसांच्या नोंदी देऊन विशेष सर्वसाधारण सभेत प्राधिकरणाच्या नियुक्त अधिकाऱ्यांसमक्ष हात वर करून किंवा बिनविरोध निवडणुका घेतल्या जात आहेत. त्यासाठी अल्प रकमेची आकारणी प्राधिकरण वाटते.
७) आर्थिक वर्ष संपल्यानंतर ६ महिन्यांच्या आत शासनास संस्थेने विवरणपत्र सादर करणे बंधनकारक. त्यानुसार संस्थेचा अहवाल/ लेखापरीक्षण/ संस्थेची कामे, इ. माहिती असेल.
८) संचालक मंडळांची संख्या जास्तीतजास्त २२ असेल. त्यामध्ये ५ पदे राखीव राहतील. गृहनिर्माण संस्थेसाठी सभासदसंख्येनुसार समिती सदस्यांची संख्या उपविधीमध्ये निश्चित केलेली आहे. उदा. ११/ १३/ १५/ १७/ १९
९) सहकारी संस्थेने नियमाविरुद्ध केलेल्या कृतीसाठी त्यांना दंडात्मक करण्यासाठी सहकार कायद्यात बदल केलेला आहे.
१०) सहकारी संस्थेमध्ये सभासदांना त्यांच्याशी संस्थेने केलेल्या व्यवहाराची माहिती व हिशोब मिळण्याची व्यवस्था सहकार कायद्यात केली आहे, त्यासाठी सभासदाने किमान ५ वर्षांत एका वार्षिक सभेला उपस्थित असणे आवश्यक तसेच तो संस्थेच्या सेवा घेतो किंवा नाही, हेदेखील पाहणे आवश्यक.
गृहनिर्माण संस्थेच्या व्यवस्थापन समितीच्या जबाबदाऱ्या
* मान्य उपविधीनुसार/ सहकार कायद्यानुसार संस्थेचे कामकाज चालवणे.
* संस्था नोंदणी अधिकाऱ्यास वेळोवेळी माहिती सादर करणे.
* दरमहा व्यवस्थापक समितीची बैठक घेणे.
* मुदतीत वार्षिक सर्वसाधारण सभा घेणे.
* संस्थेचा अहवाल, वार्षिक हिशोबपत्रके तयार करणे.
* संस्थेचे इतिवृत्त लिहिणे, वारस नोंद करणे.
* सर्व प्रकारची बिले/ कर वेळोवेळी भरणे.
* संस्थेच्या आवाराची वेळोवेळी देखभाल-दुरुस्ती करणे.
* संस्थेचे दप्तर/ नोंदवह्य़ा/ अद्ययावत ठेवणे.
* निवडणुका प्राधिकरणामार्फत घेण्याची कार्यवाही करणे.
सभासदांची कर्तव्ये- जबाबदारी
* व्यवस्थापक समितीस सहकार्य करणे.
* संस्थेच्या विविध योजनांमध्ये सक्रिय भाग घेणे.
* संस्थेच्या सर्वसाधारण सभेला वेळेवर हजर राहणे.
* संस्थेच्या उप-विधीतील नियमांचे पालन करणे
* संस्थेची सर्व देणी वेळेवर भरणे.
* घराबाहेर जाताना वीज-पाणी- गॅस कनेक्शन बंद करणे.
* सर्व सभासद/ पदाधिकारी यांच्याशी सहकार्याची भावना ठेवणे.
* वाहने योग्य रीतीने पार्क करणे.
* वीज-पाणी यांचा काटकसरीने वापर करणे.
* संस्थेचा परिसर स्वच्छ ठेवण्यास मदत करणे.
अ‍ॅड. जयंत कुलकर्णी advjgk@yahoo.co.in
