शिरीष मुळेकर
महारेरा सलोखा मंचामुळे बिल्डर आणि ग्राहक यांच्यातील तंटे सोडविणे सोपे झाले आहे. हा मंच ग्राहकांसाठी मोठा दिलासा देणारा आहे.
पुण्यातील विनय मराठे (नाव बदलले आहे) यांनी पुण्यातील एका प्रस्थापित बिल्डरकडे एका सदनिकेची २०१५ मध्ये काही रक्कम भरून नोंदणी केली. त्याचा ताबा २०१६ मध्ये मिळेल असे सांगितले. परंतु काम अत्यंत थंड गतीने चालू राहिले व कामामध्ये अनेक अडथळे येत राहिले. बिल्डरने महारेरामध्ये सदर प्रकल्पाची नोंदणी करताना प्रकल्प पूर्णत्वाची तारीख २०२० दिल्याचे मराठे यांच्या लक्षात आले. आजवर त्यांनी एकूण रकमेच्या ७०% रक्कम बिल्डरकडे भरून झाली होती व बँकेचे हप्तेही चालू झाले होते. एकीकडे मराठे राहत्या घराचे भाडेही भरत होते व दुसरीकडे बँकेचे हप्ते. त्यांचे उत्पन्न मर्यादित होते. त्यामुळे दोन्ही खर्च करून वर घरखर्च चालवणे हे सोपे नव्हते. जसा प्रकल्पास विलंब होऊ लागला तसे सर्व अवघड होऊ लागले व ते बिल्डरकडे फ्लॅट रद्द करण्यासाठी चकरा मारू लागले, पण तिथे प्रमुख बिल्डरची भेट मिळेना व खालचे अधिकारी दरवेळेस वेगवेगळी उत्तरे देऊन त्यांना टोलवत असत. या वेळेस त्यांच्या वाचनात महारेरा व त्यांचे कामकाज यावरील वृत्तपत्रामधील लेख आला व त्या लेखाच्या आधारे त्यांनी मुंबई ग्राहक पंचायतीच्या प्रतिनिधींशी संपर्क साधला. मुंबई ग्राहक पंचायतीच्या प्रतिनिधीने त्यांच्याकडून संपूर्ण माहिती घेतली व त्यांना महारेराकडे तक्रार दाखल (case) करण्याच्या आधी आपण सलोखा मंचापुढे (Conciliatory Forum) तक्रार दाखल करू असे सुचवले व त्याप्रमाणे त्यांनी एकत्र बसून पुढील १५ मिनिटांमध्ये तक्रार दाखल केली. दोन-चार दिवसांत त्यांना बिल्डरकडून होकार आल्याचा व शुल्क भारण्यासाठीचा मेसेज महारेराकडून ईमेलवर आला व त्यांनी महारेराच्या संकेतस्थळावर (Website) जाऊन फक्त रु. १०५९- करासहित रक्कम भरली. एका महिन्याच्या आत सुनावणीची तारीख लागली व महारेराने स्थापन केलेल्या सलोखा मंचापुढे सुनावणी झाली.
पहिल्या तारखेस स्वत: बिल्डर व मराठे उपस्थित राहिले व दोघांमध्ये सहमती होऊन बिल्डरने झालेला करार रद्द करण्यासाठी व भरलेली रक्कम परत देण्यासाठी ठरावीक कालावधी मागितला व पुढे त्या कालावधीत बिल्डरकडून करार रद्द करून मराठेंना भरलेली रक्कम परत मिळाली.
महारेरा सलोखा मंच नेमके काय आहे?
