सनदी लेखापालांनी (सी. ए) प्रमाणपत्रात प्रमाणित केलेली माहिती खोटी असल्याचे निष्पन्न झाल्यास दंडात्मक तरतुदींसोबतच, रेरा प्राधिकरण त्या सनदी लेखापालांचा परवाना किंवा सदस्यता रद्द होण्याकरिता त्यांच्या नियामक संस्थेकडे पाठपुरावा देखील करू शकणार आहे. ही तरतूद सनदी लेखापालांना घाबरवण्याकरिता करण्यात आलेली आहे असा गैरसमज होण्याची शक्यता आहे. मात्र नियमानुसार कारभार करणाऱ्या कोणत्याही सनदी लेखापालाने उगाचच घाबरण्याचे काहीच कारण नाही. मानव हा समाजप्रिय प्राणी असल्याने उत्क्रांतीच्या प्रक्रियेदरम्यान मानव एकत्रितपणे वस्ती करून राहायला लागला. या एकत्र राहण्यातूनच परस्परावलंबी गरजा भागवण्याकरिता विनिमयाची सुरुवात झाली. सुरुवातीच्या काळात वस्तुविनिमय किंवा बार्टर पद्धत होती. कालांतराने पैसा किंवा चलनाचा शोध लागला आणि पैसा किंवा चलनाद्वारे विनिमय व्हायला सुरुवात झाली. विशेषत: चलनविनिमय सुरू झाल्यावर चलनाला किंवा पैशाला अनन्यसाधारण महत्त्व प्राप्त झाले. आजही कोणत्याही क्षेत्रात आर्थिक बाजूला सर्वाधिक महत्त्व असते, कारण आर्थिक बाजू भक्कम नसेल तर इतर कोणत्याही बाजूस काही अर्थ उरत नाही. बांधकाम व्यवसायात देखील प्रकल्प कल्पनेच्या पातळीवर असल्यापासून ते प्रकल्प पूर्ण होईपर्यंत प्रत्येक टप्प्यावर पैशाचे महत्त्व आहे. प्रकल्पाला किती पैसे लागतील? आवश्यक पैसे कुठून येतील? आलेले पैसे कसे खर्च करायचे? सगळा खर्च भागवून नफा किती होईल? या सगळ्या प्रश्नांची उत्तरे अगोदरच शोधावी लागतात. कोणत्याही महत्त्वाच्या प्रश्नांची उत्तरे शोधण्याकरिता त्या त्या क्षेत्रातील तज्ज्ञ असतात उदा. वैद्यक क्षेत्रात डॉक्टर, संशोधन क्षेत्रात शास्त्रज्ञ, तसेच आर्थिक क्षेत्रातील तज्ज्ञ म्हणजे सनदी लेखापाल अर्थात सी.ए. साहजिकच या प्रश्नांची उत्तरे शोधण्यात सनदी लेखापलांची महत्त्वाची भूमिका असतेच, त्याशिवाय नवीन रेरा कायद्याच्या पाश्र्वभूमीवर या सनदी लेखापालांच्या कामाच्या स्वरूपात आमूलाग्र बदल होणार आहे. ग्राहकाकडून मिळालेले पैसे स्वतंत्र खात्यात ठेवणे आणि त्याचा रीतसर विनियोग करणे ही रेरा कायद्यातील सर्वात महत्त्वाची तरतूद आहे. या तरतुदीची अंमलबजावणी होण्यामध्ये वास्तुविशारद, अभियंता यांच्यासोबतच सनदी लेखापालांची भूमिका अत्यंत महत्त्वाची आहे. वास्तुविशारद आणि अभियंता यांनी प्रत्यक्ष कामाच्या प्रगतीची टक्केवारी प्रमाणित करण्याची आहे. मात्र त्या टक्केवारीला आर्थिक परिमाण देण्याची अत्यंत महत्त्वाची आणि नाजूक जबाबदारी सनदी लेखापालांच्या खांद्यावर आहे. एखाद्या प्रकल्पातील पूर्ण झालेल्या कामाचे पैशातील मूल्य निश्चित झाल्यावरच विकासकाला ग्राहकांच्या तितक्याच पैशाचा विनियोग करता येणार आहे हे लक्षात घेता या आर्थिक परिमाणाचे महत्त्व अनन्यसाधारण आहे. सध्याच्या रेरा कायदा लागू होण्याच्या संक्रमण काळात प्रकल्पांचे दोन मुख्य प्रकार आहेत. एक नवीन प्रकल्प आणि दोन चालू प्रकल्प. नवीन प्रकल्पांचे काम किंवा व्यवहार नव्यानेच सुरू करायचे असल्याने ते रेरा कायद्याच्या तरतुदीनुसार करून घेणे हे तुलनेने सोपे आहे. मात्र जे प्रकल्प सुरू आहेत, ज्या प्रकल्पांमध्ये बरेच व्यवहार देखील झालेले आहेत अशा प्रकल्पांना आणि व्यवहारांना रेरा कायद्याच्या तरतुदीनुसार नियमित करणे हे अत्यंत कौशल्याचे काम आहे. प्रकल्प नोंदणी करताना प्रकल्पाचा अंदाजित खर्च जाहीर करणे बंधनकारक आहे. या खर्च निश्चित करण्यात देखील सनदी लेखापालांची महत्त्वाची भूमिका असणार आहे. हा खर्च जाहीर करताना सुद्धा अत्यंत काळजी घ्यावी लागणार आहे. प्रकल्प कालावधी, त्या दरम्यान विविध साहित्याचे वरखाली होणारे दर या सगळ्या बाबी लक्षात घेऊन रक्कम निश्चिती करावी लागणार आहे. विशेषत: चालू