अ‍ॅड. तन्मय केतकर
रेरा कायद्यानुसार प्रकल्प नोंदणी करताना, प्रकल्प पूर्ततेची निश्चित तारीख जाहीर करणे बंधनकारक आहे. रेरा कायद्यांतर्गत प्रकल्पाची नोंदणी अशा जाहीर केलेल्या तारखेपर्यंतच वैध असते. काही कारणाने या तारखेपर्यंत प्रकल्प पूर्ण न झाल्यास नोंदणीस मुदतवाढ मिळू शकते. मात्र, अशी मुदतवाढ ही जास्तीत जास्त एक वर्ष कालावधीकरताच मिळू शकते. समजा या वाढीव तारखेसदेखील प्रकल्प पूर्ण झाला नाही, तर असा प्रकल्प दीर्घकाळ रखडण्याची किंवा बुडण्याची शक्यता नाकारता येत नाही.
बांधकाम व्यवसायाचे स्वरूप लक्षात घेता, या व्यवसायात बांधकाम व्यावसायिकासोबत त्या प्रकल्पाचे ग्राहक, वित्तपुरवठादार या सर्वाचे हितसंबंध गुंतलेले असतात. एखादा प्रकल्प रखडणे किंवा बुडीत होण्याची शक्यता निर्माण झाल्यास, त्याने केवळ बांधकाम व्यावसायिकच नव्हे, तर ग्राहक आणि वित्तपुरवठादारांच्या हक्क, हितसंबंध आणि गुंतवणुकीस धोका निर्माण होतो.
रेरा कायद्यानुसार प्रकल्प नोंदणी करताना, प्रकल्प पूर्ततेची निश्चित तारीख जाहीर करणे बंधनकारक आहे. रेरा कायद्यांतर्गत प्रकल्पाची नोंदणी अशा जाहीर केलेल्या तारखेपर्यंतच वैध असते. काही कारणाने या तारखेपर्यंत प्रकल्प पूर्ण न झाल्यास नोंदणीस मुदतवाढ मिळू शकते. मात्र, अशी मुदतवाढ ही जास्तीत जास्त एक वर्ष कालावधीकरताच मिळू शकते. समजा या वाढीव तारखेसदेखील प्रकल्प पूर्ण झाला नाही, तर असा प्रकल्प दीर्घकाळ रखडण्याची किंवा बुडण्याची शक्यता नाकारता येत नाही.
एखादा प्रकल्प निश्चित मुदतीत पूर्ण न झाल्यास, करारातील ठरल्या तारखेला जागेचा ताबा न मिळाल्यास, ग्राहकास पुढील काळाकरता व्याज मागण्याचा किंवा प्रकल्पातील नोंदणी रद्द करून सर्व रक्कम सव्याज मागण्याचा कायदेशीर अधिकार प्राप्त होतो. अर्थात, कायदेशीर अधिकार आहे म्हणजे त्याची अंमलबजावणी होईलच याची खात्री देता येणे कठीण आहे.
दिलेल्या पशांवर व्याज मागणे किंवा सर्व रक्कम सव्याज परत मागणे- या दोहोंकरता, प्रकल्प आणि विकासकाकडे पसे असणे ही मूलभूत गरज आहे. समजा विकासकाकडे किंवा प्रकल्पाच्या खात्यात पसेच नसतील तर महारेरा प्राधिकरणाने दिलेल्या आदेशाची अंमलबजावणी होणे अशक्य नसले तरी कठीण निश्चितच आहे. अशा परिस्थितीत समजा विकासकास अटक झाली किंवा तुरुंगात जरी टाकण्यात आले, तरी त्याने ग्राहकांचे पशाचे नुकसान भरून यायची खात्री मिळत नाही. ग्राहकांना आपल्या पशावर व्याज मिळणे किंवा आपले पसे सव्याज परत मिळणे यात स्वारस्य असते, विकासकास शिक्षा होते का? आणि काय शिक्षा होते? याचा ग्राहकांना तसा काहीही फायदा नाही.
