सहकारी गृहनिर्माण संस्थांसाठी स्वतंत्र कायदा का हवा, यावर प्रकाश टाकणारा लेख..
सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या पदाधिकाऱ्यांनी आणि व्यवस्थापक कमिटीच्या सदस्यांनी आपल्या संस्थेचा कारभार सहकार कायदा, नियम आणि उपविधी यानुसार करावयाचा असतो. याचाच अर्थ संस्थेचा कोणताही ठराव हा सहकार कायदा, नियम आणि उपविधीनुसार असावा लागतो. त्यांत क्षुल्लक जरी त्रुटी राहिली तरी तो ठराव रद्द होऊ शकतो. तसेच संस्थेची वार्षकि सर्वसाधारण सभा जरी निर्णय घेणारी सर्वोच्च असली तरी तिने केलेला एखादा ठराव किंवा घेतलेला निर्णय जर संस्थेच्या हितसंबंधांस हानी पोहोचविणारा आहे, अशी सभासदांची भावना झाली असेल तर तो सभासद संबंधित ठरावाला/ निर्णयाला सहकार न्यायालयात आव्हान देऊ शकतो, अशी कायद्यांत तरतूद आहे.
जर पदाधिकारी किंवा सभासद सहकार कायदा, नियम आणि उपविधी यांचा भंग करीत आहेत किंवा केला आहे, अशी नोंदणी अधिकाऱ्यांची खात्री झाली तर अशा पदाधिकाऱ्यांवर/ सभासदांवर शिस्तभंगाची कारवाई करूशकेल आणि त्याबद्दल संबंधिताला उपविधीचा भंग केल्याबदल उपविधी क्रमांक १६५ नुसार पाच हजार रुपयांचा दंड होऊ शकतो.
उपविधी हे सहकार कायद्याच्या अनुषंगाने तयार केलेले असतात आणि नियम हे कायदा कसा राबवावयाचा असतो ते सांगत असतात. याचाच अर्थ असा की, कोणतीही कायदेशीर कारवाई करताना त्या कायद्याचा नियम काय आहे, हे विचारात घ्यावे लागते. मात्र दुर्दैवाची बाब म्हणजे शासन फक्त बेअर अ‍ॅक्ट प्रसिद्ध करते आणि खासगी प्रकाशक नामांकित वकिलांकडून ग्राहक मंच, सहकार न्यायालये, जिल्हा न्यायालये, उच्च न्यायालय आणि सर्वोच्च न्यायालय यांनी दिलेल्या निर्णयांची सविस्तर माहिती प्रसिद्ध करीत असतात. अशा पुस्तकांत सहकार कायद्याचे नियमसुद्धा दिलेले असतात. अशा पुस्तकांची किंमत ८०० रुपयांपर्यंत असते आणि म्हणूनच सहकारी गृहनिर्माण संस्था अशी महागडी कायद्याची पुस्तके विकत घेण्याचे टाळतात.
उपविधीचा अभ्यास करणे म्हणजे विद्यार्थ्यांप्रमाणे धोकंपट्टी करणे नव्हे. पदाधिकाऱ्यांनी आणि विशेषत: सेक्रेटरीने आपल्या फावल्या वेळात थोडय़ा थोडय़ा उपविधींचे वाचन केले तर विशिष्ट समस्येवर उत्तर निर्देशित करणारा उपविधी कोणता हे सहज त्याच्या ध्यानात येईल. तसेच संस्थेत एखादी समस्या उद्भवली तर उपविधींचे पुस्तक चाळून त्याने ती उपविधी शोधून काढण्याचा प्रयत्न करावा.
