कायद्याच्या चौकटीत : नवीन रीअल इस्टेट कायदा आणि महाराष्ट्र

बांधकाम व्यवसाय या अत्यंत महत्त्वाच्या आणि आर्थिकदृष्टय़ा फार मोठय़ा क्षेत्रातील व्यवहार आणि एकंदरच कारभार याचे नियमन करण्याकरता केंद्र शासनाने नवीन कायदा पारित केला आहे. हा कायदा फार व्यापक स्वरूपाचा असून त्याचा ग्राहकांना आणि बांधकाम व्यावसायिकांनादेखील फायदाच होणार आहे. आज आपण या नवीन कायद्यातील महत्त्वाच्या तरतुदींविषयी थोडक्यात माहिती घेऊ या.
महत्त्वाच्या व्याख्या- नवीन कायद्यात बांधकाम व्यवसाय आणि रीअल इस्टेटसंबंधित बऱ्याच गोष्टींच्या सुस्पष्ट व्याख्या करण्यात आलेल्या आहेत, ज्यामुळे संभ्रम निर्माण होणे किंवा संशयाचा फायदा मिळण्याची शक्यता बव्हंशी कमी झालेली आहे. या व्याख्यांमध्ये विक्री करारनामा, अलॉटी, कारपेट क्षेत्रफळ, सामाईक क्षेत्रफळ, बांधकाम प्रकल्पाची अंदाजे किंमत, पार्किंग, रीअल इस्टेट एजंट अशा काही महत्त्वाच्या व्याख्यांचा सामावेश आहे.
नोंदणी – नवीन कायद्यातील तरतुदींनुसार नियामक मंडळाकडे बांधकाम प्रकल्पाची नोंदणी केल्याशिवाय कोणासही अशा प्रकल्पाची जाहिरात, मार्केटिंग अथवा विक्री करता येणार नाही. मात्र एखादा प्रकल्प ५०० चौरस मीटर्सपेक्षा कमी आकाराचा असल्यास अथवा पुनर्विकास प्रकल्प ज्याची जाहिरात किंवा मार्केटिंग होणार नाहीए अशांना नोंदणीपासून सूट देण्यात आलेली आहे. अशाप्रकारे नोंदणी न केल्यास बांधकाम प्रकल्पाच्या अंदाजे किमतीच्या १०% पर्यंत दंड, दंड न भरल्यास तीन वर्षे कारावास किंवा अधिक १०% दंड अशी शिक्षेची तरतूद करण्यात आलेली आहे.
माहिती देण्याचे बंधन – नवीन कायद्यात बांधकाम व्यावसायिकाने कोणती माहिती देणे बंधनकारक आहे याबद्दल अगदी सुस्पष्ट तरतूद आहे. त्यानुसार प्रत्येक बांधकाम व्यावसायिकाने नोंदणीच्या वेळेस पुढील माहिती देण्याची आहे.
* व्यावसायिकाचे आणि व्यवसायाचे नाव.
* गेल्या पाच वर्षांतील प्रकल्पांची माहिती आणि सद्यस्थिती.
*मंजूर नकाशे आणि आराखडे.
* प्रकल्प पूर्ण होण्यास लागणारा अंदाजे कालावधी
* प्रकल्पाच्या अलॉटमेंट लेटर, करार आणि खरेदीखताचा मसुदा.
*प्रत्येक मालमत्तेचा क्रमांक, पद्धत आणि कारपेट क्षेत्रफळ.
*गॅरेजेसची संख्या आणि क्षेत्रफळ.
(पान ४ वरून)
*इस्टेट एजंटची माहिती.
*आर्किटेक्ट, ठेकेदार, स्ट्रक्चरल, इंजिनीअरची माहिती.
*व्यावसायिकाची नोंदणी बांधकाम पूर्ण करण्याकरता नमूद केलेल्या कालावधीपर्यंत असेल.
कोणत्याही व्यावसायिकाने खोटी माहिती दिल्यास, प्रकल्पाच्या अंदाजे किमतीच्या ५% पर्यंतच्या दंडाची तरतूद करण्यात आलेली आहे.
नोंदणी आणि माहिती देण्याव्यतिरिक्त तर शर्तीचा भंग केल्यास प्रकल्पाच्या अंदाजे किंमतीच्या ५% पर्यंतच्या दंडाची तरतूद करण्यात आलेली आहे.
