भाडेतत्त्वावरील मालमत्तांसाठी..

विविध भागांत विकासकार्य अथवा बांधकाम क्षेत्रासाठी विकास नियंत्रण नियमावली असते. एखाद्या भागात विकासकार्य अथवा बांधकाम करताना पाळायच्या नियमांविषयी सविस्तर तरतुदी या विकास नियंत्रण नियमावलीमध्ये असतात.

मुंबई शहर आणि उपनगरासाठी अशीच स्वतंत्र नियमावली अस्तित्वात आहे. कायदा अथवा नियम हे अंतिमत: लोककल्याणाकरताच असल्याने बदलत्या परिस्थितीत असे कायदे आणि नियम यात सतत सुधारणा होत असते आणि व्हायलाही हवी.

मुंबई शहरात मोठय़ा प्रमाणावर असलेले भाडेकरू आणि त्यांच्या भाडेतत्त्वावरील मालमत्ता याचा विचार करता मुंबई विकास नियंत्रण नियमावली ३३(७) मध्ये भाडय़ाच्या मालमत्तांच्या पुनर्विकासासंबंधात तरतुदी आहेत. भाडय़ाच्या जागेतील भाडेकरू, मालक आणि अशा मालमत्तांच्या पुनर्विकासात इच्छुक विकासकांच्या दृष्टीने हे नियम अनन्यसाधारण महत्त्वाचे आहेत.

सध्या अशा भाडेतत्त्वावरील जागांच्या पुनर्विकासाबाबत कोणतेही निश्चित धोरण अस्तित्वात नसल्याने अशा जागांच्या पुनर्विकासात काहीशी गुंतागुंत आहे. या गुंतागुंतीमुळे साहजिकच अशा मालमत्तांच्या पुनर्विकासाला म्हणावी तशी गती मिळालेली नाही. भाडेतत्त्वावरील अनेक इमारती जुन्या आणि जीर्ण झालेल्या असल्याने, त्या पडल्यास किंवा पाडायला लागल्यास त्यातील भाडेकरू आणि त्यांच्या निवाऱ्याचा मोठा आणि गंभीर प्रश्न उद्भवणार आहे हे लक्षात घेऊन शासनाने विकास नियमावलीमध्ये ३३(७)(अ) हा नवीन नियम प्रस्तावित केला असून, त्यावर आपल्या सूचना आणि हरकती मागविलेल्या आहेत.

प्रस्तावित तरतुदींपैकी सर्वात महत्त्वाची तरतूद म्हणजे दि. १३.०६.१९९६ नंतरचे भाडेकरू आणि अनधिकृत भाडेकरू नवीन नियमांनुसार विचारात घेतले जाणार नाहीत आणि अर्थातच त्याच्याकरता चटईक्षेत्र (एफ.एस.आय.) मिळणार नाही.

प्रस्तावित नियमांनुसार एखादी मालमत्ता केवळ भाडेकरू मालमत्ता असेल, म्हणजेच त्या मालमत्तेत फक्त आणि फक्त भाडेकरूच असतील, तर अशा मालमत्तेच्या पुनर्विकासाकरिता सध्या अस्तित्वात असलेल्या भाडेकरूंच्या पुनर्वसनाकरता आवश्यक चटईक्षेत्राच्या ५०% अधिक चटईक्षेत्र अनुज्ञेय असेल अथवा मिळेल.

एखाद्या मालमत्तेत भाडेकरू आणि बिनभाडेकरू असे दोन्ही प्रकारचे हक्कदार असतील तर अशा मालमत्तेच्या पुनर्विकासाकरता सध्या अस्तित्वात असलेल्या भाडेकरूंच्या पुनर्वसनाकरता आवश्यक चटईक्षेत्राच्या ५०% अधिक चटईक्षेत्र, अधिक त्या मालमत्तेकरता नियमानुसार जे अनुज्ञेय चटईक्षेत्र असेल ते असे एकत्रित चटईक्षेत्र अनुज्ञेय असेल.

