सोसायटी व्यवस्थापन : गृहनिर्माण संस्थांचे उपविधी – महत्त्व व इतिहास

कोणत्याही सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचे कामकाज सुरळीत व नियमाप्रमाणे चालवावयाचे असेल, तर त्या संस्थेने आदर्श उपविधींचा सखोल अभ्यास करणे गरजेचे आहे. म्हणूनच गृहनिर्माण संस्थांच्या उपविधींना अनन्यसाधारण महत्त्व आहे. शासनाने मंजूर केलेले आदर्श उपविधी हे कायद्यातील बदलाप्रमाणे अद्ययावत केलेले असल्याने, प्रत्येक संस्थेने त्याची दखल घेऊन त्याप्रमाणे सुधारित उपविधी वेळोवेळी स्वीकारून व संबंधित उप-निबंधकांची मान्यता घेऊन त्याप्रमाणे संस्थेचे कामकाज चालवल्यास कोणत्याही संस्थेला भविष्यात कायदेशीर अडचणी येणार नाहीत, असे माझे मत आहे.
महाराष्ट्र राज्यात गृहनिर्माण चळवळ फार जुनी असून त्यासाठी प्रत्येक सहकारी गृहनिर्माण संस्था महाराष्ट्र सहकारी संस्थेचा कायदा १९६० व नियम १९६१ अंतर्गत नोंदवावी लागते. आजमितीस राज्यामध्ये अंदाजे ९०,००० सहकारी गृहनिर्माण संस्था नोंदणीकृत आहेत. सर्वसाधारणपणे २ प्रकारच्या सहकारी गृहनिर्माण संस्था या सहकार कायद्याअंतर्गत नोंदवल्या जातात.
१. टेनण्ट को-पार्टनरशिप – म्हणजे भाडेकरू सहभागीदारी संस्था : याचा अर्थ बिल्डर-प्रमोटर (विकसक) यांच्याकडून बांधण्यात आलेल्या इमारतीमधील गाळे/ सदनिका/ दुकाने यांच्या खरेदीदारांची स्थापन झालेली सहकारी संस्था. यामध्ये संस्था स्थापनेनंतर बिल्डर, प्रमोटर इमारत व जमीन संस्थेच्या नावे करून देतो. त्याला आपण अभिहस्तांतर (उल्ल५ी८ंल्लूी) म्हणतो. त्यासाठी मोका कायदा १९६३ नियम १९६४ आपल्या राज्यामध्ये अस्तित्वात आहे.
(२) टेनण्ट को-ओनरशिप म्हणजे भाडेकरू मालकी सहकारी गृहनिर्माण संस्था : या प्रकारामध्ये संस्था प्रथम जमीन संस्थेच्या नावे खरेदी करते व त्यानंतर राज्याचा नगरविकास विभागाकडून रीतसर त्याचे तुकडे पाडून घेऊन ते आपल्या सभासदांना भाटेपट्टा करारावर (लीज) ९९/९९९ वर्षांच्या बोलीवर वापरावयास देते. म्हणून येथे सभासद हा संस्थेचा भाडेकरू होतो. सदर भूखंडावर सभासद स्थानिक प्राधिकरणाच्या मदतीने व परवानगीने इमारतीचा आराखडा बनवून इमारतीचे बांधकाम करतो व त्याचा वापर तो स्वत: व आपल्या कुटुंबासाठी करू लागतो. सभासदाला फक्त जमिनीचे म्हणजे भूखंडाचे नाममात्र भाडे द्यावे लागते व भाडेपट्टा करार रीतसर नोंदवावा लागतो. म्हणून या प्रकाराला भाडेकरू मालकी सहकारी गृहसंस्था म्हणतात.
