गृहनिर्माण संस्था या सेवाभावी संस्था आहेत. त्यांच्या उत्पन्नाचा एकमेव स्रोत म्हणजे सभासदांकडून मिळणारी वर्गणी. ती त्यांनी नियमित भरली पाहिजे. काही थकबाकीदार सभासद थकबाकीच्या रकमेवर सवलत मागतात. सहकारी संस्थांनी अशी सवलत मुळीच देऊ नये. प्रामाणिक सभासद नियमितपणे देयके भरतात आणि थकबाकीदार सवलती मागतात, हे लांच्छनास्पद आहे.
सहकारी गृहनिर्माण संस्था या सेवाभावी संस्था असतात. त्यांना उत्पन्नाचा एकमेव स्रोत म्हणजे सभासदांकडून मिळणारी मासिक देयके- त्यामध्ये मुख्यत: देखभाल खर्च (मेन्टेनन्स चार्जेस) आणि सेवाशुल्क यांचा समावेश होत असतो. या मासिक देयकांतून मिळणाऱ्या पशांमुळेच संस्थेचा कारभार चालतो. प्रत्येक सभासदाने आपली मासिक देयके नियमितपणे देणे हे त्यांचे प्राथमिक कर्तव्य आहे. वास्तविक या देयकांचा तपशील गेल्या कित्येक वर्षांपासून सोसायटय़ांच्या उपविधीतून दिला जात आहे. परंतु आमच्या फेडरेशनकडे येणाऱ्या अनेक गृहनिर्माण संस्थांच्या पत्रांमध्ये देखभाल खर्च म्हणजे काय, सेवाशुल्क म्हणजे काय, ते कशावर आधारित असतात असे प्रश्न विचारलेले असतात. याचाच अर्थ बहुसंख्य पदाधिकारी उपविधींचे वाचन करण्याची तसदी घेत नाहीत. म्हणून या लेखात या दोन महत्त्वाच्या देयकांचा तपशील देण्याचे योजिले आहे.
देखभाल खर्च कसा काढला जातो त्याची सविस्तर माहिती उपविधी क्रमांक ६५ मध्ये दिली आहे. हा उपविधी म्हणतो, आकार म्हणून निर्दष्टि केलेला संस्थेचा खर्च व तिचे निधी उभारण्यासाठी सदस्यांकडून गोळा करावयाची वर्गणी यात पुढे दिलेल्या बाबींचा समावेश असेल. १) मालमत्ता कर २) पाणीपट्टी ३) सामायिक वीज आकार ४) दुरुस्ती व देखभाल निधीतील वर्गणी ५) संस्थेच्या लिफ्टची देखभाल व दुरुस्ती आणि लिफ्ट चालविण्यासाठी येणारा खर्च ६) सिकिंग फंडासाठी काढावयाची वर्गणी ७) सेवा आकार ८) पाìकग आकार (वाहन उभे करण्याच्या जागेचे भाडे) ९) थकविलेल्या पशावरील व्याज १०) कर्जाच्या हप्त्याची परतफेड व व्याज ११) भोगवटा तर शुल्क १२) विमा हप्ता १३) भाडेपट्टी भाडे १४) कृषीतर कर १५) शिक्षण आकार व प्रशिक्षण निधी १६) कोणताही अन्य आकार समिती संस्थेच्या खर्चासाठी प्रत्येक सदस्याचा हिस्सा चौकटीत उल्लेखिलेल्या तत्त्वावर संभावीत राहील.
