सोसायटी व्यवस्थापन : महाराष्ट्र अपार्टमेंट कायदा १९७०

अपार्टमेंट कायदा १९७० नुसार विकासकाने रीतसर नोंदवलेल्या डीड ऑफ डिक्लरेशन म्हणजेच ‘घोषणापत्रा’मध्ये उल्लेखिल्याप्रमाणे संस्थेचे उपविधी प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाने पाहिले पाहिजेत. त्यामध्ये कोणकोणत्या गोष्टींचा समावेश करणे आवश्यक आहे, याची माहिती अपार्टमेंट कायदा १९७०च्या कलम १६ मध्ये दिलेली असून, अपार्टमेंट नियम १९७२ मध्ये सर्वाच्या सोयीसाठी एक प्रारूप उपविधीचा मसुदादेखील दिलेला आहे. त्याप्रमाणे विकासकाने नोंदणीकृत केलेल्या घोषणापत्रात उल्लेखिलेल्या उपविधीचा मसुदा अपार्टमेंट नियम १९७२ प्रमाणे आहे किंवा नाही, याची तपासणीदेखील करणे प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाचे कर्तव्य आहे, कारण सर्व अपार्टमेंटधारकांनी एकत्र येऊन आपल्या इमारतीच्या देखभालीसाठी एक संघ किंवा संस्था स्थापन करावयाची असते. त्यासाठी कोणत्याही शासकीय खात्याची परवानगी किंवा नोंदणी प्रमाणपत्र घ्यावयाचे नसते. त्यामुळे अपार्टमेंट असोसिएशन (संघ) स्थापण्याची जबाबदारी विकासक व अपार्टमेंटधारक यांचीच आहे. त्यामुळे घोषणापत्रातील उपविधीला फार महत्त्व असून, संस्थेचा किंवा संघाचा कारभार त्याप्रमाणे चालवणे प्रत्येक अपार्टमेंटधारकावर बंधनकारक आहे.
बऱ्याच अपार्टमेंटधारकांना अपार्टमेंट असोसिएशन (संघ) कशी स्थापन करावी, त्याचे उपविधी कोणते, त्यात बदल कसा करावा, सभासदांनी उपविधीप्रमाणे न वागल्यास काय करावे, याबाबत अनेक प्रश्न पडलेले असतात. त्यामुळे बऱ्याचदा सभासदांमध्ये वादविवादाचे प्रसंगदेखील ओढवतात. म्हणूनच प्रत्येक अपार्टमेंटधारकांना याची सविस्तर माहिती व्हावी म्हणून मी या लेखाद्वारे प्रत्यक्ष उपविधीचा मसुदा, जो अपार्टमेंट नियम १९७२ मध्ये दिलेला आहे याचे सविस्तर विवेचन आपल्यासमोर मांडण्याचा प्रयत्न करणार आहे. मला खात्री आहे की, यामुळे बऱ्याच अपार्टमेंटधारकांना व अपार्टमेंट असोसिएशनना (संघ) नक्कीच फायदा होईल व त्याप्रमाणे ते आपापल्या संघाचे कामकाज करतील व संस्था अत्यंत खेळीमेळीच्या व सहकारी तत्त्वाप्रमाणे विनात्रास चालवतील.

अपार्टमेंट असोसिएशनवर कोणत्याही शासकीय खात्याचे नियंत्रण व मार्गदर्शन नसल्याने आपणच आपले नियंत्रक व मार्गदर्शक असल्याने प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाने अपार्टमेंट कायदा १९७० व नियम १९७२ ची पूर्ण माहिती करून घेणे अत्यंत आवश्यक आहे, असे मला वाटते.
उपविधी (मसुदा) (बाय-लॉ)
अपार्टमेंटच्या उपविधीमध्ये एकूण १० प्रकरणे असून एकूण ५६ नियम आहेत.
नियम क्र. १ – यामध्ये अपार्टमेंटचे नाव व ते कोणाला लागू आहेत याची माहिती असते. उदा. सर्व सध्याचे व भविष्यातील अपार्टमेंटधारक किंवा जो कोणी अपार्टमेंट असोसिएशनने पुरवलेल्या सेवा व सुविधांचा लाभ घेतो व घेत आहे, अशा सर्व व्यक्तींना उपविधीमधील सर्व नियम पाळण्याचे बंधनकारक आहे. यामध्ये भाडेतत्त्वावर दिलेल्या अपार्टमेंटधारकांचादेखील समावेश होऊ शकतो.
नियम क्र. २ – यामध्ये अपार्टमेंटसंबंधी १० निरनिराळ्या व्याख्या दिलेल्या आहेत.
