अ‍ॅड. तन्मय केतकर tanmayketkar@gmail.com
कुलमुखत्यारपत्र (पॉवर ऑफ अ‍ॅटर्नी) हा या समस्येवरचा उत्तम आणि सुरक्षित उपाय ठरू शकेल. एखाद्या व्यक्तीने काही विशिष्ट कामांकरता दुसऱ्या व्यक्तीस कुलमुखत्यार नेमल्यास अशी कुलमुखत्यार व्यक्ती- ज्याने नेमणूक केली तिच्या वतीने कायदेशीररीत्या कामे करू शकते. नोंदणीकृत कुलमुखत्यारपत्राद्वारे अशा कुलमुखत्याराची नेमणूक करता येते.
कोणतीही मालमत्ता किंवा वास्तू ही खरेदी-विक्री, वारसाहक्क, बक्षीस या आणि इतर कारणाने सतत हस्तांतरित होत असते. मालमत्ता जेव्हा खरेदी-विक्रीद्वारे हस्तांतरित होते, तेव्हा त्या व्यवहाराचा सर्वागीण विचार करणे आणि व्यवहार सर्व दृष्टीने पूर्ण करणे अत्यावश्यक असते.
आपल्याकडील प्रचलित पद्धतीनुसार व्यवहाराचे दोन मुख्य भाग पडतात. एक प्रत्यक्ष व्यवहार आणि दुसरा म्हणजे त्या व्यवहारानुसार मालमत्ता आणि मालमत्तेच्या सर्व अभिलेखांमध्ये उदा. सातबारा उतारा, मालमत्तापत्रक, नळजोडणी, वीजजोडणी, सहकारी संस्था भागप्रमाणपत्र, स्थानिक स्वराज्य संस्था म्हणजेच ग्रामपंचायत, नगर परिषद, महापालिका वगैरेची करपावती या सर्व ठिकाणी खरेदीदाराचे नाव लागणे. मालमत्तेच्या सर्व अभिलेखांवर खरेदीदाराचे नाव लागणे का आवश्यक आहे? याविषयी आपण माहिती घेतली आहेच.
आपल्याकडील व्यवस्थेनुसार अशा अभिलेखांमध्ये नाव बदलण्याकरता काही वेळेस मूळ मालकाचा ना-हरकत दाखला, सत्यप्रतिज्ञापत्र किंवा सही लागते. अशा वेळेस सर्व व्यवहार पूर्ण करूनसुद्धा खरेदीदारास पुनश्च मूळ मालकाकडे जायला लागते. हल्लीच्या काळात बरेचदा बरेचसे लोक परगावी, परराज्यात किंवा परदेशातसुद्धा स्थायिक होतात. तसे झाल्यास दूर असलेल्या मूळ मालकाचा ना-हरकत दाखला आणि सही आणणे ही त्रासदायक बाब ठरते. काही वेळेस मूळ मालक असा ना-हरकत दाखला किंवा सही देण्याकरता वाढीव मोबदला किंवा पैसे मागण्याचीदेखील शक्यता असते. दोहोंपैकी काहीही झाल्यास, खरेदीदार अडचणीत येतो. मग यावर उपाय काय? जेणेकरून मूळ मालक आणि खरेदीदार दोहोंचे हितदेखील राखले जाईल आणि अडचणदेखील होणार नाही.
कुलमुखत्यारपत्र (पॉवर ऑफ अ‍ॅटर्नी) हा या समस्येवरचा उत्तम आणि सुरक्षित उपाय ठरू शकेल. एखाद्या व्यक्तीने काही विशिष्ट कामांकरता दुसऱ्या व्यक्तीस कुलमुखत्यार नेमल्यास अशी कुलमुखत्यार व्यक्ती- ज्याने नेमणूक केली तिच्या वतीने कायदेशीररीत्या कामे करू शकते. नोंदणीकृत कुलमुखत्यारपत्राद्वारे अशा कुलमुखत्याराची नेमणूक करता येते. जेव्हा एखाद्या मालमत्तेची खरेदी केली जाते, तेव्हाच त्याच खरेदी कराराच्या नोंदणीच्या वेळेसच त्या विवक्षित मालमत्तेकरता, मालमत्ता अभिलेख बदलण्यासंदर्भात सर्व कामे करण्यापुरते मर्यादित कुलमुखत्यारपत्र खरेदीदाराच्या नावाने घेण्यात आल्यास, असा खरेदीदार मूळ मालकाच्या वतीने ना-हरकत दाखला देऊ शकतो. सह्य करू शकतो. खरेदीदाराकडे असे कुलमुखत्यारपत्र असेल तर त्यास मालमत्ता अभिलेख बदलांकरता पुनश्च मूळ मालकाकडे जाण्याची आवश्यकता भासणार नाही. खरेदी करारासोबतच असे कुलमुखत्यारपत्र करून घेतल्यास, त्यावर नाममात्र मुद्रांक शुल्क लागते. मात्र नंतर करायचे झाल्यास मुद्रांक शुल्कात भरीव वाढ होऊ शकते.