प्रकल्पांच्या नोंदणीकरिता प्रकल्प पूर्ण होण्याकरिता आवश्यक अंदाजे खर्च, आणि त्या प्रकल्पातील सदनिका/गाळे किंवा इतर जागांच्या विक्रीतून मिळणारी अंदाजित रक्कम प्रमाणित करणारे सनदी लेखापालांचे प्रमाणपत्र आवश्यक आहे. या रकमा प्रमाणित करण्यात देखील सनदी लेखापालांची भूमिका अत्यंत महत्त्वाची असणार आहे. नवीन किंवा चालू कोणत्याही प्रकल्पाच्या या अंदाजित खर्चास रेरा कायद्याच्या तरतुदींचे परिमाण तर आहेच, त्याशिवाय करप्रणालीचे देखील परिमाण आहे. सनदी लेखापालांना करप्रणाली किंवा कर कायद्यांविषयी अधिक माहिती असल्याने ही रक्कम निश्चिती करतांना सनदी लेखापाल रेरा कायदा आणि करप्रणाली याचा एकसमयावच्छेदाने विचार करून निश्चितच अधिक योग्यप्रकारे रक्कम निश्चिती करण्यास मार्गदर्शन करू शकतील. रेरा कायद्यातील तरतुदीनुसार ग्राहकाकडून मिळालेल्या रकमेपैकी ७०% रक्कम स्वतंत्र खात्यात ठेवणे आणि ती रक्कम केवळ त्याच प्रकल्पाच्या जमीन आणि बांधकाम खर्चाकरिता वापरणे बंधनकारक आहे. हे लक्षात घेता यापुढच्या काळात प्रत्येक प्रकल्पाकरिता पैसाप्रवाह नियोजन (फंडफ्लो प्लॅनिंग) अनिवार्य ठरणार आहे. असे नियोजन नसल्यास पैशाची प्रत्यक्ष टंचाई म्हणजे पैशाची कमतरता किंवा कृत्रीम टंचाई म्हणजे स्वतंत्र खात्यातील ७०% रकमेपैकी रक्कम काढण्यास कायदेशीर किंवा तांत्रिक बाधा निर्माण होण्याची शक्यता आहे. हे टाळण्याकरिता नवीन प्रकल्पांनी अगदी सुरुवातीपासून आणि चालू प्रकल्पांनी यापुढे पैसाप्रवाह नियोजन करणे अत्यंत आवश्यक आहे. कर आणि आर्थिक बाबतीतील तज्ज्ञ म्हणून सनदी लेखापालांना पैसाप्रवाह नियोजनात देखील महत्त्वाची भूमिका पार पाडावी लागायची शक्यता आहे. स्वतंत्र खात्यातील पैसे काढण्याकरिता सनदी लेखापालांचे प्रमाणपत्र आवश्यक करण्यात आलेले आहे. हे प्रमाणपत्र मिळाल्यावरच ग्राहकांचे पैसे वापरता येणार असल्याने, सनदी लेखापाल यांना देखील ग्राहकांच्या पैशांचे संरक्षण करण्याची संधी आपसूकच मिळालेली आहे. सनदी लेखापालांचे व्यवसायाच्या दृष्टीने दोन प्रकार असतात. एक वैधानिक लेखापरीक्षक (स्टॅटय़ुटरी ऑडिटर) आणि दुसरे इतर. रेरा कायद्यातील स्पष्ट तरतुदीनुसार ग्राहकांचे पैसे काढण्याकरिता आवश्यक प्रकल्प प्रगती प्रमाणपत्र देणारा सनदी लेखापाल हा व्यवसायाचा वैधानिक लेखापाल असू शकत नाही. या प्रमाणपत्रानुसार ग्राहकांचे पैसे विकासकास वापरता येणार असल्याने हे प्रमाणपत्र तटस्थ व्यक्तीने किंवा ज्याचे हितसंबंध गुंतलेले नाहीत अशा व्यक्तीने द्यावे हा या तरतुदीमागचा रास्त उद्देश असावा. सनदी लेखापालांनी प्रमाणपत्रात प्रमाणित केलेली माहिती खोटी असल्याचे निष्पन्न झाल्यास दंडात्मक तरतुदींसोबतच, रेरा प्राधिकरण त्या सनदी लेखापालांचा परवाना किंवा सदस्यता रद्द होण्याकरिता त्यांच्या नियामक संस्थेकडे पाठपुरावा देखील करू शकणार आहे. ही तरतूद सनदी लेखापालांना घाबरवण्याकरिता करण्यात आलेली आहे असा गैरसमज होण्याची शक्यता आहे. मात्र नियमानुसार कारभार करणाऱ्या कोणत्याही सनदी लेखापालाने उगाचच घाबरण्याचे काहीच कारण नाही. ग्राहकांच्या दृष्टीने विचार करायचा झाल्यास ग्राहकांच्या पैशाच्या विनियोगावर सनदी लेखापालांचे अप्रत्यक्ष नियंत्रण असणे ही आनंदाची बाब आहे. विकासकांच्या दृष्टीने विचार करायचा झाल्यास वैधानिक लेखापरीक्षकाव्यतिरिक्त अजून एका सनदी लेखापालाची नेमणूक, त्यांच्याकडून वेळोवेळी प्रमाणपत्र घेणे या बाबी त्रासदायक वाटू शकतात. मात्र व्यापक हीत लक्षात घेता या तरतुदी दीर्घकालीन फायद्याच्याच आहेत. नवीन रेरा कायद्याच्या तरतुदींमुळे सनदी लेखापालांच्या बांधकाम व्यवसायातील कामगिरीला आणि स्थानाला एक नवीन परिमाण लाभणार आहे हे मात्र निश्चित. अ‍ॅड. तन्मय केतकर tanmayketkar@gmail.com
