शासनाचे ‘विकासकहिताय’ धोरण

अलीकडेच  राज्य शासनाने रिअल इस्टेट कायदा अर्थात रेरा अंतर्गत नियम जारी केले आहेत. हे नियम पाहता शासनाने ‘ग्राहकहिताय’ ऐवजी ‘विकासकहिताय’ धोरण अवलंबिले असल्याचे लक्षात येते. त्याविषयी..

भारतातील बांधकाम व्यवसायाला आणि व्यावसायिकांना शिस्त लावणे आणि ग्राहकांच्या हक्कांचे संरक्षण करण्यास प्रचलित कायदे अपुरे पडत असल्याने शासनाने नवीन रिअल इस्टेट (रेग्युलेशन अ‍ॅण्ड डेव्हलपमेंट) अ‍ॅक्ट अर्थात रेरा कायदा तयार केला. २५ मार्च २०१६ रोजी या कायद्यावर राष्ट्रपतींनी मंजुरीची मोहोर उमटवली आणि हा कायदा देशभरात लागू झाला. आपल्या महाराष्ट्र शासनाने देखील दिनांक १ मे २०१६ पासून रिअल इस्टेट (रेग्युलेशन अ‍ॅण्ड डेव्हलपमेंट) अ‍ॅक्ट अर्थात रेरा कायदा राज्यात लागू केला. महाराष्ट्र शासनाने नुकताच या कयद्यांतर्गत बनविण्यात आलेल्या नियमांचा मसुदा प्रसिद्ध करून त्यावर सूचना आणि हरकती मागविलेल्या आहेत.

प्रथमत: कायदा आणि नियम या दोन भागांची गरज आपण लक्षात घ्यायला हवी. कायदा एखाद्या विषयावरील व्यापक चौकट निश्चित करतो आणि त्या व्यापक चौकटीच्या मर्यादेतच नियम बनविणे अपेक्षित आहे. कोणतेही नियम हे कायद्याच्या अंतिम उद्दिष्टांशी सुसंगतच असावयास हवेत. एखाद्या विषयाबाबत कायदेशीर परिस्थिती काय आहे हे कायद्यात नमूद केलेले असते, तर एखाद्या विषयाबाबत कायदेशीर कारवाई कशी करावी, हे नियमांमध्ये नमूद केलेले असते.

कोणताही कायदा हा अंतिमत: लोकांशी आणि त्यांच्या आयुष्याशी निगडित असतो. समाजात आणि परिस्थितीत सतत बदल होत असल्याने साहजिकच तसेच बदल लोकांच्या आयुष्यात देखील होत असतात. कायदा हा अंतिमत: लोकांच्या हिताकरताच असल्याने, कायदादेखील काळाप्रमाणे बदलला पाहिजे. इच्छित परिणाम साधायचे तर कायदा प्रवाही असायला हवा. बरेचदा असे देखील होते की, नवीन कायद्याची प्रत्यक्ष अंमलबजावणी सुरू झाल्यावर त्या अंलबजावणीत प्रत्यक्ष कोणत्या अडचणी आहेत ते लक्षात येते. बदलता काळ किंवा प्रत्यक्ष अंमलबजावणीत लक्षात आलेल्या अडचणींमधून मार्ग काढण्याकरिता सतत कायद्यात बदल करत राहणे शक्य नाही. म्हणूनच सर्वसामान्यत: प्रत्येक कायद्यात त्या कायद्याच्या परिणामकारक अंमलबजावणीकरिता नियम करण्याचे अधिकार शासनास असतात. बदलती परिस्थिती किंवा प्रत्यक्ष अडचण लक्षात घेऊन शासन त्यानुसार नियम बनवून त्या समस्येचे निराकारण करू शकते.

आपल्या देशातील विविधता लक्षात घेता सबंध देशभर एकसारखीच परिस्थिती नसल्याने स्थानिक समस्या आणि अडचणींनुसार एखाद्या कायद्यांतर्गत नियम बनवून त्या कायद्याच्या अंमलबजावणीत आवश्यक लवचीकता आणता येते.