उपरोक्त दोन प्रकारच्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थांची नोंदणी करताना सहकार विभाग संस्थेचा अंतर्गत कारभार कसा चालवावा यासाठी तयार केलेल्या नियमावलीला देखील मान्यता देतो. त्यालाच आपण संस्थेचे मान्य उपविधी म्हणतो. प्रत्येक संस्था आपल्याला योग्य वाटतील त्याप्रमाणे कायद्याच्या चौकटीनुसार स्वतंत्र उपविधी तयार करू शकतात. परंतु त्यामध्ये एकवाक्यता असावी म्हणून शासन आदर्श उपविधी तयार करून संस्थांचे काम अधिक हलके करते. प्रत्येक उपविधी म्हणजे सभासद आणि संस्था यांचे मधील एक करार असतो. कारण संस्थेचा कारभार कशा पद्धतीने चालवावा यासाठी केलेले अंतर्गत नियम म्हणजेच उपविधी. संस्था नोंदणीचे वेळी सहकार विभागाने मान्य केलेले उपविधी प्रत्येक सभासदावर व संस्थेवर बंधनकारक असतात. त्यामध्ये जर बदल करावयाचा असेल किंवा काही नियम वाढवावयाचे असतील, तर सहकार विभागाची पूर्वसंमती घेणे संस्थेवर बंधनकारक आहे. कोणतीही संस्था मान्य उपविधीमध्ये परस्पर बदल करू शकत नाही. म्हणून प्रत्येक सभासदाने सभासदत्व घेतल्यानंतर लगेच आपल्या संस्थेच्या मान्य उपविधीची प्रत संस्थेकडून घ्यावी व त्याचा सखोल अभ्यास करावा. तरच संस्थेचा कारभार योग्य प्रकारे चालला आहे किंवा नाही याची खातरजमा वेळीच करणे शक्य होईल. नंतर वादाचे प्रसंग येणार नाहीत. शक्यतो प्रत्येक संस्थेने प्रत्येक सभासदाला उपविधीची प्रत प्रमाणित करून देण्याची प्रथा ठेवल्यास सभासद देखील जास्त जागरूक होतील व संस्थेच्या कारभारात त्यांचे सकारात्मक सहकार्य लाभेल असे मला वाटते. अनेक सभासद उपविधींचा अभ्यास करीत नसल्याने अनेकदा संस्था व सभासद यांच्यामध्ये कटू प्रसंग व वादाचे प्रसंग येतात असा अनुभव आहे.
उपविधीचा इतिहास
भारतामध्ये सन १९१२ सालचा सहकार कायदा अमलात आल्यापासून मुंबई इलाक्यात सहकारी तत्त्वावरील घरबांधणीकडे लोकांचे लक्ष जाऊ लागले. सहकार चळवळीचे आद्यप्रणेते रावबहादूर तालमकी यांचे नाव आज देखील आदराने व गौरवाने घेतले जाते. भारतातील पहिली सहकारी गृहनिर्माण संस्था मुंबईमध्ये त्यांनीच सन १९१५ च्या मार्च महिन्यात ‘सारस्वत सहकारी गृहनिर्माण संस्था’ या नावाने स्थापन केली. सदर सहकारी संस्था त्यांनी भाडेकरू सह-भागीदारी म्हणजे टेनण्ट को-पार्टनरशिप या वर्गात नोंदवलेली होती. परंतु त्या काळात ब्रिटिश सरकारकडे संस्था नोंदणीनंतर संस्था व त्याचा कारभार कशा प्रकारे चालवावा याबाबत कोणत्याही प्रकारचे नियम-पोटनियम किंवा उपविधी अस्तित्वातच नव्हते. सन १९१५ ते १९१९ या काळात अनेक लोकांनी पुढाकार घेऊन सहकारी तत्त्वावरील घरे बांधण्याची संकल्पना सुरू केली. त्यामुळे सहकारी गृहनिर्माण संस्थांची नोंदणी सुरू झाली. त्यामुळे साहजिकच ब्रिटिश सरकारला याचा विचार करणे भाग पडले. त्या वेळच्या ब्रिटिश सरकारच्या सहकार विभागाचे निबंधक (रजिस्ट्रार) सर ऑटो रॉयफेल्ड यांनी प्रथमच नमुनेवजा पोटनियम पुस्तिका सन १९२०-२२ च्या सुमारास प्रसिद्ध केली. त्याला ‘यू’ पत्रक असे नाव दिले. सदर ‘यू’ पत्रक दोन्ही प्रकारच्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थांसाठी म्हणूनच वापरले जाऊ लागले व तशा सूचना ब्रिटिश सरकारने सर्व नोंदणीकृत सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना दिल्या. त्यामध्ये १९२८ पर्यंत वेळोवेळी आवश्यक ते बदल करून तेच पोटनियम महाराष्ट्र राज्यात अस्तित्वात आले. आज देखील काही जुन्या संस्था याच ‘यू’ पत्रकानुसार कामकाज करीत आहेत. भारत देश स्वतंत्र झाल्यानंतर महाराष्ट्र शासनाने १९६० मध्ये सहकार कायदा प्रसिद्ध केला व सन १९६१ मध्ये सहकार नियमावली प्रसिद्ध केली. आपल्या व इतर राज्यांच्या सहकार कायद्याला आपण १९२५ च्या मुंबई राज्य सहकारी कायदा जो ब्रिटिश सरकारने तयार केला होता, त्याचाच आधार घेतला आहे व त्याप्रमाणे आज देखील सहकार कायदा प्रत्येक राज्यात अस्तित्वात आहे. त्यामुळेच भारतात सहकार चळवळीला दिशा मिळत गेली व भविष्यात देखील सहकार चळवळ अधिक जोमाने पुढे जात राहील, यात शंका नाही.
