कायद्याच्या चौकटीत : मी घर घेतले, ते नक्की कुणाचे?

घर खरेदी करताना लक्षात घ्यावयाच्या कायदेशीर बाबींविषयी ग्राहकाला सजग करणारे सदर..
‘ज्याच्या हाती ससा तो पारधी’ हा न्याय आजही आहे, त्यामुळे घर खरेदी करणे हे आजच्या जमान्यात साधे सरळ गणित राहिलेले नाही, हे कुणीही मान्य करील. घर दिसायला जेवढे साधे तितकाच त्याच्या खरेदीचा व्यवहार हा दिवसेंदिवस क्लिष्ट होत चालला आहे. एखादा विकासक जेव्हा ‘डेव्हलपमेंट अ‍ॅग्रीमेंट’ करतो तेव्हा त्यात अनेक कलमे आणि उपकलमे असतात. आपल्यासारख्या खरेदीदाराच्या दृष्टीने महत्त्वाचे कलम म्हणजे जमिनीच्या विकासाच्या करारनाम्यात विकासकाने मूळ जमीन मालकाला मोबदला म्हणून दिलेले काही बांधीव क्षेत्रफळ. अर्थात हे क्षेत्रफळ तयार जागेच्या स्वरूपातच दिले जाते. सुरुवातीच्या काळात हे क्षेत्रफळ एकूण क्षेत्रफळ म्हणून एकाच आकडय़ात दर्शविले जात असे. त्यात विकासक पडेल किंवा सगळ्यात वरच्या मजल्यावरच्या विक्रीस कठीण अशा सदनिका मूळ मालकाच्या गळ्यात बांधत असत. आता मूळ मालक सावध झाल्याने हे क्षेत्र सदनिकांच्या क्रमांकासह स्पष्टपणे निर्देशित केलेले असते. आपण एखाद्या इमारतीत जेव्हा घर घेण्याचा विचार करतो, तेव्हा ते घर करारान्वये विकासकाचे झालेले अथवा विकासकाकडून किमतीपोटी मूळ मालकाला देय असलेले असू शकते. इमारतीतील सगळीच घरे दिसायला सारखीच असली तरी जरा चिकित्सकपणे आपण शोध घेऊन या बाबतचा खुलासा करवून घेणे हिताचे असते. कारण विकासकाच्या कार्यालयात आपण आवडलेल्या जागेची चर्चा करताना ती मूळ मालकाची असली तरी विकासक त्याची विक्री करण्याचे धाडस करून आपल्याकडून पैसे घेतात. काही वेळा यातून बऱ्याच कटकटी उद्भवतात.
हे जाणून घेण्याचा सोपा मार्ग म्हणजे विकासकाने मूळ मालकाशी केलेला करारनामा पाहणे. त्यात या सगळ्याचा स्पष्ट उल्लेख असतो. एखादी सदनिका करारान्वये मूळ मालकाची असली तरी ती खरेदी करूच नये असे नाही. कारण मूळ मालकालाही ती विकण्यात स्वारस्य असतेच आणि तो विकासकामार्फत त्याच्या मालकीच्या सदनिकांची विक्री करायला तयारही असतो. अशा वेळी आपण विकासकाशी करार करताना मूळ मालकाला कन्फर्मिग पार्टी अथवा साक्षीदार करवून त्याची स्वाक्षरी घेणे भविष्याच्या दृष्टीने योग्य ठरते. कारण भविष्यात तो केव्हाही मला न कळविता ही सदनिका विकली गेल्याचा कांगावा करू शकत नाही.
काही वेळा विकासक आपल्या प्रोजेक्टवर राष्ट्रीयीकृत अथवा सहकारी बँकाकडून किंवा तत्सम आस्थापनांकडून कर्ज काढतात. त्याचा कोणताही दृश्य परिणाम त्यांच्या कामावर होत नाही. त्यामुळे ते त्या ठिकाणच्या सदनिकांची विक्री सहजतेने करू शकतात. योग्य हप्ते भरून अशा कर्जाची परतफेड इमारत पूर्ण होण्यापूर्वी झाली तर काही बिनसत नाही, पण काही कारणाने परतफेड होऊ न शकल्यास अशा आस्थापनांकडून दबाव येतो व तयार होत आलेल्या प्रोजेक्टला ग्रहण लागते. सदनिका विकत घेणाऱ्या ग्राहकांची अवस्था बिकट होते, कारण या संस्था सगळ्याचबाबतीत ताकदवान असतात.
हा धोका टाळण्यासाठी चांगल्या निष्पक्ष वकिलाकडून त्या जमिनीचा सर्च रिपोर्ट काढून घ्यावा, कारण वेळोवेळी घेतलेल्या कर्जाची नोंद सरकारदप्तरी होत असते व त्याचे योग्य ते शुल्क भरून ती कुणालाही पाहता येते.
काही वेळा मूळ मालकाकडे मोबदल्यापोटी आलेल्या सदनिका मूळ मालक काही काळाने विक्रीस काढतो. अशा वेळी साहजिकच आपल्याला करारनामा मूळ मालकाबरोबर करावा लागतो. असा करारनामा करताना विशेष काळजी घ्यावी लागते, कारण काही वेळा यातील कागदपत्रांमध्ये अनेक त्रुटी असण्याची शक्यता असते. तसेच करारनामा नोंदणी करण्यासाठी आवश्यक ती सगळी कागदपत्रे व परवाने मूळ मालकाकडे असतीलच असे नाही, कारण मूलत: ती विकासकाची जबाबदारी असते. अशा वेळी सगळी कागदपत्रे असल्याची खात्री झाल्याशिवाय करार करण्याची व पैसे देण्याची घाई करू नये.
एखाद्या इमारतीत कुणी एखादा ग्राहक सुरुवातीचे पैसे भरून कराराची नोंदणी करतो, पण नंतर काही कारणाने त्याचा त्या ठिकाणचा इंटरेस्ट मावळतो आणि तो पुढचे पैसे भरत नाही. अशी एखादी सदनिका विकासक आपल्याला दाखवतो व ती कदाचित पसंतही पडते. विकासक कोणताही आडपडदा न ठेवता झालेली कथा आपल्याला सांगतोही आणि आश्वासन देतो की, ‘तुमचे पैसे आले की मी त्याला मोकळा करीन आणि तुम्हाला त्रास होऊ देणार नाही.’ आता प्रश्न आपल्यापुढे उभा असतो. विकासकाने जागा पसंत आहे हे ताडलेले असते, त्यामुळे त्याच्या जिभेवर साखर असते. केवळ कायद्याचा विचार केला तर जोपर्यंत पहिली करार नोंदणी रद्द होत नाही तोपर्यंत दुसरी नोंदणी होऊ शकत नाही. हे मनात पक्के धरून पहिल्या ग्राहकाची नोंदणी रद्द करण्याचा आग्रह आपण धरायला हवा. कारण ‘सर सलामत तो पगडी पचास.’
बऱ्याचदा विकासकच सगळे करार करून त्यांची नोंदणी करून देण्याची कसरत पार पाडतात व आपणही ‘त्रास नको’ म्हणून डोळे मिटून ते सांगतील तिथे सह्या करतो, पण आपण आपली जागरूकता दाखवून आपल्या खर्चाने आपल्या वकिलाकडून आपला करारनामा करवून घेण्याचे अथवा निदान त्याच्याकडून तो तपासून घेण्याची वेळ आता नक्कीच आली आहे.
tanmayketkar@gmail.com