देखभाल निधी, सेवाशुल्क ही देयके दर महिन्यास दिली पाहिजेत. काही संस्था विशिष्ट तारखेपर्यंत देयके दिली गेली नाहीत तर व्याज आकारले जाईल असा ठराव वार्षिक सर्वसाधारण सभेत करतात. मात्र संस्था २१ टक्क्यापर्यंतच सरळ व्याज लावू शकते. चक्रवाढ व्याज लावता येत नाही. सतत दोन महिने थकबाकी दिली गेली नाही, तर संबंधित सभासद थकबाकीदार म्हणून ओळखला जातो. अशा थकबाकीदार सभासदाविरुद्ध १०१ कलमाखाली सोसायटी थकबाकी वसूल करू शकते. ही थकबाकी वसूल करण्यासाठी शासनाने गृहनिर्माण संस्थांनाच नव्हे, तर सहकारीपत संस्था, सहकारी बँका यांनासुद्धा अधिकार दिलेली आहेत.
१०१ कलमाची व्याप्ती
जमीन महसुलाची थकबाकी वसूल करण्यासाठी १०१ कलम करण्यात आले होते. परंतु सहकारी गृहनिर्माण संस्था, पतसंस्था, सहकारी बँका यांच्या थकबाकी या कलमाखाली वसूल करता याव्यात म्हणून हे कलम दुरुस्त करण्यात आले. त्यामुळे विविध प्रकारच्या सहकारी संस्थांच्या थकबाक्या वसूल करण्यासाठी या कलमाचा मोठय़ा प्रमाणावर उपयोग करण्यात येत आहे. त्यासाठी या संस्था विशेष वसुली अधिकारी नियुक्त करण्यात येतात. मात्र त्यांना जिल्हा उपनिबंधकांनी गॅझेटमध्ये मान्यता दिल्यावरच ते थकबाकी वसूल करू शकतात. मात्र ते शासकीय नसतात, तर संबंधित संस्थांचेच नोकर असातात.
हे लोक आपापल्या संस्थेच्या थकबाकीदारांकडून थकबाकी वसूल करू शकतात. मात्र हे अधिकार फक्त निबंधकांनाच असतात. ती वसूल करण्यासाठी शेवटचा उपाय म्हणून थकबाकीदार सभासदाची मालमत्ता जप्त करूशकतात आणि जाहीर लिलावही करून संस्थेची थकबाकी वसूल करू शकतात.
याशिवाय शासकीय वसुली अधिकारीही असतात. परंतु १०१ कलमाखाली थकबाकी वसूल करण्याची प्रक्रिया खूप वेळकाढू आहे. त्यामुळे थकबाकी वसूल करण्यासाठी फार विलंब लागतो, ही वस्तुस्थिती आहे. ठाणे हाऊसिंग फेडरेशनकडे थकबाकीची प्रकरणे येतात, त्यावरून सभासदांकडील थकबाकी वसूल करण्यासाठी संस्थांचे पदाधिकारीच उदासीन असल्याचे चित्र दिसते. या पद्धतीऐवजी थकबाकी वसूल करण्यासाठी अधिक जालीम उपाययोजना करण्याची वेळ येऊन ठेपली आहे असे वाटते.
या लेखाच्या प्रारंभी नमूद केल्याप्रमाणे गृहनिर्माण संस्था या सेवाभावी संस्था आहेत. त्यांच्या उत्पन्नाचा एकमेव स्रोत म्हणजे सभासदांकडून मिळणारी वर्गणी. ती त्यांनी नियमित भरली पाहिजे. काही थकबाकीदार सभासद थकबाकीच्या रकमेवर सवलत मागतात, असा आमचा अनुभव आहे. सहकारी संस्थांनी अशी सवलत मुळीच देऊ नये असे आमचे मत आहे.
प्रामाणिक सभासद नियमितपणे आपण देयके भरतात आणि थकबाकीदार सवलती मागतात हे लांच्छनास्पद आहे.
संस्थेच्या खर्चातील प्रत्येक सदस्याचा हिस्सा
* मालमत्ता कर- स्थानिक प्राधिकरणाने ठरविल्याप्रमाणे.
* पाणीपट्टी – प्रत्येक सदनिकेत उपलब्ध करून देण्यात आलेल्या नळांच्या आकारांच्या आणि एकूण संख्येचा प्रमाणात.
