कायद्याच्या चौकटीत : भाडेतत्त्वावरील जागांचा पुनर्विकास

जेव्हा आपण भाडेकरू म्हणतो तेव्हा त्या शब्दाचा कायदेशीर अर्थ लक्षात घेणे आवश्यक आहे. महाराष्ट्रातील प्रचलित भाडे नियंत्रण कायद्यातील व्याख्येनुसार भाडेकरूच्या व्याख्येत स्वत: भाडेकरू, मालकाच्या पूर्वपरवानगीने ठेवलेला पोटभाडेकरू, कायद्यानुसार मानण्यात आलेला भाडेकरू, मूळ भाडेकरू मयत झाल्यास भाडय़ाच्या जागेत राहणारे किंवा व्यवसाय करणारे त्याचे कुटुंबीय इत्यादींचा सामावेश करण्यात येतो.

भाडेकरूआणि लिव्ह आणि लायसेन्सवर राहणारे यातदेखील कायदेशीर भेद आहे. भाडेकरूस भाडे नियंत्रण कायदा लागू होतो, तर लिव्ह आणि लायसेन्स तत्त्वावर राहणाऱ्या व्यक्तीस भाडे नियंत्रण कायदा लागू होत नाही. लिव्ह आणि लायसेन्स तत्त्वावर राहणाऱ्या व्यक्तीस कायदेशीरदृष्टय़ा भाडेकरू समजता येत नाही.

आज आपल्या शहरांमध्ये वर्षांनुवर्षे भाडेकरू असलेल्या इमारतींवर आता काळाचा परिणाम दिसायला लागलेला आहे. बऱ्याचशा इमारतींची अवस्था नाजूक किंवा धोकादायक झालेली आहे. मात्र इमारतीचे आयुष्य संपत आल्याने त्या इमारतीची पुनर्विकासाची शक्यता निर्माण झालेली आहे, ही एक चांगली गोष्ट आहे.

मालक स्वत: नव्याने बांधकाम करीत असल्यास ठीक अन्यथा, भाडेकरूअसलेल्या इमारतींचा पुनर्विकास हा कायदेशीरदृष्टय़ा तुलनात्मक क्लिष्ट प्रकार आहे. जेव्हा स्वत: मालक पुनर्विकास करीत नाही तेव्हा साहजिकच त्रयस्थ व्यक्ती पुनर्विकास करीत असते. आता अशा त्रयस्थ व्यक्तींना जुन्या, मोडकळीला आलेल्या इमारतींच्या पुनर्विकासात रस का असतो? असा अगदी साहजिक प्रश्न उपस्थित होतो.

तर असा रस असायची मुख्य कारणे म्हणजे- एक तर जुन्या आणि मोडकळीस आलेल्या इमारतींचा पुनर्विकास केल्यास जादा किंवा वाढीव एफ.एस.आय. किंवा चटईक्षेत्र मिळते. बहुतांशी जुन्या इमारती या शहरात मोक्याच्या जागी असल्याने चांगले लोकेशन मिळते. तीन- चांगले लोकेशन आणि वाढीव एफ.एस.आय. याचे गणित जुळल्यास घसघशीत फायदा कमावण्याची शक्यता असते.

तेव्हा थोडक्यात सांगायचे तर त्रयस्थ विकासक हा स्वत:च्या फायद्याकरता जुन्या इमारतींचा पुनर्विकास करीत असतो. त्यामुळे भाडेकरूंनी आपली जुनी मोडकळीस आलेली इमारत बांधून देतोय म्हणून त्या विकासकाच्या अवास्तव मागण्या मान्य करायची अजिबातच आवश्यकता नाही. जेव्हा त्रयस्थ विकासक येतो तेव्हा मूळ मालक, भाडेकरू आणि त्रयस्थ विकासक असा तिहेरी सामना खेळावा लागतो.