महाराष्ट्र शासनाने रेरा कायद्यांतर्गत प्रसिद्ध केलेले मसुदा नियम हे देखील रेरा कायद्याचे अंतिम उद्दिष्ट म्हणजे ग्राहकहित आणि ग्राहकांच्या हक्कांचे संरक्षण याची पूर्तता करण्यास हातभार लावणारे असणे अपेक्षित होते, मात्र याबाबतीत नवीन नियम काहीसे अपेक्षाभंग करणारे आहेत.

रेरा कायद्यात कलम ७० मध्ये ऑफेंस कंपाऊंडिंगबाबत तरतूद आहे. ऑफेंस कंपाऊंडिंग म्हणजे पैसे भरून पापक्षालन करण्यासारखेच असते. म्हणजे एखादा गुन्हा झाला तर त्या बदल्यात पैसे भरायचे आणि मोकळे व्हायचे. मूळ कायद्यात देखील गुन्हा झाल्यास शिक्षेऐवजी दंड भरण्याची सोय आहे. कायद्यातील कलम ३ मधील नोंदणीबाबत तरतुदींचा भंग केल्यास तीन वर्षांपयत कारावास किंवा प्रकल्प किमतीच्या १०% पर्यंत दंडाची तरतूद आहे, प्रस्तावित नियमांत प्रकल्प किमतीच्या २% ते १०% रक्कम भरून कंपाऊंड करता येणार आहे. कायद्यात कलम ६४ नुसार न्यायाधिकरणाच्या आदेशाचे पालन न केल्यास एक वर्षांपर्यंत कारावास किंवा प्रकल्प किमतीच्या १०% पर्यंत दंडाची तरतूद आहे, प्रस्तावित नियमांत तेसुद्धा ५% ते १०% रक्कम भरून कंपाऊंड करता येणार आहे. कायदा कलम ६६ नुसार एजंटने न्यायाधिकरणाच्या आदेशाचे पालन न केल्यास एक वर्षांपर्यंत कारावास आणि किंवा प्रकल्पातील प्लॉट, किंवा इमारत किमतीच्या १०% पर्यंत दंडाची तरतूद आहे, प्रस्तावित नियमांत ५% ते १०% रक्कम भरून कंपाऊंड करता येणार आहे. प्रस्तावित नियमांनुसार जर ऑफेंस कंपाऊंड करण्यात आला तर अशा रकमा दोषी किंवा आरोपीने भरल्यावर त्याच्याविरुद्ध कायदेशीर कारवाई पुढे नेण्यात येणार नाही. गुन्ह्य़ाबद्दल माफीची तरतूद असावी, पण मूळ कायद्यापेक्षा दंडाची रक्कम कमी करणारे नियम प्रस्तावित करणे म्हणजे कायद्यातील दंडात्मक तरतुदींची धार बोथट करणेच आहे. अशाने कायद्याचा धाक निर्माण न होता, गुन्हा घडला तरी पैसे भरून सुटता येते अशी समजूत पसरणार आहे.