* संस्थेच्या इमारतीच्या / इमारतींच्या देखभालीचा व दुरुस्तीचा खर्च, संस्थेचा सर्व सदस्य मंडळाने वेळोवळी सर्वसाधारणत: ठरावीक कालांतराने होणाऱ्या दुरुस्तीचा खर्च भागविण्यासाठी प्रत्येक सदनिकेच्या बांधकाम खर्चाच्या दरसाल किमान ०.७५ टक्क्यांच्या अधीन राहून ठरवून दिलेल्या दराने.
* लिफ्टच्या देखभालीचा व दुरुस्तीचा आणि लिफ्ट चालविण्याचा खर्च ज्या बिल्डिंगमध्ये लिफ्ट उपलब्ध करून देण्यात आली आहे, त्या बिल्डिंगमधील सर्व सदस्यांना सारख्या प्रमाणात, मग ते लिफ्टचा वापर करो वा न करो.
* सिकिंग फंड- उपविधी क्रमांक १३ (क) प्रमाणे सर्वसाधारण सभेत ठरविण्यात येईल त्यादराने सभासदांकडून रकमा गोळा करून सिकिंग फंड उभारण्यात येईल. संस्थेच्या इमारतीच्या बांधकामादरम्यान झालेल्या आणि वास्तुशास्त्रज्ञाने प्रमाणित केलेल्या सदनिकेची बांधकाम खर्चाच्या ०.२५ टक्क्यांच्या अधीन ते उभारण्यात येईल. मात्र त्या जमिनीची प्रमाणबद्ध किम्मत अंतर्भूत असणार नाही.
* सेवा शुल्क – सदनिकांच्या संख्येला समानतेने विभागून याबाबत उपविधी क्रमांक ६६ मध्ये पुढीलप्रमाणे सविस्तर माहिती दिली आहे. ती अशी-
* कार्यालयीन कर्मचारी, लिफ्टमन, पहारेकरी,माळी तसेच इतर अन्य कर्मचारी यांचे वेतन.
* संस्थेस स्वतंत्र कार्यालय किंवा इमारत असल्यास त्याबाबतचा मालमत्ता कर, वीज खर्च, पाणीपट्टी, इ.
* संस्थेस छपाई, लेखासामुग्री व टपाल खर्च.
* संस्थेस संस्थेचे कर्मचारी व समिती सदस्य यांचा प्रवासभत्ता व वाहन खर्च.
* संस्थेस संस्थेच्या समिती सदस्यांना द्यावयाचे बठक भत्ते.
* संस्थेस शिक्षणनिधीसाठी द्यावयाची वर्गणी.
* संस्थेस हाऊसिंग फेडरेशनची संस्था सलग्न असल्यास, तसेच ज्या संस्थेशी ती संलग्न असेल अशा कोणत्याही सहकारी संथेची वार्षकि वर्गणी.
* संस्थेस हाऊसिंग फेडरेशन व अन्य कोणती सहकारी संस्था यांच्याशी संलग्न होण्याकरिता द्यावयाची प्रवेश फी.
* संस्थेस अंतर्गत लेखापरीक्षा फी, संविधानिक लेखापरीक्षा फी व पुनल्रेखन परीक्षा शुल्क.
* संस्थेस सर्वसाधारण सभेच्या तसेच समितीच्या व एखादी उपसमिती असल्यास तिच्या सभांच्या वेळी झालेला खर्च.
* संस्थेस सामायिक वीज खर्च.
* संस्थेस सर्व सदस्य मंडळाने सर्वसाधारण सभेत मान्य केलेल्या इतर खर्चाच्या बाबी तथापि असा खर्च संस्था, अधिनियम, नियम, उपविधी आणि संस्थेचे उपविधी यांच्या विरोधाभासात राहणार नाहीत.
नंदकुमार रेगे
(मुख्य कार्यकारी अधिकारी)
ठाणे डिस्ट्रिक्ट को-ऑप. हौसिंग फेडरेशन लिमिटेड