प्रकल्प दीर्घकाळापर्यंत रखडल्यास किंवा बुडीत जायची शक्यता निर्माण झाल्यास, रेरा कायदा कलम ७ आणि ८ नुसार अशा प्रकल्पातील ग्राहकांच्या संस्थेस प्रकल्प ताब्यात घेण्याचा आणि त्याचे उर्वरित काम पूर्ण करण्याचा अधिकार मिळतो. हा अधिकार कायदेशीरदृष्टय़ा आणि कागदोपत्री अत्यंत व्यापक आणि महत्त्वाचा वाटत असला तरी त्याचा वास्तवात किती परिणामकारक उपयोग होऊ शकेल याबाबत शंका आहे. सर्वसामान्य व्यक्तीस आपल्या घरातले बारीकसारीक काम किंवा दुरुस्ती किंवा नूतनीकरण करताना दमछाक होते, तर एखाद्या प्रकल्पातील सर्व ग्राहक एकत्रितपणे प्रकल्पाचे उर्वरित काम यशस्वीपणे पूर्ण करू शकतील हे वास्तवात घडणे अत्यंत कठीण आहे.
रखडलेल्या किंवा बुडीत प्रकल्पाच्या ग्राहकांना मूळ विकासक अपयशी ठरल्यावर स्वत:च स्वत:चा प्रकल्प पूर्ण करून घ्यायची कायदेशीर तरतूद फारशी ग्राहकोपयोगी आहे असे आत्ता म्हणणे धाडसाचे ठरेल. अशा प्रकल्पाचे उर्वरित काम करायला पसे कुठून आणायचे, हादेखील गंभीर प्रश्न आहे. मूळ कायदेशीर तरतुदीनुसार प्रत्येक प्रकल्पाच्या स्वतंत्र खात्यातील पसे काढण्याकरता सनदी लेखापाल (सी.ए.), वास्तुविशारद (आर्किटेक्ट) आणि अभियंता (आणि इंजिनीअर) या तिघांची प्रमाणपत्रे सादर करणे आवश्यक होते. मात्र दि. ७ जून २०१७ रोजीच्या अनु क्र. ०३/२०१७ परिपत्रकानुसार, आता प्रत्येक वेळेस पसे काढताना प्रमाणपत्रांची आवश्यकता उरलेली नाही, त्याऐवजी दर तीन महिन्यांनी विकासकाने स्वघोषणापत्र देऊन चालणार आहे. या पार्श्वभूमीवर स्वतंत्र खात्यातील पशांत अफरातफर झाल्यास, ग्राहकांना उर्वरित काम करण्याकरता पसे उभारण्याची मोठी अडचण आधी सोडवावी लागेल, म्हणजे आधीचे बुडलेले पसे वाचवण्याचा प्रयत्न म्हणून अजून काही पसे प्रकल्पात ओतावे लागतील.
या सगळ्याचा विचार करता, दीर्घकाळ रखडलेल्या किंवा बुडीत जायची शक्यता असलेल्या प्रकल्पातील ग्राहकांना रेरा कायदा आणि रेरा कायद्याच्या कक्षेतच काम करायची मर्यादा असणारे महारेरा प्राधिकरण, व्याज किंवा रक्कम परतफेड होण्याबाबत खात्री देऊ शकणार नाही, हे कटू असले तरी सत्य आहे. या पार्श्वभूमीवर प्रत्येक ग्राहकाने गुंतवणूक करताना आणि केल्यानंतरदेखील सदैव सजग असणे आवश्यक आहे. प्रकल्प पूर्ण होण्याबाबत जरा जरी शंका निर्माण झाल्यास, परिस्थिती हाताबाहेर जाण्याअगोदरच अशा प्रकल्पातील आपली गुंतवणूक काढून घेण्याचा गंभीरपणे विचार करावा.