या नियमांसोबतच राज्य शासनाने मालमत्ता विक्री कराराचा मसुदा देखील प्रसिद्ध केलेला आहे. या मसुदा करारात देखील अनेकानेक त्रुटी किंवा कमतरता आहेत. इमारतीचे पìकग, त्याची विक्री हा अतिशय वादाचा मुद्दा. हा मुद्दा मुंबईच्या सिटी सिव्हिल कोर्टापासून ते सर्वोच्च न्यायालयापर्यंत पोचला. याच मुद्दय़ावर इमारतींचे पार्किंग विकता येऊ शकत नाही, असा स्पष्ट निर्वाळा सर्वोच्च न्यायालयाने दिलेला असताना देखील करार कलम १ मध्येच ‘दि अलॉटी हिअरबाय अ‍ॅग्रीस टु पर्चेस फ्रॉॅम प्रमोटर अ‍ॅण्ड प्रमोटर हिअरबाय अ‍ॅग्रीस टु सेल टु दि अलॉटी कार पाìकग स्पेस बेअरिंग नं—-, फॉर कन्सिडरेशन ऑफ रु.—’’असा कार पाìकग जागेच्या विक्रीबद्दल मुद्दा अंतर्भुत केलेला आहे हे निश्चितच धक्कादायक आहे. व्यापक ग्राहकहित आणि ग्राहक हक्क संरक्षणाचा विचार करून ज्या पाìकग विक्रीला सर्वोच्च न्यायालयाने बंदी घातलेली आहे, त्याच पाìकगच्या विक्रीचा मुद्दा शासनाने प्रसिद्ध केलेल्या मसुदा करारात असणे म्हणजे एकप्रकारे पाìकग विक्रीला मुभा किंबहुना प्रोत्साहन देण्यासारखे आहे. सर्वोच्च न्यायालयाने बंदी घातलेल्या गोष्टीला केवळ विकासकांच्या हिताकरिता मुभा किंवा प्रोत्साहन देणे म्हणजे सरळ सरळ सर्वोच्च न्यायालयाचा अपमान करण्यासारखेच आहे, शिवाय ही सरळ सरळ ग्राहकहित आणि ग्राहकहक्कांशी तडजोड आहे.

मालमत्ता किंवा बांधकाम क्षेत्रात अनेकानेक प्रकारे ग्राहकाची फसवणूक होण्याची शक्यता असते. ठरलेला मोबदला किंवा मोबदल्याचा काही भाग स्वीकारून कोणतेही बांधकाम न करणे किंवा अपूर्ण ठेवून विकासक परागंदा होण्याची बरीच उदाहरणे घडलेली आहेत. अशी फसवणूक थंबवण्याकरिता आणि ग्राहकांचे संभाव्य नुकसान टाळण्याकरिता किंवा कमी करण्याकरिता मूळ कायद्यात विक्री करारापर्यंत एकूण मोबदल्याच्या केवळ १०% रक्कम स्वीकारण्याची तरतूद आहे. मात्र महाराष्ट्र शासनाने प्रसिद्ध केलेल्या मसुदा करारात मूळ कायद्याशी विसंगत मुद्दे अंतर्भुत करण्यात आलेले आहेत. नवीन मसुदा करारानुसार कराराच्या पूर्वी एकूण मोबदल्याच्या १०% पर्यंत, कराराच्या वेळेस एकूण मोबदल्याच्या ३०% पर्यंत आणि प्लिंथचे काम झाल्यावर एकूण मोबदल्याच्या ४५% पर्यंत, स्लॅब झाल्यावर ७०% पर्यंत, भिंती आणि अंतर्गत काम झाल्यावर एकूण मोबदल्याच्या ७५% पर्यंत, लिफ्ट, लॉबी, सॅनिटरी फिटिंग इत्यादी कामे झाल्यावर एकूण मोबदल्याच्या ८०% पर्यंत, बाहेरील प्लंबिंग, बाहेरील प्लॅस्टर झाल्यावर एकूण मोबदल्याच्या ८५% पर्यंत, इलेक्ट्रिक फिटिंग झाल्यावर एकूण मोबदल्याच्या ९५% पर्यंत आणि उर्वरित मोबदला प्रत्यक्ष ताबा देताना स्वीकारता येणार आहे. या मोबदला वेळापत्रकाचे ढोबळ मानाने दोन भाग पडतात- एक प्रत्यक्ष काम सुरू व्हायच्या आधी आणि दुसरा प्रत्यक्ष काम सुरू झाल्यावर. यातील पहिला टप्पा बुकिंगपासून कराराच्या नोंदणीपर्यंतचा आहे. ज्यावेळेस विकासक एकूण मोबदल्याच्या ४०% पर्यंत रक्कम स्वीकारू शकतो. याचा अर्थ प्रत्यक्ष जमिनीवर कोणतेही काम न करता विकासकास ग्राहकाकडून एकूण मोबदल्याच्या सुमारे ४०% पर्यंत रक्कम स्वीकारता येणार आहे. ग्राहकाचे पैसे घेऊन पळून गेल्याच्या घटना लक्षात घेता, असे प्रकार टाळण्याकरिता प्रत्यक्ष ताबा देण्याअगोदर ग्राहकाकडून मोबदला स्वीकारण्यावर मर्यादा असणे ग्राहकाच्या हिताचे असते. मात्र मसुदा करार बघता याबाबतीत देखील ग्राहकहिताशी तडजोड करून विकासकास झुकते माप देण्यात आल्याचे स्पष्ट आहे.

