राज्यामध्ये ज्याप्रमाणे सहकारी गृहनिर्माण संस्थांची संख्या जशी दिवसेंदिवस वाढत आहे त्याप्रमाणे महाराष्ट्र अपार्टमेंट कायदा १९७० नियम १९७२ अंतर्गत अपार्टमेंटधारकांची संख्यादेखील वाढू लागली आहे. त्याचे कारण म्हणजे विकासक इमारत बांधण्याच्या वेळीच ठरवून त्याच्या प्रकल्पातील सदनिका खरेदीदारांची नोंदणी अपार्टमेंट कायद्यांतर्गत घोषणापत्राद्वारे करून ठेवतो. त्यामुळे सदनिकाधारकांनी सदनिकेचा ताबा घेतल्यावर तेथे सहकारी गृहनिर्माण संस्थेची स्थापना न होता अपार्टमेंट असोसिएशनची स्थापना होते. सदर अपार्टमेंट असोसिएशनचे मुख्य काम म्हणजे विकासकाने नोंदवलेल्या घोषणापत्रातील उपविधीनुसार संस्थेचे कामकाज चालवणे व व्यवस्थापन बघणे. त्यासाठी स्वतंत्र नोंदणी कोणत्याही शासकीय खात्याकडे करावी लागत नसल्याने विकासक अलीकडे अपार्टमेंट कायद्याचा आधार घेऊन अपार्टमेंट असोसिएशन स्थापन करून देशात व प्रकल्पातून वेळीच बाहेर पडतात. त्यामुळे अपार्टमेंटचे व्यवस्थापन हे घोषणापत्रातील उपविधीनुसारच चालवावे लागते. बऱ्याच अपार्टमेंटधारकांना घोषणापत्र म्हणजे काय व त्याचे महत्त्व काय याची माहिती नसते. त्यामुळे अपार्टमेंटचे व्यवस्थापन कशा पद्धतीने करावे याबाबत संभ्रम असतो.
महाराष्ट्र अपार्टमेंट कायदा १९७०च्या कलम ११ नुसार घोषणापत्रामध्ये (डिड ऑफ डिक्लरेशन) विकासकाने खाली नमूद केलेल्या माहितीचा समावेश करणे बंधनकारक आहे.
१) ज्या जमिनीवर प्रकल्प उभारणार आहे त्या जमिनीची संपूर्ण माहिती, त्याचे आकारमान, क्षेत्रफळ, त्याची भौगोलिक स्थिती तसेच त्यावर कोणकोणत्या सुधारणा करणार याचा तपशील तसेच जमीन भाडेपट्टी करारावर आहे का स्वतंत्र (फ्री-होल्ड) आहे याचा तपशील, सव्‍‌र्हे क्र. इ.
२) सदर जमिनीवर बांधण्यात येणाऱ्या इमारतीची माहिती उदा. किती मजली इमारत आहे, किती गाळे बांधणार आहे, त्याचे क्रमांक कशा पद्धतीने देणार आहे, कशा पद्धतीने इमारत बांधणार आहे, प्रत्येक गाळ्याचे क्षेत्रफळ किती आहे इ.
३) इमारतीमधील सामायिक वापरासाठी ठेवण्यात आलेली जागा, तसेच गाळेधारकांना विशेष सोयीसुविधा देणार असल्यास त्याचा स्वतंत्र तपशील, इमारतीमधील प्रत्येक खोल्यांचा तपशील, तसेच सामायिक सेवासुविधांची स्वतंत्र यादी उदा. पाण्याची टाकी, जनरेटर्स, लिफ्ट, क्लब हाऊस, पार्किंगची जागा, मैदान, सोलर, इ.
४) प्रत्येक गाळ्याचे मूल्य, तसेच प्रत्येक गाळाधारकांच्या गाळ्याच्या क्षेत्रफळानुसार तसेच त्यांना पुरवलेल्या सेवासुविधांनुसार त्याच्या वाटय़ाला आलेला अविभक्त हिस्सा (अनडिव्हायडेड शेअर) याप्रमाणे प्रत्येक गाळ्याच्या अविभक्त हिश्श्याची बेरीज १०० पर्यंत भरून त्याची स्वतंत्र यादी घोषणापत्रात दर्शवलेली असणे आवश्यक. त्यानुसार प्रत्येक अपार्टमेंटधारक आपल्या गाळ्याच्या मालकीत त्याचा किती अविभक्त हिस्सा आहे याची तपासणी करू शकता व त्याप्रमाणात तो त्याची मालकी सिद्ध करू शकतो. म्हणून या तपशिलास फार महत्त्व आहे. कारण त्याआधारेच सभासदाच्या मताचा अधिकार ठरवला जातो.