या कुलमुखत्यारपत्रात खरेदीदाराचे हित आणि सुरक्षा आहे, पण मूळ मालकाच्या सुरक्षेचे काय ? एखादे वेळेस करार पूर्ण न झाल्यास, कुलमुखत्यारपत्राचा गैरवापर कसा रोखणार? अशा कुलमुखत्यारपत्राचे स्वरूप मर्यादित ठेवून, मूळ मालकाच्या हक्काधिकारास सुरक्षा देता येऊ शकते. म्हणजे अशा कुलमुखत्यारपत्रान्वये केवळ आणि केवळ अभिलेखबदल आणि तद्नुषंगिक बाबी करण्याचेच मर्यादित अधिकार द्यायचे, इतर व्यवहार किंवा करार-मदार वगैरे करण्याचे अधिकार द्यायचे नाहीत. जेणेकरून व्यवहार रद्द झाल्यास, अशा कुलमुखत्यारपत्राच्या गैरवापराचा धोका कमी होईल.
जोवर खरेदी केलेल्या जागेच्या सर्व अभिलेखांवर खरेदीदाराचे नाव येत नाही, तोवर व्यवहार पूर्ण झाल्याचे म्हणता येत नाही. सर्व अभिलेखावर नाव बदलणे ही काहीशी किचकट आणि वेळखाऊ प्रक्रिया असल्याने, तेवढय़ा कालावधीपर्यंत खरेदीदारास मूळ मालकाकडे सहकार्य मागत राहाणे आणि तेवढय़ा कालावधीपर्यंत मूळ मालकासदेखील वारंवार कागदोपत्री तांत्रिक पूर्तता करत राहणे हे त्रासाचे आहे. खरेदी करारासोबतच मर्यादित स्वरूपाचे कुलमुखत्यारपत्र करून घेणे हे खरेदीदार आणि मूळ मालक दोहोंच्याही दीर्घकालीन फायद्याचेच आहे. त्यामुळे मालमत्ता खरेदी करताना आणि विकतानादेखील, शक्यतोवर असे कुलमुखत्यारपत्र अवश्य करावे.
कुलमुखत्यारपत्र (पॉवर ऑफ अ‍ॅटर्नी) हा या समस्येवरचा उत्तम आणि सुरक्षित उपाय ठरू शकेल. एखाद्या व्यक्तीने काही विशिष्ट कामांकरता दुसऱ्या व्यक्तीस कुलमुखत्यार नेमल्यास अशी कुलमुखत्यार व्यक्ती- ज्याने नेमणूक केली तिच्या वतीने कायदेशीररीत्या कामे करू शकते. नोंदणीकृत कुलमुखत्यारपत्राद्वारे अशा कुलमुखत्याराची नेमणूक करता येते.
कोणतीही मालमत्ता किंवा वास्तू ही खरेदी-विक्री, वारसाहक्क, बक्षीस या आणि इतर कारणाने सतत हस्तांतरित होत असते. मालमत्ता जेव्हा खरेदी-विक्रीद्वारे हस्तांतरित होते, तेव्हा त्या व्यवहाराचा सर्वागीण विचार करणे आणि व्यवहार सर्व दृष्टीने पूर्ण करणे अत्यावश्यक असते.
आपल्याकडील प्रचलित पद्धतीनुसार व्यवहाराचे दोन मुख्य भाग पडतात. एक प्रत्यक्ष व्यवहार आणि दुसरा म्हणजे त्या व्यवहारानुसार मालमत्ता आणि मालमत्तेच्या सर्व अभिलेखांमध्ये उदा. सातबारा उतारा, मालमत्तापत्रक, नळजोडणी, वीजजोडणी, सहकारी संस्था भागप्रमाणपत्र, स्थानिक स्वराज्य संस्था म्हणजेच ग्रामपंचायत, नगर परिषद, महापालिका वगैरेची करपावती या सर्व ठिकाणी खरेदीदाराचे नाव लागणे. मालमत्तेच्या सर्व अभिलेखांवर खरेदीदाराचे नाव लागणे का आवश्यक आहे? याविषयी आपण माहिती घेतली आहेच.
