आतापर्यंतच्या लेखांमधून आपण डीड ऑफ अपार्टमेंट व डीड अप डिक्लरेशन (घोषणापत्र) याबाबतची माहिती घेतली. आता या लेखात मी अपार्टमेंटधारकांना बिल्डर मार्फत (विकासक) पुरवण्यात येणाऱ्या सामायिक जागेसंबंधी तसेच सामायिकरीत्या उपभोगण्यासाठी पुरवण्यात येणाऱ्या सोयीसुविधांसंबंधी माहिती देण्याचा प्रयत्न करणार आहे.
हजारपेक्षा जास्त प्रीमियम लेखांचा आस्वाद घ्या ई-पेपर अर्काइव्हचा पूर्ण अॅक्सेस कार्यक्रमांमध्ये निवडक सदस्यांना सहभागी होण्याची संधी ई-पेपर डाउनलोड करण्याची सुविधा
बऱ्याच अपार्टमेंटधारकांना करारानुसार आपल्याला कोणकोणत्या सामायिक सेवा व सुविधा उपलब्ध आहेत याची माहिती नसते. याचे प्रमुख कारण म्हणजे अपार्टमेंटधारक त्यांच्या नावे अपार्टमेंट डीड झाल्यानंतर बिल्डरने पूर्वीच तयार करून नोंदवलेले घोषणापत्र डीड ऑफ डिक्लरेशनची प्रत मागत नाहीत. त्यामुळे घोषणापत्रात उल्लेखलेल्या गोष्टींकडे बऱ्याचदा दुर्लक्ष होते व जेव्हा प्रश्न निर्माण होतात तेव्हा त्याचा विचार केला जातो. त्यासाठीच सदर लेखात सामायिक जागा व सामायिक सेवा सुविधांची माहिती देत आहे.
महाराष्ट्र अपार्टमेंट ओनरशिप कायदा १९७० च्या कलम ६ नुसार सामायिक जागा व सुविधा म्हणजे-
१) प्रत्येक अपार्टमेंटधारक हा विकासकाने घोषणापत्रात उल्लेखल्याप्रमाणे प्रत्येक अपार्टमेंटच्या आकारमानानुसार येणाऱ्या अविभक्त (अनडिव्हायडेड) भागानुसार सामायिक जागेचा तसेच सामायिक सेवासुविधांचा वापर तसेच उपभोग घेऊ शकतो.
२) अपार्टमेंट कायद्यानुसार विकासकाने घोषणापत्रात उल्लेखलेल्या अविभक्त हिश्शानुसार प्रत्येक अपार्टमेंटधारक त्या सेवासुविधांचा व जागेचा वापर कायमस्वरूपी करू शकतो. त्यात जोपर्यंत सुधारित घोषणापत्र करून ते पुन्हा नोंदवले जात नाही व त्यास सर्व अपार्टमेंटधारकांची संमती मिळवल्याखेरीज त्यात बदल कोणालाही करता येत नाही. त्यामुळे सामायिक सेवासुविधा अविभक्त हिश्शाप्रमाणे उपभोगणे हा प्रत्येक अपार्टमेंटधारकांचा कायदेशीर हक्क आहे असे म्हटले तर वावगे ठरणार नाही.
३) जोपर्यंत अपार्टमेंटधारक अपार्टमेंट कायदा १९७० नियम १९७२ अंतर्गत असेल, तोपर्यंत कोणत्याही अपार्टमेंटधारकाला सामायिक जागेची, तसेच सेवासुविधांची विभागणी किंवा वाटणी त्याच्या अविभक्त हिश्शानुसार मागता येणार नाही किंवा तसा प्रयत्न करता येणार नाही.
४) प्रत्येक अपार्टमेंटधारक इतर अपार्टमेंटधारकांना त्रास किंवा अडचण होईल अशा प्रकारे सामायिक जागेचा तसेच सामायिक सेवासुविधांचा वापर करणार नाही, तसेच ज्या कारणासाठी सदरची सामायिक जागा असेल त्याच पद्धतीने वापरेल. त्यामुळे सदर सामायिक जागेवर कोणत्याही प्रकारे अतिक्रमण किंवा बदल करता येणार नाही.
५) सामायिक जागेची देखभाल तसेच सामायिक सेवासुविधांमध्ये वेळोवेळी करावी लागणारी दुरुस्ती, बदल किंवा देखभाल ही उपविधीमध्ये उल्लेखिल्याप्रमाणे सर्व अपार्टमेंटधारकांनी मिळून करावयाची असते.