tanmayketkar@gmail.com
रेरा कायद्यानुसार प्रकल्प नोंदणी करताना, प्रकल्प पूर्ततेची निश्चित तारीख जाहीर करणे बंधनकारक आहे. रेरा कायद्यांतर्गत प्रकल्पाची नोंदणी अशा जाहीर केलेल्या तारखेपर्यंतच वैध असते. काही कारणाने या तारखेपर्यंत प्रकल्प पूर्ण न झाल्यास नोंदणीस मुदतवाढ मिळू शकते. मात्र, अशी मुदतवाढ ही जास्तीत जास्त एक वर्ष कालावधीकरताच मिळू शकते. समजा या वाढीव तारखेसदेखील प्रकल्प पूर्ण झाला नाही, तर असा प्रकल्प दीर्घकाळ रखडण्याची किंवा बुडण्याची शक्यता नाकारता येत नाही.
बांधकाम व्यवसायाचे स्वरूप लक्षात घेता, या व्यवसायात बांधकाम व्यावसायिकासोबत त्या प्रकल्पाचे ग्राहक, वित्तपुरवठादार या सर्वाचे हितसंबंध गुंतलेले असतात. एखादा प्रकल्प रखडणे किंवा बुडीत होण्याची शक्यता निर्माण झाल्यास, त्याने केवळ बांधकाम व्यावसायिकच नव्हे, तर ग्राहक आणि वित्तपुरवठादारांच्या हक्क, हितसंबंध आणि गुंतवणुकीस धोका निर्माण होतो.
रेरा कायद्यानुसार प्रकल्प नोंदणी करताना, प्रकल्प पूर्ततेची निश्चित तारीख जाहीर करणे बंधनकारक आहे. रेरा कायद्यांतर्गत प्रकल्पाची नोंदणी अशा जाहीर केलेल्या तारखेपर्यंतच वैध असते. काही कारणाने या तारखेपर्यंत प्रकल्प पूर्ण न झाल्यास नोंदणीस मुदतवाढ मिळू शकते. मात्र, अशी मुदतवाढ ही जास्तीत जास्त एक वर्ष कालावधीकरताच मिळू शकते. समजा या वाढीव तारखेसदेखील प्रकल्प पूर्ण झाला नाही, तर असा प्रकल्प दीर्घकाळ रखडण्याची किंवा बुडण्याची शक्यता नाकारता येत नाही.
एखादा प्रकल्प निश्चित मुदतीत पूर्ण न झाल्यास, करारातील ठरल्या तारखेला जागेचा ताबा न मिळाल्यास, ग्राहकास पुढील काळाकरता व्याज मागण्याचा किंवा प्रकल्पातील नोंदणी रद्द करून सर्व रक्कम सव्याज मागण्याचा कायदेशीर अधिकार प्राप्त होतो. अर्थात, कायदेशीर अधिकार आहे म्हणजे त्याची अंमलबजावणी होईलच याची खात्री देता येणे कठीण आहे.
दिलेल्या पशांवर व्याज मागणे किंवा सर्व रक्कम सव्याज परत मागणे- या दोहोंकरता, प्रकल्प आणि विकासकाकडे पसे असणे ही मूलभूत गरज आहे. समजा विकासकाकडे किंवा प्रकल्पाच्या खात्यात पसेच नसतील तर महारेरा प्राधिकरणाने दिलेल्या आदेशाची अंमलबजावणी होणे अशक्य नसले तरी कठीण निश्चितच आहे. अशा परिस्थितीत समजा विकासकास अटक झाली किंवा तुरुंगात जरी टाकण्यात आले, तरी त्याने ग्राहकांचे पशाचे नुकसान भरून यायची खात्री मिळत नाही. ग्राहकांना आपल्या पशावर व्याज मिळणे किंवा आपले पसे सव्याज परत मिळणे यात स्वारस्य असते, विकासकास शिक्षा होते का? आणि काय शिक्षा होते? याचा ग्राहकांना तसा काहीही फायदा नाही.