सुधारित उपविधीत काही प्रमाणात त्रुटी असल्या तरी या उपविधीच्या वाचनाने पदाधिकाऱ्यांचा अभ्यास होऊ शकेल. या उपविधीत गाळ्याची व्याख्या, कुटुंबाची व्याख्या, क्रियाशील- अक्रियाशील सभासदाची व्याख्या, सभासदाचे अधिकार व कर्तव्ये, खरेदी-विक्री (ट्रान्सफर), ट्रान्सफर फी, ट्रान्सफर प्रीमियमची व्याख्या, दुरुस्तीसाठी निधी कसा उभा करावा, त्याचा विनियोग कसा करावा, सिकिंग फंड, मेन्टेनन्स, सेवा शुल्क, बिनभोगवटा शुल्क, सदनिका लीव्ह अ‍ॅण्ड लायसन्सवर देणे, सोसायटीने आणि सभासदाने स्वखर्चाने कोणत्या दुरुस्त्या करावयाच्या, वार्षकि सर्वसाधारण सभा, विशेष सर्वसाधारण सभा यांनी करावयाचे कामकाज, सभासदाची सभासदत्वातून हकालपट्टी कशी करावी, अविश्वासाचा ठराव कसा मांडावयाचा, पाìकग, गच्ची वापर, लिफ्टचा वापर, उपविधीचा भंग केल्यास कोणती कारवाई होते, निवडणूक प्राधिकरण संस्थेची निवडणूक करून घेणे अशा अनेक समस्यांवर उपविधीत मार्गदर्शक तत्त्वे उपलब्ध आहेत.
येथे एक गोष्ट लक्षात ठेवावयाची ती ही की, संस्थेचा दैनंदिन कारभार कार्यकारी समितीने कायदा, नियम आणि उपविधी यांच्या साहाय्याने करावयाचा असतो तसेच तो पारदर्शक असावयास पाहिजे.
थकबाकीदार सभासदांकडून थकबाकी कशी वसूल करावी. नॉमिनेशन कसे करावे, एखादा सभासद नॉमिनेशन किंवा इच्छापत्र न करताच दिवंगत झाला तर त्याच्या मालमत्तेवर हक्क सांगणाऱ्या व्यक्तीने कोणत्या उपविधीचा आधार घ्यावा, सहयोगी सभासदाचे प्रकार आणि त्यांचे अधिकार यांची माहिती असणारे उपविधी, असे अनेक उपविधी या पुस्तिकेत आहेत. मराठी उपविधी फेब्रुवारीच्या पहिल्या आठवडय़ापर्यंत उपलब्ध होतील. अर्थात सभासद संस्थांना मार्गदर्शन करण्यासाठी त्यांची जिल्हा हौसिंग फेडरेशन्स सज्ज आहेत. परंतु स्वत: पदाधिकाऱ्यांनीही उपविधींचा अभ्यास करावा हे अपेक्षित आहे. पदाधिकाऱ्यांप्रमाणे सभासदांनीसुद्धा उपविधींचा अभ्यास करणे आवश्यक आहे. याचे कारण म्हणजे संस्थांमध्ये पदाधिकारी आणि सभासद यांच्यामध्ये जे संघर्ष उद्भवतात, त्याच्या मुळाशी उपविधीबद्दल असलेले अज्ञान असते.
उपविधीतील त्रुटी
उपविधीतील काही त्रुटींचा काही सभासद गरफायदा करून घेत असतात. यातील बरीच उदाहरणे दाखविता येतील. उदा. उपविधी क्रमांक ३ मध्ये गाळ्याची व्याख्या नमूद करताना गाळ्यामध्ये कोचिंग क्लासेस चालविता येतात अशी तरतूद आहे. परंतु असे कोचिंग वर्ग कोणत्या इयत्तेपर्यंतच्या विद्यार्थ्यांसाठी घेतले जाऊ शकतात, त्यात किती विद्यार्थी घेतले जाऊ शकतात याची तरतूद नाही. तसेच असे वर्ग ठरावीक वेळेलाच चालविता आले पाहिजेत की अगदी सकाळी ८ वाजल्यापासून रात्री दहापर्यंत चालविता येऊ शकतात, याचा उल्लेख नाही. त्याचा बहुसंख्य सभासद गरफायदा घेतात आणि आपल्या सदनिकेत अगदी शाळेप्रमाणे विद्यार्थ्यांसाठी बेंचेसची सोय करून सकाळी ८ वाजल्यापासून रात्री १० वाजेपर्यंत शिकवणीचे वर्ग चालवितात. आज काही इमारतींत बरेच सभासद आपल्या सदनिकेत शिकवणी वर्ग घेत असल्यामुळे या वर्गाना व्यवसायाचे स्वरूप आले आहे. हे विद्यार्थी सोसायटीच्या उद्वाहनांचा सर्रास उपयोग करतात. त्यामुळे सोसायटीच्या अन्य सभासदांना त्रास होत असतो आणि तशा तक्रारी जिल्हा हौसिंग फेडरेशनकडे येत असतात. तेव्हा या समस्येचा शासनाने विचार करून या विषयावर तोडगा काढावा अशी विनंती आहे. क्रमांक ३ च्या उपविधीत सदनिका म्हणजे गोडाऊन, गॅरेज अशी व्याख्या करण्यात आली आहे. निवासी संस्थेत गोडाऊन, गॅरेज, ब्युटी पार्लर, शिकवणी वर्ग असू नयेत अशी तरतूद करण्यात यावी.
