रेरा कायद्याची अंमलबजावणी आणि करार नोंदणी नियंत्रण

कोणत्याही कायद्याचे यशापयश हे त्या कायद्याच्या परिणामकारक अंमलबजावणीवरती अवलंबून असते. कायदा उत्तमरीत्या लिहिलेला असेल, कायद्यात तरतुदीदेखील उत्तम असतील, पण जर त्याची अंमलबजावणी झाली नाही तर अशा कायद्याचा, मग तो कितीही उत्तम प्रकारे लिहिलेला असो, तसा काही उपयोग नाही.

कायद्याच्या परिणामकारक अंमलबजावणी आड येणारी सर्वात महत्त्वाची गोष्ट म्हणजे कायद्यातील आणि तरतुदीतील पळवाटा. एखाद्या कायद्यात जर पळवाटा असतील तर त्याची परिणामकारक अंमलबजावणी अगदी अशक्य नाही तरी कठीण निश्चितच होते.

सुदैवाने रेरा कायद्यात सध्यातरी सकृतदर्शनी अशा पळवाटा दिसून येत नाहीत. मात्र तरीदेखील रेरा कायद्याची सार्वत्रिक, पूर्ण आणि परिणामकारक अंमलबजावणी होण्यात एक मोठी कमतरता राहून गेलेली आहे. ती म्हणजे बांधकाम व्यावसायिक आणि ग्राहक यांच्यातील करारांच्या नोंदणीवर नियंत्रण नसणे.

रेरा कायद्याने बांधकाम प्रकल्पाची नोंदणी बंधनकारक केलेली आहे, नोंदणी केल्याशिवाय बांधकाम प्रकल्पातील जागांची खरेदी-विक्री तर सोडाच पण जाहिरातदेखील करता येणार नाही अशी स्पष्ट तरतूद कायद्यात आहे. मात्र या तरतुदी करतानाच आणि या तरतुदींच्या परिणामकारक अंमलबजावणीसाठी अजून एक महत्त्वाची तरतूद आवश्यक आहे. ती म्हणजे विकासक आणि ग्राहक/खरेदीदार यांच्यातील करारांच्या नोंदणीकरता बांधकाम प्रकल्पाची रेरा कायद्यांतर्गत नोंदणीची माहिती किंवा नोंदणी प्रमाणपत्राची सक्ती करणे.

कराराची नोंदणी ही कराराला मूर्त आणि कायदेशीर स्वरूप देत असते. साहजिकच अशा कराराद्वारे त्या करारातील व्यक्तींना विशिष्ट हक्क आणि अधिकार प्राप्त होत असतात. करार नोंदणीकृत करण्याच्या प्रक्रियेत मुद्रांक शुल्काचा भरणा, करारास आवश्यक कागदपत्रे जोडणे, करारात सामील व्यक्तींची ओळखपत्रे जोडणे, नोंदणी कार्यालयात कराराची तपासणी, नोंदणी होताना करारात सामील व्यक्तींचे फोटो काढले जाणे आणि अंगठा स्कॅन होणे, कराराच्या नोंदणीनंतर प्रणालीतून येणारी सूची क्र. २ची प्रत (इंडेक्स-२) आणि सर्वात महत्त्वाचे नोंदणीकृत कराराच्या मूळ प्रतीवर शासकीय शिक्का उमटणे या सर्वामुळे सर्वसामान्य ग्राहकांच्या आणि नागरिकांच्या मनात कराराच्या नोंदणीबद्दल एक विश्वास उत्पन्न झालेला आहे.

कायदेशीर दृष्टय़ा नोंदणी ही वैध कराराची अट असली तरी प्रत्येक नोंदणीकृत करार वैध असेलच असे नाही. एखादा करार जर कायदेशीर तरतुदींच्या विरुद्ध असेल, तर असा करार केवळ नोंदणीकृत असल्याने वैध ठरत नाही. मात्र सर्वसामान्य ग्राहक असा विचार करत नाहीत हेदेखील वास्तव आहे. कराराची नोंदणी झाली म्हणजे सगळे काही व्यवस्थित आणि कायदेशीरच आहे अशी सर्वसामान्य ग्राहकाची समजूत आजही आहे.