नियम क्र. ३ – यामध्ये ज्या जमिनीवर अपार्टमेंटधारकांची इमारत बांधलेली आहे, त्याचा सविस्तर तपशील व पत्ता दिलेला असतो. त्यामध्ये अपार्टमेंटचे नाव, शहराचे नाव, इ. माहिती असते.
नियम क्र. ४ – यामध्ये अपार्टमेंट असोसिएशन (संघ) स्थापण्याचा मूळ उद्देश (ऑब्जेक्ट) दिलेला आहे. त्यानुसारच संघाचे कामकाज करावयाचे असते.
१) ज्या गाळा खरेदीदारांनी इमारतीमधील गाळा/सदनिका घोषणापत्रातील तपशिलाप्रमाणे खरेदी केलेली असेल त्यांच्या नावानुसार अपार्टमेंटधारकांची संघ/संस्था म्हणजेच असोसिएशन ऑफ अपार्टमेंट स्थापन करणे व अपार्टमेंट कायदा १९७० नुसार कामकाज करणे.
२) संघाचा पैसा योग्य ठिकाणी गुंतवणे किंवा मुदत ठेवीमध्ये ठेवणे.
३) प्रत्येक अपार्टमेंटधारकांकडून मासिक देखभाल शुल्क गोळा करून त्यानुसार इमारतीची देखभाल व दुरुस्ती तसेच इतर सेवासुविधांची देखभाल व दुरुस्ती संघामार्फत करणे. प्रसंगी रक्कम कमी पडल्यास त्या कारणासाठी कर्ज घेणे.
४) संस्थेच्या आवारातील एखादी सामायिक जागा भाडेतत्त्वावर देऊन त्यातून उत्पन्न कमावणे व मिळविलेले उत्पन्न सर्व अपार्टमेंटधारकांमध्ये समान पद्धतीने वाटणे किंवा संस्थेमध्ये साठवून त्याचा फायदा संस्थेच्या इमारतीच्या देखभालीसाठी करणे किंवा संस्थेच्या राखीव निधीमध्ये (रिझव्‍‌र्ह फंड) जमा करणे.
५) अपार्टमेंट कायदा १९७० चा कलम १६(२) मध्ये उल्लेखिल्याप्रमाणे संघाची व्यवस्थापन समिती गठित करणे, त्याच्या निवडणुका घेणे, कर्मचारी वर्ग किंवा व्यवस्थापक नेमणे, मासिक देखभाल वर्गणी ठरवणे, उपविधीमध्ये दुरुस्ती किंवा बदल करणे, संस्थेचे पदाधिकारी निवडणे या प्रकारची सर्व कामे करणे.
६) अपार्टमेंटधारकांच्या फायद्यासाठी अपार्टमेंट असोसिएशनतर्फे शैक्षणिक मदत, वैद्यकीय मदत, सामाजिक उपक्रम, मनोरंजनाचे कार्यक्रम, इ. कार्यक्रम आयोजित करणे किंवा या प्रकारच्या संस्थांच्या मदतीने कार्यक्रम करणे व सभासदांना त्यांचा लाभ मिळवून देणे.
७) सर्वसाधारण सभेच्या संमतीने संस्थेने नेमलेल्या कर्मचाऱ्यांसाठी भविष्यनिर्वाह निधी,
ग्रॅच्युईटी किंवा इतर निधीसंबंधी नियम तयार करणे व संबंधित सक्षम अधिकाऱ्यांना तसे कळवून त्याबाबत मान्यता घेणे.
८) संस्थेच्या कर्मचाऱ्यांच्या हिताच्या दृष्टीने व संस्थेच्या उन्नतीसाठी आवश्यकता भासल्यास इतर नियम तयार करणे व तशी दुरुस्ती संस्थेच्या उपविधीमध्ये करणे.
९) अपार्टमेंट असोसिएशन (संघ)चे सर्व कामकाज संघाच्या मूळ उद्देशानुसारच चालेल, त्यात बदल करावयाचा असेल तर तसा बदल सर्व अपार्टमेंटधारकांच्या संमतीने करून त्याप्रमाणे उपविधीमध्ये बदल करून ते नोंदवल्यानंतरच त्याची अंमलबजावणी करता येईल. अन्यथा, जे मूळ उद्देशामध्ये आहे त्याप्रमाणेच कामकाज करावे लागेल.
अपार्टमेंटधारकांची संस्था व तिचा कारभार हा त्याच्या मूळ उद्देशानुसारच चालवणे प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाचे कर्तव्य आहे. त्यात बदल करणेदेखील त्यांच्याच हातात आहे. त्यासाठी कोणत्याही शासकीय खात्याकडे जाण्याची आवश्यकता नाही, मात्र कायदेशीर सल्ला व मार्गदर्शन, बदल करण्यापूर्वी घेतल्यास उत्तम.
अ‍ॅड. जयंत कुलकर्णी – advjgk@yahoo.co.in