केंद्र शासनाने स्थावर संपदा व मालमत्ता (विनियम व विकास) कायदा, २०१६ (रेरा) अधिनियमित केला असून, तो १ मे २०१७ पासून अमलात आला आहे. या कायद्यांतर्गत ‘महाराष्ट्र स्थावर संपदा नियामक प्राधिकरण’ (महारेरा)ची दिनांक ०८ मार्च २०१७ रोजी अधिसूचना क्रमांक २३ अन्वये स्थापना झाली. ईशान्येकडील ७ राज्ये व प. बंगाल वगळता संपूर्ण भारतात रेरा कायद्याची अंमलबजावणी झाली असली तरी यात महाराष्ट्राएवढी प्रभावी अंमलबजावणी इतर राज्यांमध्ये झालेली दिसत नाही. देशभरात एकूण ३३७५० प्रकल्पांची व २६०१८ मालमत्ता मध्यस्थांची (एजंट) रेराअंतर्गत नोंदणी झाली असून, त्यापैकी १८४९४ प्रकल्पांची व १७२७३ एजंट यांची नोंदणी केवळ महाराष्ट्रात झाली आहे. या आकडेवारीवरून महाराष्ट्र या अंमलबजावणीमध्ये इतर राज्यांपेक्षा किती पुढे आहे हे स्पष्ट होते.
महारेराकडे आजवर ४८४७ तक्रारी (केसेस) दाखल झाल्या आहेत. त्यापैकी ३०१८ तक्रारींमध्ये महारेराकडून निकाल दिला गेलेला असून, १४८९ केसेस प्रलंबित आहेत. या केसेस महारेराकडून न्यायालयीन पद्धतीने चालवल्या जातात. केवळ भारतातच नव्हे, तर इतर देशांमधून न्यायालयावरील ताण कमी करण्यासाठी न्यायालयीन लढाई व्यतिरिक्त पर्यायी मार्गाचा (Alternate Dispute Resolution) वापर वाढवण्याकडे प्रयत्न केले जात आहेत. यामध्ये लवाद (Arbitration), मध्यस्थी (Mediation) व सहमती (Conciliation) असे तीन मार्ग अवलंबले जातात. रेरा कायद्यातील कलम ३२(ग) मध्ये ग्राहक व बिल्डर यांमधील विवाद सोडवण्यासाठी सहमती मंच (Conciliation Forum) बिल्डर व ग्राहक यांच्या सहभागातून उभा करण्याची तरतूद केलेली आहे. सदर तरतूद मुंबई ग्राहक पंचायतीचे कार्याध्यक्ष अ‍ॅड. शिरीष देशपांडे यांच्या नजरेस आली. त्याचे महत्त्व त्यांनी जाणले व त्यांनी ही तरतूद महरेराचे प्रमुख गौतम चॅटर्जी यांच्या निदर्शनास आणली. यावर महारेराकडून त्वरित कार्यवाही होऊन १० मार्च २०१७ रोजी सलोखा मंच कार्यरत झाला. या सलोखा मंचांतर्गत सध्या मुंबईमध्ये १० व पुणे येथे ५ मंच कार्यरत आहेत. महारेराकडून प्रत्येक मंचावर बांधकाम व्यावसायिक संघटनेचा एक व मुंबई ग्राहक पंचायतीचा एक अशा दोन जणांची नेमणूक झालेली आहे. यावर नेमणूक होण्याआधी या प्रतिनिधींकरिता महारेरामार्फत एक कार्यशाळा आयोजित केली गेली होती. त्या कार्यशाळेमध्ये त्यांना भारतातील प्रथितयश मध्यस्थ अजय मेहता यांचे मार्गदर्शन लाभले.