अन्य त्रुटी
ज्या सभासदाची सोसायटीने पूर्ण चौकशी करून कायदेशीर मार्गाने हकालपट्टी केलेली आहे, त्या सभासदाला एक वर्षांपर्यंत पुन्हा त्याच सोसायटीमध्ये प्रवेश देऊ नये अशी तरतूद आहे. एवढेच नव्हे तर संबंधित सभासदाने नोंदणी अधिकाऱ्याकडे या शिक्षेत कपात करावी अशी लेखी याचना केल्यास ही एक वर्षांची मुदत कमी करता येते अशी तरतूद आहे. तसे झाल्यास तो सभासद पुन्हा आपले जुने प्रताप दाखविण्यास सुरुवात करील. म्हणून त्याच्या शेअर सर्टिफिकेटवर पाच वष्रे बंदी असा सही-शिक्यातील शेरा मारावा.
लीव्ह लायसन्स
गेल्या काही वर्षांपासून आपली सदनिका लीव्ह अ‍ॅण्ड लायसन्सवर देण्याचे वेड सभासदांमध्ये वाढत्या प्रमाणावर आहे. वास्तविक सदनिका ही स्वत:च्या निवासासाठी सोय म्हणून खरेदी केली जाते. परंतु गेल्या काही वर्षांपासून नवश्रीमंतांच्या संख्येत बेसुमार वाढ झाल्यापासून अनेक सभासद आणखी सदनिका खरेदी करतात आणि जुनी जागा भाडय़ाने देतात. आता अस्तंगत झालेल्या उपविधी क्रमांक ४३ मध्ये कोणत्या कारणास्तव सभासद आपली सदनिका भाडय़ाने देऊ शकतो त्या कारणांची यादी प्रसिद्ध करण्यात आली होती. परंतु सुधारित उपविधी क्रमांक ४३ मधून या कारणांचे उच्चाटन झालेले आहे. याचा अर्थ आता कोणत्याही सभासदाने आपण आपली सदनिका भाडय़ाने देऊ इच्छितो अशी सोसायटीला फक्त ८ दिवसांची नोटीस दिली म्हणजे झाले अशी तरतूद आहे. तसेच लीव्ह अ‍ॅण्ड लायसन्सवर सदनिका देताना सभासदाने भाडेकरूबरोबर करार करावा लागतो, त्यावर स्टॅम्प डय़ुटी भरावी लागते याची माहिती या उपविधीत नाही. थोडक्यात, सोसायटीतील सदनिका म्हणजे पसे कमविण्याचा धंदा सभासदांना मिळाला आहे. कारण सेवाशुल्काच्या दहा टक्के रक्कम सोसायटीच्या तोंडावर फेकली की झाले, अशी आजची स्थिती आहे. दुर्दैवाने मुंबई उच्च न्यायालयाने या उपविधींचे समर्थन केले आहे; परंतु त्या निर्णयावर सर्वोच्च न्यायालयात करण्यात आलेले अपिल गेली सात-आठ वष्रे तसेच धूळ खात पडले आहे.