भाडेतत्वावरील मालमत्तांच्या पुनर्विकासाकरता किमान ७०% भाडेकरूंची संमती आवश्यक असणार आहे, शिवाय सर्व भाडेकरूंचे नव्याने उभारण्यात येणाऱ्या इमारतीमध्येच पुनर्वसन करणे देखील बंधनकारक असेल. जुन्या इमारतीतील रहिवासी भाडेकरूंना त्यांच्या सध्याच्या भाडय़ाच्या जागेच्या क्षेत्रफळाएवढे क्षेत्रफळ देणे बंधनकारक असेल, मात्र त्याकरता किमान मर्यादा ३०० चौरसफुट आणि कमाल  ७५३ चौरसफुट प्रस्तावीत करण्यात आलेली आहे. कमाल मर्यादेपेक्षा अधिक क्षेत्रफळ हवे असल्यास त्याकरता प्रचलित शासकीय दराने बांधकाम मूल्य द्यावे लागणार आहे. बिनरहिवासी म्हणजेच व्यापारी किंवा व्यावसायिक जागेच्या भाडेकरूंना त्यांच्या सध्याच्या क्षेत्रफळाएवढे क्षेत्रफळ देणे बंधनकारक असणार आहे.

नवीन प्रस्तावानुसार भाडेतत्त्वावरील जागांच्या पुनर्विकासाकरता भाडेकरूंची यादी, त्यांच्या जागांचे क्षेत्रफळ आणि किमान ७०% भाडेकरुंची पुनर्विकासास संमती मुंबई महापालिकेकडून प्रमाणित करणे बंधनकारक असेल.

अशा मालमत्तांच्या पुनर्विकासात बिनरहिवासी बांधकामाकरता प्रोत्साहन चटईक्षेत्र (इंसेंटिव एफ.एस.आय.) वापरता येणार आहे तसेच पुनर्वसनाकरता फंजीबल चटईक्षेत्र अनुज्ञेय असून ते चटईक्षेत्र मुक्तविक्रीकरता वापरता येणार नाही. असे फंजीबल चटईक्षेत्र अनुज्ञेय झाल्यास ते केवळ आणि केवळ भाडेकरुंना वाढीव क्षेत्रफळ देण्याकरताच वापरता येणार आहे.

सध्याच्या प्रचलित विकास नियंत्रण नियमावलीमधील नियम ३२ मध्ये चटईक्षेत्राची कमाल मर्यादा विशद करण्यात आलेली आहे. प्रस्तावीत नियमानुसार अशा मर्यादेपेक्षा अधिक क्षेत्रफळाकरता प्रती चौरस मीटर करता रु. ५,०००/- मुंबई महापालिकेत भरावे लागणार आहेत.

भाडेतत्त्वावरील भाडेहक्कांची तबदिली अथवा हस्तांतरण हे देखील भाडेनियंत्रण कायद्याच्या तरतुदीच्या अधीन असेल असे प्रस्तावित नियमात स्पष्ट नमूद केलेले आहे.

प्रस्तावित नियमांत दि. १३.०६.१९९६ रोजीच्या आधीच्या भाडेकरूंकरता चटईक्षेत्र अनुज्ञेय नसणे ही बाब जरा वादाची आहे. बरं १३.०६.१९९६ ही तारीख कोणत्या निकषावर निश्चित करण्यात आली आहे त्याबाबत कोणतेही स्पष्टीकरण प्रस्तावित नियमांत नसल्याने हा संभ्रम अजूनच वाढणार आहे.

कोणताही विकासक हा अंतिमत: स्वत:च्या फायद्यासाठी प्रकल्प राबवीत असतो, व्यवसायात ते साहजिक देखील आहे. नवीन प्रस्तावित नियमांचे अवलोकन केल्यास त्यात भाडेतत्त्वावरील मालमत्तांचा पुनर्विकास केल्यास अधिक चटईक्षेत्र देण्यात येणार आहे. या वाढीव फायद्यामुळे भाडेतत्त्वावरील पुनर्विकास करण्यास विकासक पुढे येतील आणि नवीन नियमांत भाडेकरूंच्या न्याय्य हक्कांचे देखील योग्य संरक्षण केलेले असल्याने, भाडेकरू देखील अशा पुनर्विकासास सहकार्य करतील आणि भाडेतत्त्वावरील मालमत्तांच्या पुनर्विकासाची कोंडी फुटेल अशी आशा बाळगायला हरकत नाही.

प्रस्तावित तरतुदीपैकी सर्वात महत्त्वाची तरतूद म्हणजे दि. १३.०६.१९९६ नंतरचे भाडेकरू आणि अनधिकृत भाडेकरू या नवीन नियमांनुसार विचारात घेतले जाणार नाहीत आणि अर्थातच त्याकरता चटईक्षेत्र मिळणार नाही. भाडेकरूंची यादी, क्षेत्रफळ आणि ७०% भाडेकरूंची पुनर्विकासाकरता आवश्यक पूर्वपरवानगी मुंबई महापालिकेकडून प्रमाणित करणे देखील आवश्यक आहे.

अ‍ॅड. तन्मय केतकर tanmayketkar@gmail.com