६) प्रत्येक अपार्टमेंट असोसिएशनला सामायिक जागा व सेवासुविधांमध्ये बदल करण्याचा तसेच व्यवस्थापकांमार्फत किंवा समिती सदस्यांमार्फत देखभाल-दुरुस्ती करण्याचा कायदेशीर हक्क आहे. याचे प्रमुख कारण म्हणजे सामायिक सेवासुविधांची देखभाल वेळेवर झाल्यास त्याचा इतर अपार्टमेंटधारकांना विनाकारण त्रास व गैरसोय होणार नाही, हा त्यामागे उद्देश आहे.
उपरोक्त विवेचनानुसार प्रत्येक अपार्टमेंट असोसिएशनने सामायिक जागेची देखभाल व वापर तसेच सामायिक सेवासुविधांचा योग्य वापर कायद्याप्रमाणे केल्यास अपार्टमेंटधारकांमध्ये वादविवाद होणार नाहीत, असे माझे मत आहे.
महाराष्ट्र अपार्टमेंट कायदा १९७० च्या कलम ३(फ) नुसार सामायिक जागा व सेवासुविधा म्हणजे काय याचा सविस्तर उल्लेख केलेला आहे.
१) अपार्टमेंटधारकांची इमारत ज्या जागेवर बांधली आहे ती संपूर्ण जमीन.
२) इमारतीचा पाया, कॉलम्स (खांब) बीम्स, मुख्य भिंती, छत, सभागृह, प्रत्येक मजल्यावरील गाळ्यासमोरील जागा, (कॉरिडोर) लॉबीज, जिने, आग प्रतिबंधक सोयी- जागा, इमारतीचे प्रवेशद्वार व बाहेर पडण्याची जागा, दरवाजे, इ. थोडक्यात इमारत बांधत असताना ज्या ज्या गोष्टी सामायिक वापरांचे हेतूने बांधल्या असतील असे सर्व बांधकाम.
३) इमारतीखाली बांधलेले तळघर, (बेसमेंट) गार्डन, बाग-बगिचा, सामान ठेवण्याची सामायिक जागा (स्टोअर रूम), वाहनतळाची जागा (जी सदनिकाधारकांना कराराप्रमाणे दिलेली असेल ती सोडून), इ. या जागा सामायिक जागा म्हणून अपार्टमेंटधारकांना वापरता येतात.
४) अपार्टमेंटच्या सुरक्षेसाठी नेमलेल्या पहारेकरी/ वॉचमन यांना राहण्यासाठी केलेली जागा किंवा संस्थेने नेमलेल्या कर्मचाऱ्यांना राहण्यासाठी केलेली जागा, सदर जागा ही सामायिक जागा म्हणून अपार्टमेंटधारकांनी सर्वाच्या सोयीसाठी या पद्धतीने करावी.
५) विकासकाने सर्व अपार्टमेंटधारकांच्या सोयीसाठी तयार करून ठेवलेली साधने उदा. गार-गरम पाण्याची सोलर सिस्टम, नळकोंडाळी, वीज-जनित्र (जनरेटर) विजेचे मीटर, गॅस कनेक्शन, शीतगृह (रेफ्रिजरेटर) वातानुकूलित यंत्र (ए.सी.), इ.
६) इमारत बांधत असताना सर्व अपार्टमेंटधारकांच्या सोयीसुविधांसाठी विकासक प्रत्येक इमारतीमध्ये पाण्याची टाकी, पंप, मोटर, डक्ट, लिफ्ट (उद्वाहन) इ. गोष्टी तयार करून ठेवतो. त्यामुळे सर्व अपार्टमेंटधारकांना दैनंदिन अडचणी उद्भवत नाहीत व त्या सर्व गोष्टींचा वापर सामायिक उद्देशाने सर्वानी करावा अशी अपेक्षा आहे.
७) त्याचप्रमाणे सामायिक उपभोगासाठी अनेक बिल्डर्स क्लब हाऊस, करमणुकीचे केंद्र, खेळण्यासाठी व व्यायामशाळा (जिम) इ. गोष्टी करतात व त्याचा उल्लेख घोषणापत्रातदेखील करून ठेवतात. त्याचादेखील अपार्टमेंटधारकांनी विचार करावा.
उपरोक्त विवेचनानुसार प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाने आपल्याकडील डीड ऑफ डिक्लरेशन (घोषणापत्र) तपासले तर त्यानुसार बिल्डरने सामायिक जागा व सेवासुविधा पुरवल्या आहेत किंवा नाहीत याची खातरजमा करून घेता येईल.