आपल्याकडील व्यवस्थेनुसार अशा अभिलेखांमध्ये नाव बदलण्याकरता काही वेळेस मूळ मालकाचा ना-हरकत दाखला, सत्यप्रतिज्ञापत्र किंवा सही लागते. अशा वेळेस सर्व व्यवहार पूर्ण करूनसुद्धा खरेदीदारास पुनश्च मूळ मालकाकडे जायला लागते. हल्लीच्या काळात बरेचदा बरेचसे लोक परगावी, परराज्यात किंवा परदेशातसुद्धा स्थायिक होतात. तसे झाल्यास दूर असलेल्या मूळ मालकाचा ना-हरकत दाखला आणि सही आणणे ही त्रासदायक बाब ठरते. काही वेळेस मूळ मालक असा ना-हरकत दाखला किंवा सही देण्याकरता वाढीव मोबदला किंवा पैसे मागण्याचीदेखील शक्यता असते. दोहोंपैकी काहीही झाल्यास, खरेदीदार अडचणीत येतो. मग यावर उपाय काय? जेणेकरून मूळ मालक आणि खरेदीदार दोहोंचे हितदेखील राखले जाईल आणि अडचणदेखील होणार नाही.
कुलमुखत्यारपत्र (पॉवर ऑफ अ‍ॅटर्नी) हा या समस्येवरचा उत्तम आणि सुरक्षित उपाय ठरू शकेल. एखाद्या व्यक्तीने काही विशिष्ट कामांकरता दुसऱ्या व्यक्तीस कुलमुखत्यार नेमल्यास अशी कुलमुखत्यार व्यक्ती- ज्याने नेमणूक केली तिच्या वतीने कायदेशीररीत्या कामे करू शकते. नोंदणीकृत कुलमुखत्यारपत्राद्वारे अशा कुलमुखत्याराची नेमणूक करता येते. जेव्हा एखाद्या मालमत्तेची खरेदी केली जाते, तेव्हाच त्याच खरेदी कराराच्या नोंदणीच्या वेळेसच त्या विवक्षित मालमत्तेकरता, मालमत्ता अभिलेख बदलण्यासंदर्भात सर्व कामे करण्यापुरते मर्यादित कुलमुखत्यारपत्र खरेदीदाराच्या नावाने घेण्यात आल्यास, असा खरेदीदार मूळ मालकाच्या वतीने ना-हरकत दाखला देऊ शकतो. सह्य करू शकतो. खरेदीदाराकडे असे कुलमुखत्यारपत्र असेल तर त्यास मालमत्ता अभिलेख बदलांकरता पुनश्च मूळ मालकाकडे जाण्याची आवश्यकता भासणार नाही. खरेदी करारासोबतच असे कुलमुखत्यारपत्र करून घेतल्यास, त्यावर नाममात्र मुद्रांक शुल्क लागते. मात्र नंतर करायचे झाल्यास मुद्रांक शुल्कात भरीव वाढ होऊ शकते.
या कुलमुखत्यारपत्रात खरेदीदाराचे हित आणि सुरक्षा आहे, पण मूळ मालकाच्या सुरक्षेचे काय ? एखादे वेळेस करार पूर्ण न झाल्यास, कुलमुखत्यारपत्राचा गैरवापर कसा रोखणार? अशा कुलमुखत्यारपत्राचे स्वरूप मर्यादित ठेवून, मूळ मालकाच्या हक्काधिकारास सुरक्षा देता येऊ शकते. म्हणजे अशा कुलमुखत्यारपत्रान्वये केवळ आणि केवळ अभिलेखबदल आणि तद्नुषंगिक बाबी करण्याचेच मर्यादित अधिकार द्यायचे, इतर व्यवहार किंवा करार-मदार वगैरे करण्याचे अधिकार द्यायचे नाहीत. जेणेकरून व्यवहार रद्द झाल्यास, अशा कुलमुखत्यारपत्राच्या गैरवापराचा धोका कमी होईल.
जोवर खरेदी केलेल्या जागेच्या सर्व अभिलेखांवर खरेदीदाराचे नाव येत नाही, तोवर व्यवहार पूर्ण झाल्याचे म्हणता येत नाही. सर्व अभिलेखावर नाव बदलणे ही काहीशी किचकट आणि वेळखाऊ प्रक्रिया असल्याने, तेवढय़ा कालावधीपर्यंत खरेदीदारास मूळ मालकाकडे सहकार्य मागत राहाणे आणि तेवढय़ा कालावधीपर्यंत मूळ मालकासदेखील वारंवार कागदोपत्री तांत्रिक पूर्तता करत राहणे हे त्रासाचे आहे. खरेदी करारासोबतच मर्यादित स्वरूपाचे कुलमुखत्यारपत्र करून घेणे हे खरेदीदार आणि मूळ मालक दोहोंच्याही दीर्घकालीन फायद्याचेच आहे. त्यामुळे मालमत्ता खरेदी करताना आणि विकतानादेखील, शक्यतोवर असे कुलमुखत्यारपत्र अवश्य करावे.