५) विकासकाने बांधण्यात येणारी इमारत ही कोणत्या कारणासाठी बांधणार आहे याचा तपशील घोषणापत्रात देणे आवश्यक. उदा. निवासी व्यापारी किंवा दोन्ही त्याप्रमाणे त्याला आराखडा मंजूर करून घ्यावा लागतो.
६) घोषणापत्रामध्ये वरील मुद्दय़ांव्यतिरिक्त एक महत्त्वाचा मुद्दा असा असावा लागतो, तो म्हणजे अपार्टमेंटधारकांची संस्था कशा पद्धतीने चालवली जावी याची नियमावली म्हणजेच त्याला आपण अपार्टमेंट उपविधी (बाय लॉज) म्हणूयात. सदर उपविधीचा तपशील अपार्टमेंट कायद्याप्रमाणेच असावा लागतो, त्यामुळे प्रत्येक घोषणापत्रामध्ये उपविधींचा समावेश करणे कायद्याने बंधनकारक आहे. तसेच प्रत्येक घोषणापत्रातील उपविधी हे कायद्यानुसारच असणेदेखील बंधनकारक आहे. त्यामुळे प्रत्येक विकासक त्याच्या मर्जीप्रमाणे किंवा त्याच्या सोयीप्रमाणे वेगळे उपविधी तयार करून घोषणापत्रामध्ये घेऊ शकत नाही, त्यामुळे अपार्टमेंटधारकांनी त्यांचे घोषणापत्र तपासून पाहावे व त्यातील उपविधी हे महाराष्ट्र अपार्टमेंट कायदा १९७० नियम १९७२ मधील कलम १६ मध्ये नमूद केलेल्या तपशिलाप्रमाणेच आहेत किंवा नाहीत याची खातरजमा करावी. तरच संस्थेचे व्यवस्थापन कायद्यानुसार करता येऊ शकेल. बऱ्याच अपार्टमेंटधारकांना उपविधींबाबत संभ्रम आहे म्हणून कायद्यातील तरतुदीनुसार अपार्टमेंट संस्थेचे काम चालले आहे किंवा नाही याची तपासणी तज्ज्ञ कायदे सल्लागारांमार्फत एकदा करून घ्यावी.
अपार्टमेंट कायदा १९७० नियम १९७२ नुसार अपार्टमेंटच्या उपविधीमधील एकूण १० प्रकरणे असून, साधारणपणे ५६ पोटनियम विषयावर विभागलेले आहेत.
त्यामध्ये प्रामुख्याने खालील मुद्दय़ांचा समावेश असतो.
१) विविध व्याख्या
२) अपार्टमेंट असोसिएशन स्थापण्याचा उद्देश
३) सदनिकाधारक सभासदांची माहिती/नावे-जागेचे क्षेत्रफळ इ.
४) प्रशासकीय कामकाजाबाबत माहिती.
उदा. १) असोसिएशनचे हक्क व कर्तव्ये,
२) मासिक-वार्षिक सभा बोलावण्याची पद्धत व त्यातील कामकाज, ३) सभेची पूर्वसूचना कशी घ्यावी.
५) व्यवस्थापक समिती कशी निवडावी, त्याचा कालावधी किती, त्याचे कामकाज काय, त्यांच्या निवडणुकीबाबतचे नियम व धोरण, इ.
६) व्यवस्थापक समिती सदस्यांची कामे व पदे, उदा. अध्यक्ष/ सचिव/ व्यवस्थापक, इ.
७) सभासदांकडून मासिक/वार्षिक देखभाल वर्गणी कशी व किती घ्यावी, तसेच सभासदांनी वर्गणी/ देखभाल निधी न दिल्यास काय कार्यवाही करावी.