या सलोखा मंचाच्या स्थापनेमुळे तक्रारदारास (प्रामुख्याने ग्राहकास) महारेरापुढे न्यायालयीन पद्धतीने थेट केस दाखल करण्याआधी सहमतीने विवाद सोडवण्याचा मार्ग खुला झाला आहे. न्यायालयीन लढाईमध्ये वेळ व परिश्रम घालवण्याऐवजी सहमतीने विवाद सोडवणे हे बिल्डरांसाठीही सोपे व सोयीचे होते. सलोखा मंचाकडे तक्रार नोंदवणे ही पूर्णपणे ऑनलाइन पद्धत असून, संगणक व इंटरनेट यांचे किमान ज्ञान असणारा कोणीही ही तक्रार सहजपणे दाखल करू शकतो. एकदा तक्रार दाखल झाली की त्याची सूचना विरुद्ध पक्षाला लगेच मिळते. त्यास विरुद्ध पक्षाने संमती दिल्यावर तक्रारदारास शुल्क भरण्याचा मार्ग खुला होतो व हे शुल्क केवळ रु. १००० (अधिक रु. ५९ कर) एवढे आहे. शुल्क भरल्यावर महारेराकडून ही तक्रार उपलब्ध असलेल्या एका मंचापुढे सादर केली जाते व सुनावणीची तारीखसुद्धा लगेच मिळते. बहुतेक वेळेस एकाच सुनावणीमध्ये सहमती होते असा अनुभव आहे. या सुनावणीच्या वेळेस बिल्डरने स्वत: उपस्थित राहावे अशी अपेक्षा असते व बहुतेक वेळेस स्वत: बिल्डर उपस्थित राहतात. बरेचसे विवाद हे ग्राहकास समोर प्रमुख बिल्डर प्रत्यक्ष भेटल्यामुळे सुटण्यास सोपे जातात असा अनुभव आहे. समोरासमोर भेट झाल्याने सुसंवाद साधला जातो व विवाद सुटण्यासाठी पोषक वातावरण तयार होते असा अनुभव आहे. सुनावणीच्या वेळेस वकिलांना प्रतिनिधित्व करण्याची मुभा नसते. असेही दिसून आले आहे की केस दाखल करताना वकिलांना नेमल्यावर वकील त्यांचे काम उत्तम होण्यासाठी तक्रारदाराच्या मनात नसलेले अधिक २/४ मुद्दे शोधून काढतात. त्यात त्यांचे काहीच चुकीचे नाही, पण यामुळे तंटा वाढण्यास मदत होते हे नक्की. म्हणून सलोखा मंचापुढे येताना वकीलबरोबर आणू नयेत असा दंडक घातला गेला आहे.
एखादी केस महारेरापुढे दाखल केल्यानंतर महारेराकडून निकाल दिला जातो तेव्हा निकाल एका बाजूने तर एकाच्या विरुद्ध लागतो. त्या वेळेस एक जण खूश असतो तर दुसरा नाराज. परंतु जेव्हा विवाद सहमतीने सुटतो तेव्हा दोघेही समाधानी असतात हा महत्त्वाचा फरक न्यायालयीन लढा व सलोखा मंच या दोन पद्धतींमध्ये आहे. म्हणूनच सलोखा मंचास यश मिळताना दिसत आहे. आजवर मुंबई व पुणे येथील एकूण १५ मंचांपुढे ५६५ तक्रारी दाखल झाल्या असून त्यापैकी २८७ प्रकरणांमध्ये विरुद्ध पक्षाकडून होकार मिळाला आहे. त्यापैकी २५६ प्रकारांमध्ये तक्रारदारांनी शुल्क भरले आहे. यापैकी १८१ प्रकरणे सहमतीने सुटली असून ६५ प्रकरणांमध्ये सुनावणी चालू आहे.
महत्त्वाचे म्हणजे, हे सर्वानी जाणून घेणे आवश्यक आहे की महारेरा सलोखा मंचापुढे तक्रार दाखल करणे हे अत्यंत सोपे असून, त्याकरिता वकील नेमणे किंवा एखादा सल्लागार गाठून त्यांना भलीमोठी फी देण्याची गरज भासत नाही.
या सलोखा मंचाच्या स्थापनेमुळे तक्रारदारास (प्रामुख्याने ग्राहकास) महारेरापुढे न्यायालयीन पद्धतीने थेट केस दाखल करण्याआधी सहमतीने विवाद सोडवण्याचा मार्ग खुला झाला आहे. न्यायालयीन लढाईमध्ये वेळ व परिश्रम घालवण्याऐवजी सहमतीने विवाद सोडवणे हे बिल्डरांसाठीही सोपे व सोयीचे होते. सलोखा मंचाकडे तक्रार नोंदवणे ही पूर्णपणे ऑनलाइन पद्धत असून, संगणक व इंटरनेट यांचे किमान ज्ञान असणारा कोणीही ही तक्रार सहजपणे दाखल करू शकतो. एकदा तक्रार दाखल झाली की त्याची सूचना विरुद्ध पक्षाला लगेच मिळते. त्यास विरुद्ध पक्षाने संमती दिल्यावर तक्रारदारास शुल्क भरण्याचा मार्ग खुला होतो व हे शुल्क केवळ रु. १००० (अधिक रु. ५९ कर) एवढे आहे.
m_shirish23@yahoo.co.in
महारेरा सलोखा मंचामुळे बिल्डर आणि ग्राहक यांच्यातील तंटे सोडविणे सोपे झाले आहे. हा मंच ग्राहकांसाठी मोठा दिलासा देणारा आहे.