प्रकल्प दीर्घकाळापर्यंत रखडल्यास किंवा बुडीत जायची शक्यता निर्माण झाल्यास, रेरा कायदा कलम ७ आणि ८ नुसार अशा प्रकल्पातील ग्राहकांच्या संस्थेस प्रकल्प ताब्यात घेण्याचा आणि त्याचे उर्वरित काम पूर्ण करण्याचा अधिकार मिळतो. हा अधिकार कायदेशीरदृष्टय़ा आणि कागदोपत्री अत्यंत व्यापक आणि महत्त्वाचा वाटत असला तरी त्याचा वास्तवात किती परिणामकारक उपयोग होऊ शकेल याबाबत शंका आहे. सर्वसामान्य व्यक्तीस आपल्या घरातले बारीकसारीक काम किंवा दुरुस्ती किंवा नूतनीकरण करताना दमछाक होते, तर एखाद्या प्रकल्पातील सर्व ग्राहक एकत्रितपणे प्रकल्पाचे उर्वरित काम यशस्वीपणे पूर्ण करू शकतील हे वास्तवात घडणे अत्यंत कठीण आहे.
रखडलेल्या किंवा बुडीत प्रकल्पाच्या ग्राहकांना मूळ विकासक अपयशी ठरल्यावर स्वत:च स्वत:चा प्रकल्प पूर्ण करून घ्यायची कायदेशीर तरतूद फारशी ग्राहकोपयोगी आहे असे आत्ता म्हणणे धाडसाचे ठरेल. अशा प्रकल्पाचे उर्वरित काम करायला पसे कुठून आणायचे, हादेखील गंभीर प्रश्न आहे. मूळ कायदेशीर तरतुदीनुसार प्रत्येक प्रकल्पाच्या स्वतंत्र खात्यातील पसे काढण्याकरता सनदी लेखापाल (सी.ए.), वास्तुविशारद (आर्किटेक्ट) आणि अभियंता (आणि इंजिनीअर) या तिघांची प्रमाणपत्रे सादर करणे आवश्यक होते. मात्र दि. ७ जून २०१७ रोजीच्या अनु क्र. ०३/२०१७ परिपत्रकानुसार, आता प्रत्येक वेळेस पसे काढताना प्रमाणपत्रांची आवश्यकता उरलेली नाही, त्याऐवजी दर तीन महिन्यांनी विकासकाने स्वघोषणापत्र देऊन चालणार आहे. या पार्श्वभूमीवर स्वतंत्र खात्यातील पशांत अफरातफर झाल्यास, ग्राहकांना उर्वरित काम करण्याकरता पसे उभारण्याची मोठी अडचण आधी सोडवावी लागेल, म्हणजे आधीचे बुडलेले पसे वाचवण्याचा प्रयत्न म्हणून अजून काही पसे प्रकल्पात ओतावे लागतील.
या सगळ्याचा विचार करता, दीर्घकाळ रखडलेल्या किंवा बुडीत जायची शक्यता असलेल्या प्रकल्पातील ग्राहकांना रेरा कायदा आणि रेरा कायद्याच्या कक्षेतच काम करायची मर्यादा असणारे महारेरा प्राधिकरण, व्याज किंवा रक्कम परतफेड होण्याबाबत खात्री देऊ शकणार नाही, हे कटू असले तरी सत्य आहे. या पार्श्वभूमीवर प्रत्येक ग्राहकाने गुंतवणूक करताना आणि केल्यानंतरदेखील सदैव सजग असणे आवश्यक आहे. प्रकल्प पूर्ण होण्याबाबत जरा जरी शंका निर्माण झाल्यास, परिस्थिती हाताबाहेर जाण्याअगोदरच अशा प्रकल्पातील आपली गुंतवणूक काढून घेण्याचा गंभीरपणे विचार करावा.
tanmayketkar@gmail.com