८) सभासदांना म्हणजेच अपार्टमेंटधारकांना त्याच्या हिश्श्यानुसार भागदाखले देणे व नोंद वही अद्ययावत ठेवणे.
९) अपार्टमेंटधारकांनी गाळ्याचा वापर करण्याबाबत नियमावली, निवासी जागा असल्यास त्याचा वापर निवासी कारणासाठीच करणे, भाडेतत्त्वावर देण्यापूर्वी संस्थेला कळवणे इ. नियमावली.
१०) अपार्टमेंट असोसिएशनचा हिशेब अद्ययावत ठेवणे, बँक खाते कोणी चालवणे, आर्थिक नियोजन कसे करावे, दरवर्षी सभासदांना आर्थिक ताळेबंद व हिशेबपत्रके वार्षिक सभेत देणे.
११) संस्थेच्या उपविधीमध्ये बदल, दुरुस्ती किंवा नवीन नियमांचा समावेश करावयाचा झाल्यास वार्षिक सभेची मान्यता घेऊन त्यानुसार दुरुस्ती/बदल संबंधित नोंदणी अधिकाऱ्यांकडे नोंदवणे. त्यासाठी सहकार खाते किंवा इतर कोणत्याही खात्याकडे न जाता परस्पर मुद्रांक नोंदणी अधिकाऱ्याकडे नोंदणी करणे आवश्यक असल्यानंतर बदललेल्या नियमांची अंमलबजावणी करता येते याची नोंद घ्यावी.
याप्रमाणे प्रत्येक उपविधीमध्ये कायद्यानुसार विविध प्रकारचे नियम व पोटनियम प्रत्येक उपविधीमध्ये असावेच लागतात. त्यामुळे घोषणापत्र (डीड ऑफ डिक्लरेशन) याला फार महत्त्व आहे व तोच खरा अपार्टमेंटधारकांचा कणा आहे. त्यामुळे घोषणापत्र एकदा विकासकाने रीतसर नोंदवल्यानंतर जोपर्यंत ते विकासक रद्द करत नाही तोपर्यंत अपार्टमेंट कायद्यानुसार अपार्टमेंटधारकांना सहकारी संस्थेची स्थापना करता येत नाही. किंबहुना कायद्यानेच करता येत नाही म्हणून शक्यतो घोषणापत्र नोंदणीकृत झालेली असेल तर त्यातील उपविधीनुसार संस्थेचा कारभार व व्यवस्थापन चालवावे, फार तर त्याच्यात सहकारी संस्थेतील नियमांचे जे आपल्या संस्थेला योग्य वाटतील त्याचे अनुकरण करावे असे माझे मत आहे. त्यामुळे अपार्टमेंटधारकदेखील सहकारी तत्त्वानुसार सहकाराचे आचरण करून गुण्यागोविंदाने संस्थेत राहू शकतील व आपले अपार्टमेंटदेखील आदर्श अपार्टमेंट करून दाखवतील याबाबत मला खात्री आहे. त्यासाठी वेळोवेळी तज्ज्ञांचा सल्ला मात्र घ्यावा.
महाराष्ट्र अपार्टमेंट कायदा १९७०च्या कलम ११ नुसार घोषणापत्रामध्ये (डिड ऑफ डिक्लरेशन) विकासकाने खाली नमूद केलेल्या माहितीचा समावेश करणे बंधनकारक आहे.
१) ज्या जमिनीवर प्रकल्प उभारणार आहे त्या जमिनीची संपूर्ण माहिती, त्याचे आकारमान, क्षेत्रफळ, त्याची भौगोलिक स्थिती तसेच त्यावर कोणकोणत्या सुधारणा करणार याचा तपशील तसेच जमीन भाडेपट्टी करारावर आहे का स्वतंत्र (फ्री-होल्ड) आहे याचा तपशील, सव्‍‌र्हे क्र. इ.
२) सदर जमिनीवर बांधण्यात येणाऱ्या इमारतीची माहिती उदा. किती मजली इमारत आहे, किती गाळे बांधणार आहे, त्याचे क्रमांक कशा पद्धतीने देणार आहे, कशा पद्धतीने इमारत बांधणार आहे, प्रत्येक गाळ्याचे क्षेत्रफळ किती आहे इ.