मसुदा नियमांत ग्राहकाने विकासकास किंवा विकासकाने ग्राहकाला व्याज द्यायचे झाल्यास ते स्टेट बँकेच्या प्राइम लेंडिंग दरापेक्षा दोन टक्के अधिक दराने द्यावे असे अगदी स्पष्टपणे नमूद केलेले आहे. मसुदा करारात देखील तसे स्पष्टपणे नमूद असणे आवश्यक होते, मात्र त्याऐवजी ती जागा मोकळी ठेवण्यात आली आहे. सर्वसामान्यत: कोणताही ग्राहक सर्व करार बारकाईने वाचत नाही हे वास्तव लक्षात घेता ही मोकळी जागा आपल्या मर्जीने भरून वाटेल तो व्याजदर ठेवण्याची मोकळीक विकासकास मिळणार आहे, ज्याचा गैरवापर झाल्यास ते ग्राहकाच्या अहिताचे ठरणार आहे.

मूळ कायदा कलम १४ नुसार एखाद्या ग्राहकाने फ्लॅट किंवा इतर मालमत्ता विकत घेण्याचे मान्य केल्यावर त्या इमारतीच्या आराखडय़ात अथवा नकाशात बदल करायचा झाल्यास सर्व ग्राहक किंवा खरेदीदारांपैकी किमान दोनतृतीयांश ग्राहक किंवा खरेदीदारांची पूर्वसंमती आवश्यक आहे. याच्याशी सुसंगत एखादे कलम मसुदा करारात असणे अत्यावश्यक होते, मात्र तशी कोणतीही तरतूद अथवा अट या मसुदा करारात नाही. शासनानेच प्रसिद्ध केलेल्या नियमांचा मसुदा आणि कराराचा मसुदा यात अशा महत्त्वाच्या मुद्दय़ाबद्दल विसंगती असणे, एवढय़ा महत्त्वाच्या मुद्दय़ावर मसुदा करार मूक असणे हे निश्चितच आश्चर्यकारक आहे.

आपल्या देशात प्रत्येक बाबतीत अमर्याद विविधता आहे. सर्व भारतीय एक आहेत, विविधतेत एकता आहे वगैरे कितीही बाता आपण मारल्या तरी भाषा, धर्म, शाकाहार-मांसाहार इत्यादी कारणांवरून नवीन आणि जुन्या इमारतींमध्ये जागा नाकारण्याचे प्रसंग आजही घडत आहेत हे वास्तव नाकारता येण्यासारखे नाही. स्थावर मालमत्तेच्या बाबतीत हा देखील एक महत्त्वाचा आणि ज्वलंत प्रश्न आहे- ज्याला शासनाच्या मसुदा नियमांत जागा मिळायला हवी होती. मात्र शासनाने प्रसिद्ध केलेल्या मसुदा नियमांमध्ये भाषा, धर्म, शाकाहार-मांसाहार इत्यादी कारणांवरून जागा न नाकारण्याची तरतूद नसणे किंवा अशा प्रकारे जागा नाकारल्यास विशिष्ट दंडात्मक कारवाईची तरतूद नसणे ही दु:खद आणि आश्चर्याची बाब आहे. यावर समानता हा संवैधानिक अधिकार आहे त्याच्याकरिता स्वतंत्र तरतूद कशाला हवी? असा युक्तिवाद सादर केला जातो आहे. पण आजही ज्या प्रकारे भाषा, धर्म, शाकाहार-मांसाहार या कारणांवरून जागा नाकारल्या जात आहेत त्यावरून हा युक्तिवाद पोकळ आणि बिनबुडाचा असल्याचे स्पष्ट आहे.