पुण्यातील विनय मराठे (नाव बदलले आहे) यांनी पुण्यातील एका प्रस्थापित बिल्डरकडे एका सदनिकेची २०१५ मध्ये काही रक्कम भरून नोंदणी केली. त्याचा ताबा २०१६ मध्ये मिळेल असे सांगितले. परंतु काम अत्यंत थंड गतीने चालू राहिले व कामामध्ये अनेक अडथळे येत राहिले. बिल्डरने महारेरामध्ये सदर प्रकल्पाची नोंदणी करताना प्रकल्प पूर्णत्वाची तारीख २०२० दिल्याचे मराठे यांच्या लक्षात आले. आजवर त्यांनी एकूण रकमेच्या ७०% रक्कम बिल्डरकडे भरून झाली होती व बँकेचे हप्तेही चालू झाले होते. एकीकडे मराठे राहत्या घराचे भाडेही भरत होते व दुसरीकडे बँकेचे हप्ते. त्यांचे उत्पन्न मर्यादित होते. त्यामुळे दोन्ही खर्च करून वर घरखर्च चालवणे हे सोपे नव्हते. जसा प्रकल्पास विलंब होऊ लागला तसे सर्व अवघड होऊ लागले व ते बिल्डरकडे फ्लॅट रद्द करण्यासाठी चकरा मारू लागले, पण तिथे प्रमुख बिल्डरची भेट मिळेना व खालचे अधिकारी दरवेळेस वेगवेगळी उत्तरे देऊन त्यांना टोलवत असत. या वेळेस त्यांच्या वाचनात महारेरा व त्यांचे कामकाज यावरील वृत्तपत्रामधील लेख आला व त्या लेखाच्या आधारे त्यांनी मुंबई ग्राहक पंचायतीच्या प्रतिनिधींशी संपर्क साधला. मुंबई ग्राहक पंचायतीच्या प्रतिनिधीने त्यांच्याकडून संपूर्ण माहिती घेतली व त्यांना महारेराकडे तक्रार दाखल (case) करण्याच्या आधी आपण सलोखा मंचापुढे (Conciliatory Forum) तक्रार दाखल करू असे सुचवले व त्याप्रमाणे त्यांनी एकत्र बसून पुढील १५ मिनिटांमध्ये तक्रार दाखल केली. दोन-चार दिवसांत त्यांना बिल्डरकडून होकार आल्याचा व शुल्क भारण्यासाठीचा मेसेज महारेराकडून ईमेलवर आला व त्यांनी महारेराच्या संकेतस्थळावर (Website) जाऊन फक्त रु. १०५९- करासहित रक्कम भरली. एका महिन्याच्या आत सुनावणीची तारीख लागली व महारेराने स्थापन केलेल्या सलोखा मंचापुढे सुनावणी झाली.
पहिल्या तारखेस स्वत: बिल्डर व मराठे उपस्थित राहिले व दोघांमध्ये सहमती होऊन बिल्डरने झालेला करार रद्द करण्यासाठी व भरलेली रक्कम परत देण्यासाठी ठरावीक कालावधी मागितला व पुढे त्या कालावधीत बिल्डरकडून करार रद्द करून मराठेंना भरलेली रक्कम परत मिळाली.
महारेरा सलोखा मंच नेमके काय आहे?
केंद्र शासनाने स्थावर संपदा व मालमत्ता (विनियम व विकास) कायदा, २०१६ (रेरा) अधिनियमित केला असून, तो १ मे २०१७ पासून अमलात आला आहे. या कायद्यांतर्गत ‘महाराष्ट्र स्थावर संपदा नियामक प्राधिकरण’ (महारेरा)ची दिनांक ०८ मार्च २०१७ रोजी अधिसूचना क्रमांक २३ अन्वये स्थापना झाली. ईशान्येकडील ७ राज्ये व प. बंगाल वगळता संपूर्ण भारतात रेरा कायद्याची अंमलबजावणी झाली असली तरी यात महाराष्ट्राएवढी प्रभावी अंमलबजावणी इतर राज्यांमध्ये झालेली दिसत नाही. देशभरात एकूण ३३७५० प्रकल्पांची व २६०१८ मालमत्ता मध्यस्थांची (एजंट) रेराअंतर्गत नोंदणी झाली असून, त्यापैकी १८४९४ प्रकल्पांची व १७२७३ एजंट यांची नोंदणी केवळ महाराष्ट्रात झाली आहे. या आकडेवारीवरून महाराष्ट्र या अंमलबजावणीमध्ये इतर राज्यांपेक्षा किती पुढे आहे हे स्पष्ट होते.