हा सामना खेळताना भाडेकरूं नी प्रत्येक टप्प्यावर डोळ्यात तेल घालून आपल्या हक्कांचे संरक्षण करणे अत्यावश्यक आहे. भाडेकरूंना सर्वात पहिल्यांदा पैसे घेऊन निघून जाण्याची लालूच दाखवण्यात येते, पण भाडेकरूंनी त्यास बळी पडू नये. जागा नको असेल तरी आत्ता मिळणाऱ्या पैशांपेक्षा नवीन जागा विकून कितीतरी अधिक फायदा मिळवता येणे सहज शक्य असते. त्यामुळे शक्यतोवर पैसे घेऊन जागा सोडून देऊ  नये.

फोडा आणि झोडा या तंत्रानुसार मालक आणि विकासकांकडून प्रत्येक भाडेकरूस स्वतंत्र करून प्रत्येकाशी स्वतंत्र बोलणी आणि व्यवहार करण्याचा प्रयत्नदेखल केला जातो. अशा वेळेस सर्व भाडेकरूंनी आपसातील सर्व मतभेद वगैरे बाजूला सारून ‘वयं पंच शतं च’ या उक्तीनुसार वागणे अंतिम फायद्याच्या दृष्टीने अत्यंत महत्त्वाचे ठरते. त्याकरता सर्व भाडेकरूंनी एकत्रितपणे बोलणी करावी किंवा आपल्यातील विश्वासू लोकांवर बोलणी आणि व्यवहाराची जबाबदारी सोपवावी. सर्व भाडेकरू एकदिलाने उभे राहिले की त्या सगळ्यांवर दबाव वगैरे टाकणे शक्य होते.

पुनर्विकासात नक्की आपला काय फायदा आहे? आपल्याला नक्की काय मिळणार आहे? हा विचार सर्व भाडेकरूंनी केलाच पाहिजे. प्रत्येक ठिकाणच्या विकास नियंत्रण नियमावली आणि प्रचलित कायद्यांमध्ये कमी-जास्त फरक आहे. त्यामुळेच भाडेकरूंनी मालक किंवा विकासकाशी बोलण्यापूर्वी आपली सद्य:स्थिती आणि आपल्याला मिळू शकणारे किंवा संभाव्य फायदे याचा अभ्यास करावा, वाटल्यास त्याकरता वकील, वास्तुविशारद इत्यादी तज्ज्ञ लोकांचे मार्गदर्शन

घ्यावे. संपूर्ण अभ्यास केल्यावर व्यवहाराची बोलणी केल्यास ती निश्चितपणे अधिक फलदायी आणि लाभदायी ठरतात.

जुन्या इमारतींच्या पुनर्विकासात, तात्पुरती पर्यायी जागा म्हणजे पुनर्विकास चालू असेस्तोवर राहायची जागा आणि कायम पर्यायी जागा म्हणजे नवीन इमारतीत मिळणारे जागा हे दोन सर्वात महत्त्वाचे मुद्दे आहेत. या दोन्ही बाबतींत या दोन्ही जागा कुठे आणि कधी देणार? तात्पुरत्या जागेचे भाडे कोण देणार? इत्यादी महत्त्वाच्या मुद्दय़ांवर सुस्पष्ट निर्णय होईपर्यंत भाडेकरूंनी आपली भाडय़ाची जागा खाली करून देऊ नये.

भाडेकरू, मालक आणि विकासक यांच्यात चर्चेअंती व्यवहार निश्चित झाल्यावर पुढचा महत्त्वाचा मुद्दा येतो तो त्या निर्णयाला मूर्त आणि कायदेशीर स्वरूप देण्याचा. त्याकरता विविध प्रकारचे करार करण्यात येतात. अशा प्रत्येक करारात आपला व्यवहार जसा ठरला तसाच नमूद केला असल्याची वारंवार खात्री करून घ्यावी. कारण भाडय़ाची जागा पुनर्विकासाकरता रिकामी करून दिल्यानंतर अशा करारांवरच आपले भविष्य अवलंबून असते.

विकासक आणि मालक दोहोंनी फायदा कमवावा, त्यात गैर काहीच नाही, फक्त त्यात आपले नुकसान होत नाही ना? एवढी काळजी भाडेकरूंनी घ्यावी म्हणजे सगळे व्यवस्थित मार्गी लागेल.

tanmayketkar@gmail.com