शासनाने प्रसिद्ध केलेल्या मसुदा नियमांचा सांगोपांग विचार करता या नियमांत अनेक त्रुटी असल्याचे सकृत्दर्शनी स्पष्ट होते आहे. आपल्याकडे लोकशाही असल्याने शासनास एकतर्फीपणे कायदा करता येत नाही. म्हणूनच शासनाने मसुदा प्रसिद्ध करून त्यावर जनतेकडून सूचना आणि हरकती मागविलेल्या आहेत. कायदा आणि नियम पारित झाल्यावर त्यास न्यायालयात आव्हान देण्यापेक्षा कायदा पारित होण्याअगोदरच त्यात सुधारणा सुचविणे हा अधिक श्रेयस्कर मार्ग आहे. आपल्याकडे असलेल्या लोकशाहीचा उपयोग करून घेऊन आपल्यापैकी जास्तीत जास्त लोकांनी या मसुदा नियमांवर या लेखात मांडलेल्या मुद्दय़ांवर आणि इतर महत्त्वाच्या मुद्दय़ांवर सूचना आणि हरकती शासनापर्यंत पोहोचवणे हे आपल्या हक्कांकरिता आणि हक्कांच्या दीर्घकालीन सुरक्षेकरिता अत्यंत आवश्यक आहे.

आक्षेपार्ह मुद्दे

* महाराष्ट्र शासनाने रेरा कायद्यांतर्गत प्रसिद्ध केलेले मसुदा नियम हे देखील रेरा कायद्याचे अंतिम उद्दिष्ट म्हणजे ग्राहकहित आणि ग्राहकांच्या हक्कांचे संरक्षण याची पूर्तता करण्यास हातभार लावणारे असणे अपेक्षित होते, मात्र याबाबतीत नवीन नियम काहीसे अपेक्षाभंग करणारे आहेत.

* प्रस्तावित नियमांनुसार जर ऑफेंस कंपाऊंड करण्यात आला तर अशा रकमा दोषी किंवा आरोपीने भरल्यावर त्याच्याविरुद्ध कायदेशीर कारवाई पुढे नेण्यात येणार नाही. गुन्ह्य़ाबद्दल माफीची तरतूद असावी, पण मूळ कायद्यापेक्षा दंडाची रक्कम कमी करणारे नियम प्रस्तावित करणे म्हणजे कायद्यातील दंडात्मक तरतुदींची धार बोथट करणेच आहे. अशाने कायद्याचा धाक निर्माण न होता, गुन्हा घडला तरी पैसे भरून सुटता येते अशी समजूत पसरणार आहे.

* व्यापक ग्राहकहित आणि ग्राहक हक्क संरक्षणाचा विचार करून ज्या पाìकग विक्रीला सर्वोच्च न्यायालयाने बंदी घातलेली आहे, त्याच पाìकगच्या विक्रीचा मुद्दा शासनाने प्रसिद्ध केलेल्या मसुदा करारात असणे म्हणजे एकप्रकारे पाìकग विक्रीला मुभा किंबहुना प्रोत्साहन देण्यासारखे आहे.

* शासनाने प्रसिद्ध केलेल्या मसुदा नियमांमध्ये भाषा, धर्म, शाकाहार-मांसाहार इत्यादी कारणांवरून जागा न नाकारण्याची तरतूद नसणे किंवा अशा प्रकारे जागा नाकारल्यास विशिष्ट दंडात्मक कारवाईची तरतूद नसणे ही दु:खद आणि आश्चर्याची बाब आहे.

सूचना आणि हरकती आपण प्रधान सचिव, गृहनिर्माण विभाग, मंत्रालय, मुंबई-३२ येथे किंवा suggesstiononsrera@maharashtra.gov.in येथे दि. २३ डिसेंबपर्यंत पाठवाव्यात.

अ‍ॅड. तन्मय केतकर – tanmayketkar@gmail.com