३) इमारतीमधील सामायिक वापरासाठी ठेवण्यात आलेली जागा, तसेच गाळेधारकांना विशेष सोयीसुविधा देणार असल्यास त्याचा स्वतंत्र तपशील, इमारतीमधील प्रत्येक खोल्यांचा तपशील, तसेच सामायिक सेवासुविधांची स्वतंत्र यादी उदा. पाण्याची टाकी, जनरेटर्स, लिफ्ट, क्लब हाऊस, पार्किंगची जागा, मैदान, सोलर, इ.
४) प्रत्येक गाळ्याचे मूल्य, तसेच प्रत्येक गाळाधारकांच्या गाळ्याच्या क्षेत्रफळानुसार तसेच त्यांना पुरवलेल्या सेवासुविधांनुसार त्याच्या वाटय़ाला आलेला अविभक्त हिस्सा (अनडिव्हायडेड शेअर) याप्रमाणे प्रत्येक गाळ्याच्या अविभक्त हिश्श्याची बेरीज १०० पर्यंत भरून त्याची स्वतंत्र यादी घोषणापत्रात दर्शवलेली असणे आवश्यक. त्यानुसार प्रत्येक अपार्टमेंटधारक आपल्या गाळ्याच्या मालकीत त्याचा किती अविभक्त हिस्सा आहे याची तपासणी करू शकता व त्याप्रमाणात तो त्याची मालकी सिद्ध करू शकतो. म्हणून या तपशिलास फार महत्त्व आहे. कारण त्याआधारेच सभासदाच्या मताचा अधिकार ठरवला जातो.
५) विकासकाने बांधण्यात येणारी इमारत ही कोणत्या कारणासाठी बांधणार आहे याचा तपशील घोषणापत्रात देणे आवश्यक. उदा. निवासी व्यापारी किंवा दोन्ही त्याप्रमाणे त्याला आराखडा मंजूर करून घ्यावा लागतो.
६) घोषणापत्रामध्ये वरील मुद्दय़ांव्यतिरिक्त एक महत्त्वाचा मुद्दा असा असावा लागतो, तो म्हणजे अपार्टमेंटधारकांची संस्था कशा पद्धतीने चालवली जावी याची नियमावली म्हणजेच त्याला आपण अपार्टमेंट उपविधी (बाय लॉज) म्हणूयात. सदर उपविधीचा तपशील अपार्टमेंट कायद्याप्रमाणेच असावा लागतो, त्यामुळे प्रत्येक घोषणापत्रामध्ये उपविधींचा समावेश करणे कायद्याने बंधनकारक आहे. तसेच प्रत्येक घोषणापत्रातील उपविधी हे कायद्यानुसारच असणेदेखील बंधनकारक आहे. त्यामुळे प्रत्येक विकासक त्याच्या मर्जीप्रमाणे किंवा त्याच्या सोयीप्रमाणे वेगळे उपविधी तयार करून घोषणापत्रामध्ये घेऊ शकत नाही, त्यामुळे अपार्टमेंटधारकांनी त्यांचे घोषणापत्र तपासून पाहावे व त्यातील उपविधी हे महाराष्ट्र अपार्टमेंट कायदा १९७० नियम १९७२ मधील कलम १६ मध्ये नमूद केलेल्या तपशिलाप्रमाणेच आहेत किंवा नाहीत याची खातरजमा करावी. तरच संस्थेचे व्यवस्थापन कायद्यानुसार करता येऊ शकेल. बऱ्याच अपार्टमेंटधारकांना उपविधींबाबत संभ्रम आहे म्हणून कायद्यातील तरतुदीनुसार अपार्टमेंट संस्थेचे काम चालले आहे किंवा नाही याची तपासणी तज्ज्ञ कायदे सल्लागारांमार्फत एकदा करून घ्यावी.
अपार्टमेंट कायदा १९७० नियम १९७२ नुसार अपार्टमेंटच्या उपविधीमधील एकूण १० प्रकरणे असून, साधारणपणे ५६ पोटनियम विषयावर विभागलेले आहेत.
त्यामध्ये प्रामुख्याने खालील मुद्दय़ांचा समावेश असतो.