महारेराकडे आजवर ४८४७ तक्रारी (केसेस) दाखल झाल्या आहेत. त्यापैकी ३०१८ तक्रारींमध्ये महारेराकडून निकाल दिला गेलेला असून, १४८९ केसेस प्रलंबित आहेत. या केसेस महारेराकडून न्यायालयीन पद्धतीने चालवल्या जातात. केवळ भारतातच नव्हे, तर इतर देशांमधून न्यायालयावरील ताण कमी करण्यासाठी न्यायालयीन लढाई व्यतिरिक्त पर्यायी मार्गाचा (Alternate Dispute Resolution) वापर वाढवण्याकडे प्रयत्न केले जात आहेत. यामध्ये लवाद (Arbitration), मध्यस्थी (Mediation) व सहमती (Conciliation) असे तीन मार्ग अवलंबले जातात. रेरा कायद्यातील कलम ३२(ग) मध्ये ग्राहक व बिल्डर यांमधील विवाद सोडवण्यासाठी सहमती मंच (Conciliation Forum) बिल्डर व ग्राहक यांच्या सहभागातून उभा करण्याची तरतूद केलेली आहे. सदर तरतूद मुंबई ग्राहक पंचायतीचे कार्याध्यक्ष अ‍ॅड. शिरीष देशपांडे यांच्या नजरेस आली. त्याचे महत्त्व त्यांनी जाणले व त्यांनी ही तरतूद महरेराचे प्रमुख गौतम चॅटर्जी यांच्या निदर्शनास आणली. यावर महारेराकडून त्वरित कार्यवाही होऊन १० मार्च २०१७ रोजी सलोखा मंच कार्यरत झाला. या सलोखा मंचांतर्गत सध्या मुंबईमध्ये १० व पुणे येथे ५ मंच कार्यरत आहेत. महारेराकडून प्रत्येक मंचावर बांधकाम व्यावसायिक संघटनेचा एक व मुंबई ग्राहक पंचायतीचा एक अशा दोन जणांची नेमणूक झालेली आहे. यावर नेमणूक होण्याआधी या प्रतिनिधींकरिता महारेरामार्फत एक कार्यशाळा आयोजित केली गेली होती. त्या कार्यशाळेमध्ये त्यांना भारतातील प्रथितयश मध्यस्थ अजय मेहता यांचे मार्गदर्शन लाभले.