आता रेरा कायदा आणि कराराची नोंदणी या दोन्ही बाबी बांधकाम व्यवसाय आणि जागांची खरेदी-विक्री याच्याशी संबंधित असल्याचे या दोन्ही बाबींचा वेगवेगळा विचार न करता एकत्रितपणेच विचार होणे आवश्यक आहे. सद्य:स्थितीत रेरा कायद्याच्या तरतुदीत कराराच्या नोंदणीवर कोणतेही नियंत्रण नाही किंवा कराराच्या वेळी बांधकाम प्रकल्पांच्या नोंदणीचे पुरावे सादर करण्याची अटदेखील नाही.

रेरा कायद्यातील तरतुदीनुसार प्रकल्पाची नोंदणी केल्याशिवाय प्रकल्पातील जागांची विक्री करायची नाही हे स्पष्ट आहे. मात्र तरीदेखील केवळ सर्वसामान्य ग्राहक आणि नागरिकांच्या नोंदणी प्रक्रियेवरील विश्वासाचा फायदा घेऊन समजा काही विकासकांनी प्रकल्पाची नोंदणी न करताच जागांच्या विक्री कराराची नोंदणी केली तर मग अशा करारांबाबत कायदेशीर पेच निर्माण होणार आहे.

रेरा कायद्यानुसार नोंदणीशिवाय विक्री करता येत नसल्याने असे करार रद्दबातल ठरल्यास ग्राहकांचे नुकसान व्हायची शक्यता आहे. रेरा कायद्यातील तरतुदींचा भंग केल्यामुळे त्या विकासकांविरुद्ध कारवाई होईलही, पण आधी नुकसान होऊन द्यायचे आणि मग त्याच्यावर कारवाई करायची त्यापेक्षा प्रतिबंधात्मक उपाययोजना अगोदरच अमलात आणणे अधिक श्रेयस्कर ठरणार आहे.

रेरा कायदा आणि नोंदणी प्रक्रिया याचा एकसमयावच्छेदाने विचार केला जाऊन रेरा कायदा आणि करारांची नोंदणी परस्परांशी जोडलेले असणे व्यापक ग्राहकहिताच्या दृष्टीने अत्यावश्यक आहे. करारांच्या नोंदणीकरता रेरा कायद्यातील नोंदणीची माहिती किंवा नोंदणी प्रमाणपत्र सक्तीचे केल्यास कोणालाही नोंदणी प्रक्रियेवरील ग्राहकांच्या विश्वासाचा गैरफायदा घेता येणार नाही. प्रकल्प नोंदणीशिवाय करार नोंदणी होणार नाही हे स्पष्ट झाल्यास राज्यातल्या किंबहुना देशातल्या कोणत्याही कोपऱ्यातल्या प्रकल्पाला रेरा कायद्यांतर्गत नोंदणी टाळता येणार नाही आणि एकदा रेरा कायद्यांतर्गत नोंदणी झाली की मग आपोआपच बऱ्याचशा बाबी नियमानुसार आणि सुरळीत होतील.

एखादी समस्या उद्भवल्यावर त्याकरता कायदा आपण नेहमीच करतो. रेरा कायदा हासुद्धा त्याच परंपरेतील कायदा आहे. मात्र एखादी संभाव्य समस्या ओळखून त्याकरता अगोदरच प्रतिबंधात्मक उपाययोजना करणे हे आपल्याला खऱ्या अर्थाने प्रगतिशील बनवेल. हा महत्त्वाचा मुद्दा लक्षात घेऊन रेरा शासन, प्राधिकरण आणि नोंदणी विभाग आवश्यक त्या तरतुदी करतील अशी आशा आपण करूया.

tanmayketkar@gmail.com