१) विविध व्याख्या
२) अपार्टमेंट असोसिएशन स्थापण्याचा उद्देश
३) सदनिकाधारक सभासदांची माहिती/नावे-जागेचे क्षेत्रफळ इ.
४) प्रशासकीय कामकाजाबाबत माहिती.
उदा. १) असोसिएशनचे हक्क व कर्तव्ये,
२) मासिक-वार्षिक सभा बोलावण्याची पद्धत व त्यातील कामकाज, ३) सभेची पूर्वसूचना कशी घ्यावी.
५) व्यवस्थापक समिती कशी निवडावी, त्याचा कालावधी किती, त्याचे कामकाज काय, त्यांच्या निवडणुकीबाबतचे नियम व धोरण, इ.
६) व्यवस्थापक समिती सदस्यांची कामे व पदे, उदा. अध्यक्ष/ सचिव/ व्यवस्थापक, इ.
७) सभासदांकडून मासिक/वार्षिक देखभाल वर्गणी कशी व किती घ्यावी, तसेच सभासदांनी वर्गणी/ देखभाल निधी न दिल्यास काय कार्यवाही करावी.
८) सभासदांना म्हणजेच अपार्टमेंटधारकांना त्याच्या हिश्श्यानुसार भागदाखले देणे व नोंद वही अद्ययावत ठेवणे.
९) अपार्टमेंटधारकांनी गाळ्याचा वापर करण्याबाबत नियमावली, निवासी जागा असल्यास त्याचा वापर निवासी कारणासाठीच करणे, भाडेतत्त्वावर देण्यापूर्वी संस्थेला कळवणे इ. नियमावली.
१०) अपार्टमेंट असोसिएशनचा हिशेब अद्ययावत ठेवणे, बँक खाते कोणी चालवणे, आर्थिक नियोजन कसे करावे, दरवर्षी सभासदांना आर्थिक ताळेबंद व हिशेबपत्रके वार्षिक सभेत देणे.
११) संस्थेच्या उपविधीमध्ये बदल, दुरुस्ती किंवा नवीन नियमांचा समावेश करावयाचा झाल्यास वार्षिक सभेची मान्यता घेऊन त्यानुसार दुरुस्ती/बदल संबंधित नोंदणी अधिकाऱ्यांकडे नोंदवणे. त्यासाठी सहकार खाते किंवा इतर कोणत्याही खात्याकडे न जाता परस्पर मुद्रांक नोंदणी अधिकाऱ्याकडे नोंदणी करणे आवश्यक असल्यानंतर बदललेल्या नियमांची अंमलबजावणी करता येते याची नोंद घ्यावी.
याप्रमाणे प्रत्येक उपविधीमध्ये कायद्यानुसार विविध प्रकारचे नियम व पोटनियम प्रत्येक उपविधीमध्ये असावेच लागतात. त्यामुळे घोषणापत्र (डीड ऑफ डिक्लरेशन) याला फार महत्त्व आहे व तोच खरा अपार्टमेंटधारकांचा कणा आहे. त्यामुळे घोषणापत्र एकदा विकासकाने रीतसर नोंदवल्यानंतर जोपर्यंत ते विकासक रद्द करत नाही तोपर्यंत अपार्टमेंट कायद्यानुसार अपार्टमेंटधारकांना सहकारी संस्थेची स्थापना करता येत नाही. किंबहुना कायद्यानेच करता येत नाही म्हणून शक्यतो घोषणापत्र नोंदणीकृत झालेली असेल तर त्यातील उपविधीनुसार संस्थेचा कारभार व व्यवस्थापन चालवावे, फार तर त्याच्यात सहकारी संस्थेतील नियमांचे जे आपल्या संस्थेला योग्य वाटतील त्याचे अनुकरण करावे असे माझे मत आहे. त्यामुळे अपार्टमेंटधारकदेखील सहकारी तत्त्वानुसार सहकाराचे आचरण करून गुण्यागोविंदाने संस्थेत राहू शकतील व आपले अपार्टमेंटदेखील आदर्श अपार्टमेंट करून दाखवतील याबाबत मला खात्री आहे. त्यासाठी वेळोवेळी तज्ज्ञांचा सल्ला मात्र घ्यावा.