या सलोखा मंचाच्या स्थापनेमुळे तक्रारदारास (प्रामुख्याने ग्राहकास) महारेरापुढे न्यायालयीन पद्धतीने थेट केस दाखल करण्याआधी सहमतीने विवाद सोडवण्याचा मार्ग खुला झाला आहे. न्यायालयीन लढाईमध्ये वेळ व परिश्रम घालवण्याऐवजी सहमतीने विवाद सोडवणे हे बिल्डरांसाठीही सोपे व सोयीचे होते. सलोखा मंचाकडे तक्रार नोंदवणे ही पूर्णपणे ऑनलाइन पद्धत असून, संगणक व इंटरनेट यांचे किमान ज्ञान असणारा कोणीही ही तक्रार सहजपणे दाखल करू शकतो. एकदा तक्रार दाखल झाली की त्याची सूचना विरुद्ध पक्षाला लगेच मिळते. त्यास विरुद्ध पक्षाने संमती दिल्यावर तक्रारदारास शुल्क भरण्याचा मार्ग खुला होतो व हे शुल्क केवळ रु. १००० (अधिक रु. ५९ कर) एवढे आहे. शुल्क भरल्यावर महारेराकडून ही तक्रार उपलब्ध असलेल्या एका मंचापुढे सादर केली जाते व सुनावणीची तारीखसुद्धा लगेच मिळते. बहुतेक वेळेस एकाच सुनावणीमध्ये सहमती होते असा अनुभव आहे. या सुनावणीच्या वेळेस बिल्डरने स्वत: उपस्थित राहावे अशी अपेक्षा असते व बहुतेक वेळेस स्वत: बिल्डर उपस्थित राहतात. बरेचसे विवाद हे ग्राहकास समोर प्रमुख बिल्डर प्रत्यक्ष भेटल्यामुळे सुटण्यास सोपे जातात असा अनुभव आहे. समोरासमोर भेट झाल्याने सुसंवाद साधला जातो व विवाद सुटण्यासाठी पोषक वातावरण तयार होते असा अनुभव आहे. सुनावणीच्या वेळेस वकिलांना प्रतिनिधित्व करण्याची मुभा नसते. असेही दिसून आले आहे की केस दाखल करताना वकिलांना नेमल्यावर वकील त्यांचे काम उत्तम होण्यासाठी तक्रारदाराच्या मनात नसलेले अधिक २/४ मुद्दे शोधून काढतात. त्यात त्यांचे काहीच चुकीचे नाही, पण यामुळे तंटा वाढण्यास मदत होते हे नक्की. म्हणून सलोखा मंचापुढे येताना वकीलबरोबर आणू नयेत असा दंडक घातला गेला आहे.
एखादी केस महारेरापुढे दाखल केल्यानंतर महारेराकडून निकाल दिला जातो तेव्हा निकाल एका बाजूने तर एकाच्या विरुद्ध लागतो. त्या वेळेस एक जण खूश असतो तर दुसरा नाराज. परंतु जेव्हा विवाद सहमतीने सुटतो तेव्हा दोघेही समाधानी असतात हा महत्त्वाचा फरक न्यायालयीन लढा व सलोखा मंच या दोन पद्धतींमध्ये आहे. म्हणूनच सलोखा मंचास यश मिळताना दिसत आहे. आजवर मुंबई व पुणे येथील एकूण १५ मंचांपुढे ५६५ तक्रारी दाखल झाल्या असून त्यापैकी २८७ प्रकरणांमध्ये विरुद्ध पक्षाकडून होकार मिळाला आहे. त्यापैकी २५६ प्रकारांमध्ये तक्रारदारांनी शुल्क भरले आहे. यापैकी १८१ प्रकरणे सहमतीने सुटली असून ६५ प्रकरणांमध्ये सुनावणी चालू आहे.
महत्त्वाचे म्हणजे, हे सर्वानी जाणून घेणे आवश्यक आहे की महारेरा सलोखा मंचापुढे तक्रार दाखल करणे हे अत्यंत सोपे असून, त्याकरिता वकील नेमणे किंवा एखादा सल्लागार गाठून त्यांना भलीमोठी फी देण्याची गरज भासत नाही.
या सलोखा मंचाच्या स्थापनेमुळे तक्रारदारास (प्रामुख्याने ग्राहकास) महारेरापुढे न्यायालयीन पद्धतीने थेट केस दाखल करण्याआधी सहमतीने विवाद सोडवण्याचा मार्ग खुला झाला आहे. न्यायालयीन लढाईमध्ये वेळ व परिश्रम घालवण्याऐवजी सहमतीने विवाद सोडवणे हे बिल्डरांसाठीही सोपे व सोयीचे होते. सलोखा मंचाकडे तक्रार नोंदवणे ही पूर्णपणे ऑनलाइन पद्धत असून, संगणक व इंटरनेट यांचे किमान ज्ञान असणारा कोणीही ही तक्रार सहजपणे दाखल करू शकतो. एकदा तक्रार दाखल झाली की त्याची सूचना विरुद्ध पक्षाला लगेच मिळते. त्यास विरुद्ध पक्षाने संमती दिल्यावर तक्रारदारास शुल्क भरण्याचा मार्ग खुला होतो व हे शुल्क केवळ रु. १००० (अधिक रु. ५९ कर) एवढे आहे.
m_shirish23@yahoo.co.in