उपविधीचे वाचन नाही
बहुसंख्य सोसायटय़ांचे पदाधिकारी उपविधी वाचत नसतात आणि अगदी क्षुल्लक बाबतीत जिल्हा हौसिंग फेडरेशनचे मार्गदर्शन मागत असतात. एका सोसायटीच्या सेक्रेटरीने तर असे लिहिले होते की, आम्ही नोकर पेशातील असल्याने आम्हास उपविधींचा अभ्यास करण्यास वेळ मिळत नाही. असे पदाधिकारी उपविधी न वाचताच आपल्या संस्थेचा कारभार मनमानीप्रमाणे करतात. अशा परिस्थितीत काही जागरूक सभासद या त्रुटी उपनिबंधकांच्या नजरेस आणतात आणि त्या तक्रारींची दखल घेऊन त्यांचे कार्यालय संबंधित सोसायटीला कारणे दाखवा नोटीस पाठवून कायद्यानुसार कारवाई करते. बहुतेक प्रकरणी अशा संस्थांची कार्यकारी मंडळे बरखास्त करून तेथे सहा महिन्यांसाठी प्रशासकाची नियुक्ती केली जाते.
ज्या सहकारी बँकेवर प्रशासक अधिकारी नेमला होता अशा बँकेच्या संचालकांना पुढील दहा वष्रे संचालक मंडळाची निवडणूक लढविता येणार नाही, असा अत्यंत स्वागतार्ह निर्णय नुकताच महाराष्ट्र शासनाने घेतला आहे. हा कायदा गृहनिर्माण संस्थांना लागू करून ज्या गृहनिर्माण संस्थांची संचालक मंडळे बरखास्त करून त्यावर प्रशासक मंडळे नेमली गेली होती, अशा संस्थांच्या तत्कालीन संचालकांना त्याच गृहनिर्माण संस्थेची निवडणूक लढविण्यास दहा वष्रे बंदी घालण्याची अत्यंत गरज आहे.
स्वतंत्र कायदा हवा
महाराष्ट्राच्या एकूण १३ कोटी लोकसंख्येपकी जवळजवळ साडेतीन कोटी लोकसंख्या आज गृहनिर्माण संस्थांमधून राहत आहे आणि ती यापुढे वाढतच जाणार आहे. महाराष्ट्राचे इतर संस्थांचा तुलनेने गृहनिर्माण संस्थांची संख्या सर्वात जास्त म्हणजे एक लाखापेक्षा थोडी जास्त आहे. परंतु या संस्थांसाठी स्वतंत्र कायदा असावा अशी मागणी असंख्य गृहनिर्माण संस्था, त्यांचे जिल्हा महासंघ, राज्यस्तरीय महासंघ गेल्या कित्येक वर्षांपासून करीत आहेत; परंतु महाराष्ट्रात काँग्रेस पक्षाचे, काँग्रेस-राष्ट्रवादी, शिवसेना-भाजपचे आणि आता भाजप-शिवसेना या पक्षांची सरकारे येऊनसुद्धा गृहनिर्माण संस्थांसाठी स्वतंत्र कायदा करण्याचे काम झालेले नाही. त्यामुळे या संस्थांना सहकार कायद्यातील अनेक जाचक तरतुदींना सामोरे जावे लागते. याचे अगदी ताजे उदाहरण म्हणजे अगदी अलीकडे महाराष्ट्र शासनाने राज्यातील सहकारी संस्थांचे सर्वेक्षण करण्यासाठी विद्यमान सहकार कायद्याच्या नियम ६१ नुसार काही माहिती विहित कालावधीत मागितली होती; परंतु राज्यातील कित्येक हजार गृहनिर्माण संस्थांनी ती विहित कालावधीत दिली नाही म्हणून त्यांची नोंदणी रद्द करण्याचा निर्णय जाहीर केला होता. परंतु सहकारी गृहनिर्माण संस्था या अन्य प्रकारे आíथक व्यवहार करणाऱ्या सहकारी संस्थांप्रमाणे आíथकदृष्टय़ा संपन्न नसल्याने आणि त्यांच्याकडे प्रशिक्षित नोकर वर्ग नसल्यामुळे त्या आवश्यक ती माहिती विहित कालावधीत शासनाला कळवू शकल्या नाहीत, तेव्हा त्यांची नोंदणी रद्द न करता त्यांना ही माहिती पाठविण्यासाठी ३१ मार्च, २०१६ अखेपर्यंत मुदतवाढ द्यावी अशी समक्ष लेखी विनंती महाराष्ट्र स्टेट को-ऑपरेटिव्ह हौसिंग फेडरेशनच्या अध्यक्षांनी सहकारी गृहनिर्माण संस्थांसाठी स्वतंत्र कायदा करताना या संस्थांचे स्वरूप व इतर प्रकारच्या सहकारी संस्थांपेक्षा स्वरूपापेक्षा भिन्न असल्याचे लक्षात घ्यावे. आज सहकारी गृहनिर्माण संस्थांची संख्या वाढत आहे, त्याचबरोबर त्यामधून राहणाऱ्या लोकसंख्येतही वाढ होत आहे. अशा स्थितीत या संस्थांसाठी स्वतंत्र कायदा होण्याची गरज आहे, असा सर्व आमदारांनी पक्षभेद विसरून आग्रह धरावा. त्यामध्ये गृहनिर्माण संस्थांच्या नावे कन्व्हेअन्स आणि डीम्ड कन्व्हेअन्स सक्तीने झालेच पाहिजे, अशी कठोर तरतूद करावी. केवळ तात्पुरते अभ्यासगट किंवा समित्या नेमून हा प्रश्न सुटण्यासारख्या नाही. राज्यातील ६३,००० सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या नावे अद्यापि कन्व्हेअन्स/ डीम्ड कन्व्हेअन्स झालेले नाही ही सहकारी आयुक्तांनी २०१५ साली केलेल्या सर्वेक्षणात उघड झालेली वस्तुस्थिती अत्यंत खेदजनक आहे. सभासदांना आपल्या निवाऱ्याचे स्थर्य मिळवून देण्यासाठी कन्व्हेअन्स/ डीम्ड कन्व्हेअन्स झालेच पाहिजे. त्याचबरोबर केवळ गृहनिर्माण संस्थांसाठी प्रत्येक जिल्हा उपनिबंधकांच्या कचेरीत एका स्वतंत्र अधिकाऱ्यांची नेमणूक करावी. कारण आज प्रत्येक उपनिबंधकांकडे/ साहाय्यक उपनिबंधकांकडे निरनिराळ्या प्रकारच्या सहकारी संस्थांची कामे असतात.
प्रशिक्षणाची सोय हवी
सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या पदाधिकाऱ्यांसाठी/ सभासदांसाठी आणि कर्मचाऱ्यांसाठी शासनाने प्रशिक्षणाची सोय करणे अत्यंत गरजेचे आहे. आज अनेक सेवानिवृत्त लोक केवळ अर्थार्जनासाठी काही गृहनिर्माण संस्थांकडे व्यवस्थापक म्हणून काम करतात; परंतु त्यांना सहकारी क्षेत्राचा काहीही अनुभव नसतो. म्हणून संस्थेत कोणतीही समस्या उद्भवली की ते हौसिंग फेडरेशनकडे मार्गदर्शनासाठी धाव घेतात. ही परिस्थिती बदलणे गरजेचे आहे. राज्याच्या एका भूतपूर्व सहकार आयुक्तांनी सुद्धा आपल्या एका अहवालात प्रशिक्षित नोकरवर्गाची आवश्यकता प्रतिपादन केली होती.
संपूर्ण कायदाच बदलणे
महाराष्ट्र शासनाने केलेला विद्यमान सहकार कायदा अत्यंत घाईघाईने केलेला आहे. संसदेने २०१२ मध्ये ९७ वी घटनादुरुस्ती केल्यावर संसदेने नवा सहकार कायदा केला. त्याप्रमाणे सर्व राज्य सरकारांनी आपापले कायदे बेतावेत असा आदेश केंद्र सरकारने काढला. परंतु महाराष्ट्र शासनाने संपूर्ण नवीन सहकार कायदा न करता १९६० च्या कायद्यातच काही दुरुस्त्या केल्या. परंतु त्या परिपूर्ण नाहीत. एवढेच नव्हे तर त्या कायद्यावर आधारित सुधारित करण्यात आलेल्या उपविधीही परिपूर्ण नाहीत. म्हणूनच हा कायदा आणि उपविधी यांचीही पूर्ण फेररचना झाली पाहिजे.
(मुख्य कार्यकारी अधिकारी)
ठाणे डिस्ट्रिक्ट को-ऑप. हौसिंग फेडरेशन लिमिटेड