महाराष्ट्र शासनाने १९६० मध्ये सहकार कायदा प्रसिद्ध करतेवेळी सहकारी गृहनिर्माण संस्थांसाठी नवीन पोटनियम किंवा उपविधी न करता जुनेच ‘यू’ पत्रक पोटनियमच कायम केले व दोन्ही प्रकारच्या सहकारी संस्थांसाठी एकाच प्रकारचे पोटनियम उपविधी लागू केले गेले. परंतु कालांतराने भाडेकरू सह-भागीदारी व भाडेकरू मालकी सहकारी गृहनिर्माण संस्थांची संख्या वाढत गेल्याने व दोन्ही संस्थांचे कामकाज भिन्न स्वरूपाचे आसल्याचे लक्षात येऊ लागल्याने ‘यू’ पत्रकाप्रमाणे काम करणे भाडेकरू सह-भागीदारी संस्थांना अवघड होऊ लागले व त्यामुळे अनेक प्रश्न देखील निर्माण होऊ लागले. म्हणून महाराष्ट्र शासनाने अभ्यास समिती गठीत करून तज्ज्ञ व्यक्तींच्या मदतीने सन १९८४ मध्ये दोन्ही प्रकारच्या सहकारी संस्थांसाठी दोन स्वतंत्र उपविधी तयार केले. त्यामुळे ‘यू’ पत्रकाप्रमाणे असलेले पोटनियम-उपविधी वापरणे शासनाकडून बंद झाले. परंतु ज्या संस्थांनी १९८४ चे आदर्श उपविधी स्वीकारले नाहीत, त्यांच्याकडे मात्र ‘यू’ पत्रकाप्रमाणे जुनेच पोटनियम-उपविधी राहिले व त्याप्रमाणेच त्यांचे कामकाज देखील चालू आहे.
सन १९८४ नंतर राज्यामध्ये सहकारी गृहनिर्माण चळवळीने खूप अर्थाने जोर धरला. त्यामुळे दिवसेंदिवस नोंदणीकृत सहकारी संस्थांची संख्या देखील वाढू लागली. आज मितीस जवळजवळ ९०,००० सहकारी गृहनिर्माण संस्था नोंदणीकृत आहेत. म्हणून शासनाने देखील काळाप्रमाणे व गरजेप्रमाणे १९८४ च्या उपविधीमध्ये बदल करण्याचे ठरवले व त्यानुसार तज्ज्ञ व्यक्तींच्या अभ्यास गटातर्फे सन २००१, २००९, २०११ तसेच २०१४ मध्ये बदललेले आदर्श उपविधी तयार करून ते शासनाच्या वेबसाइटवर उपलब्ध करून दिलेले आहेत.
९७ व्या घटनादुरुस्तीमुळे सन २०१३ मध्ये सहकार कायद्यात व नियमात आमूलाग्र बदल झालेले असल्याने शासनाने तज्ज्ञ व्यक्तींची समिती गठीत करून त्यांचेमार्फत भाडेकरू सहभागीदारी संस्थेचे उपविधी तयार केले व ते देखील शासनाच्या वेबसाइटवर उपलब्ध आहेत. फक्त भूखंड घटकांचे म्हणजे भाडेकरू मालकी सहकारी संस्थांचे उपविधी मात्र अद्याप ९७ व्या घटना दुरुस्तीप्रमाणे अद्ययावत होण्याचे बाकी असून त्यांचे काम देखील लवकर पूर्ण होईल अशी अपेक्षा आहे. मी देखील उपविधी समितीचा एक सदस्य होतो.
शासनाची वेबसाइट  https://sahakarayukta.maharashtra.gov.in/Site/Home/Index.aspx ९७ व्या घटना दुरुस्तीमुळे सहकारी संस्थांना जास्तीत जास्त स्वायत्तता देण्याच्या उद्देशाने सहकार कायद्यात व नियमात बदल केलेले असल्याने उपविधीसुद्धा त्याप्रमाणेच कायद्याशी सुसंगतच बनवले गेले आहेत. त्यामुळे प्रत्येक संस्थेने त्याचा स्वीकार करून त्याप्रमाणे संस्थेचा कारभार भविष्यात चालवावा, असे शासनास अभिप्रेत आहे. यापुढील लेखामध्ये मी आदर्श उपविधी २०१४ बाबत सविस्तर विवेचन करण्याचा प्रयत्न करणार आहे.
jayant.kulkarni03@gmail.com
सदस्य, उपविधी समिती, महाराष्ट्र शासन