रीअल इस्टेट एजंटची नोंदणी- आजपर्यंत रीअल इस्टेट एजंट म्हणजे कोण याची व्याख्या नव्हती आणि त्यांच्यावर कोणतेही विशिष्ट कायदेशीर बंधनदेखील नव्हते. मात्र नवीन कायद्यात रीअल इस्टेट एजंटना नोंदणी बंधनकारक करण्यात आलेली आहे. नवीन कायद्यानुसार रीतसर नोंदणी केल्याशिवाय रीअल इस्टेट एजंटला कोणत्याही नोंदणीकृत प्रकल्पामध्ये मालमत्तेच्या खेरदी/विक्रीकरता मध्यस्थ म्हणून काम करता येणार नाही.
रीअल इस्टेट एजंटची कर्तव्ये- नवीन कायद्यात रीअल इस्टेट एजंटची कर्तव्ये काय आहेत याबाबतदेखील सुस्पष्ट तरतूद आहे ती पुढीलप्रमाणे-
*अनोंदणीकृत प्रकल्पांमधील मालमत्तांच्या खरेदी/ विक्रीकरता मध्यस्थ म्हणून काम न करणे.
*सर्व व्यवहारांचे विहित नमुन्यात हिशेब ठेवणे.
* कोणतेही व्यावसायिक गैरप्रकार न करणे.
रीअल इस्टेट एजंटने नोंदणी न केल्यास आवश्यक माहिती न ठेवल्यास प्रतिदिन रु. १०,०००/- (जो प्रकल्पाच्या अंदाजे किमतीच्या ५% पर्यंत वाढू शकतो) अशी शिक्षेची तरतूद करण्यात आलेली आहे.
प्रमोटर/ व्यावसायिकाची कर्तव्ये- रीअल इस्टेट एजंटप्रमाणेच बांधकाम व्यावसायिक किंवा प्रमोटर यांनादेखील पुढील कर्तव्यांचे निर्वाहन करणे बंधनकारक करण्यात आलेले आहे.
* नियामक मंडळाच्या वेबसाईटद्वारे स्वत:चे पेज बनविणे आणि त्यात पुढील माहिती पुरविणे.
* नोंदणीची माहिती.
* बुकिंगची तिमाही माहिती.
* गॅरेज बुकिंगची तिमाही माहिती.
* विविध परवानग्यांची तिमाही माहिती.
* जाहिरातीत नियामक मंडळाची वेबसाईट दर्शविणे.
बुकिंग आणि अलॉटमेंट लेटरच्या वेळेस पुढील माहिती देणे बंधनकारक आहे.
* मंजूर नकाशे, आराखडे.
* प्रकल्प पूर्ण करण्याच्या वेळापत्रक.
* याशिवाय पुढील जबाबदाऱ्यांचे निर्वाहन करणे बंधनकारक आहे.
* बांधकाम पूर्ततेचा आणि रहिवासी दाखला प्राप्त करणे.
* खरेदीदारांची संस्था बनविणे.
* संस्थेच्या नावे जमीन हस्तांतरण करणे.
नवीन कायद्याच्या तरतुदींनुसार नोंदणीकृत करार करण्याच्या आदाी मालमत्तेच्या एकूण किमतीच्या १०% पेक्षा अधिक उक्ती/ अ‍ॅडव्हान्स रक्कम स्वीकारता येणार नाही आणि किमान २/३ खरेदीदार आणि प्राधिकरणाच्या/ नियामक मंडळाच्या पूर्वपरवानगीशिवाय प्रकल्प हस्तांतरित करता येणार नाही. या दोन महत्त्वाच्या तरतुदींमुळे अवास्तवपणे स्वीकारता येणार नाहीत, तसेच सुरू केलेल्या प्रकल्पमध्ये दुसऱ्याला देऊन टाकता येणार नाही, या दोन्ही तरतुदी अत्यंत महत्त्वाच्या आणि खरेदीदाराच्या हिताच्या आहेत.
आपल्याकडील प्रचलित व्यवस्थेनुसार एकाच विषयावर जेव्हा केंद्र आणि राज्य सरकार कायदे बनविते, तेव्हा केंद्राचा कायदा लागू होतो आणि राज्याचा रद्दबातल होतो. मात्र महाराष्ट्राचा विचार करायचा झाल्यास, सध्या आपल्याकडे महाराष्ट्र सदनिका मालकी हक्क कायदा प्रचलित आहे आणि अत्यंत महत्त्वाची अशी मानीव अभिहस्तांतरण अथवा डीम्ड कन्व्हेयन्सची तरतूद त्याचा कायद्यात करण्यात आलेली आहे. अशा परिस्थितीत राज्याचा कायदा रद्दबातल केल्यास, मानीव अभिहस्तांतरणाचे काय? हा मोठा प्रश्न उभा राहिल. त्यामुळे राज्य शासनास हे प्रकरण अत्यंत कौशल्याने हाताळावे लागणार आहे.
tanmayketkar@gmail.com