प्रत्येक अपार्टमेंट असोसिएशनने आपल्याकडील घोषणापत्राची एक प्रत प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाला दिल्यास प्रत्येक अपार्टमेंटधारक त्यांच्या हिश्शाप्रमाणे सामायिक जागेचा वापर तसेच सेवासुविधांचा लाभ घेईल तसेच त्याचा देखभाल निधीसुद्धा संस्थेस देईल. त्यामुळे अपार्टमेंटधारकांनी प्रथम आपल्या इमारतीमधील सदस्यांची एकत्रित बैठक घेऊन घोषणापत्राप्रमाणे सामायिक जागेची देखभाल- सामायिक सेवा सुविधेची सुद्धा देखभाल-दुरुस्ती वेळेवर करू दिल्यास त्याचा लाभ प्रत्येकालाच सहकारी तत्त्वाप्रमाणे घेणे सुलभ होऊ शकेल असे मला वाढते. त्यामुळे भविष्यात नक्कीच प्रत्येक अपार्टमेंटधारक गुणागोविंदाने आपली संस्था चालवून इमारतीची देखभाल, सामायिक सेवासुविधांचा उपभोग योग्य प्रकारे घेऊ शकेल; म्हणूनच अपार्टमेंट कायद्यामध्ये घोषणापत्राला म्हणजे डीड ऑफ डिक्लरेशनला अनन्यसाधारण महत्त्व आहे. त्यामध्ये बदल करावयाचा झाल्यास सर्व अपार्टमेंटधारकांची सहमती असणे गरजेचे आहे याची नोंद घ्यावी, तरच अपार्टमेंटधारकांचे प्रश्न, वाद-विवाद नक्कीच टळतील यात शंका नाही.
advjgk@yahoo.co.in
बऱ्याच अपार्टमेंटधारकांना करारानुसार आपल्याला कोणकोणत्या सामायिक सेवा व सुविधा उपलब्ध आहेत याची माहिती नसते. याचे प्रमुख कारण म्हणजे अपार्टमेंटधारक त्यांच्या नावे अपार्टमेंट डीड झाल्यानंतर बिल्डरने पूर्वीच तयार करून नोंदवलेले घोषणापत्र डीड ऑफ डिक्लरेशनची प्रत मागत नाहीत. त्यामुळे घोषणापत्रात उल्लेखलेल्या गोष्टींकडे बऱ्याचदा दुर्लक्ष होते व जेव्हा प्रश्न निर्माण होतात तेव्हा त्याचा विचार केला जातो. त्यासाठीच सदर लेखात सामायिक जागा व सामायिक सेवा सुविधांची माहिती देत आहे.
महाराष्ट्र अपार्टमेंट ओनरशिप कायदा १९७० च्या कलम ६ नुसार सामायिक जागा व सुविधा म्हणजे-
१) प्रत्येक अपार्टमेंटधारक हा विकासकाने घोषणापत्रात उल्लेखल्याप्रमाणे प्रत्येक अपार्टमेंटच्या आकारमानानुसार येणाऱ्या अविभक्त (अनडिव्हायडेड) भागानुसार सामायिक जागेचा तसेच सामायिक सेवासुविधांचा वापर तसेच उपभोग घेऊ शकतो.
२) अपार्टमेंट कायद्यानुसार विकासकाने घोषणापत्रात उल्लेखलेल्या अविभक्त हिश्शानुसार प्रत्येक अपार्टमेंटधारक त्या सेवासुविधांचा व जागेचा वापर कायमस्वरूपी करू शकतो. त्यात जोपर्यंत सुधारित घोषणापत्र करून ते पुन्हा नोंदवले जात नाही व त्यास सर्व अपार्टमेंटधारकांची संमती मिळवल्याखेरीज त्यात बदल कोणालाही करता येत नाही. त्यामुळे सामायिक सेवासुविधा अविभक्त हिश्शाप्रमाणे उपभोगणे हा प्रत्येक अपार्टमेंटधारकांचा कायदेशीर हक्क आहे असे म्हटले तर वावगे ठरणार नाही.
३) जोपर्यंत अपार्टमेंटधारक अपार्टमेंट कायदा १९७० नियम १९७२ अंतर्गत असेल, तोपर्यंत कोणत्याही अपार्टमेंटधारकाला सामायिक जागेची, तसेच सेवासुविधांची विभागणी किंवा वाटणी त्याच्या अविभक्त हिश्शानुसार मागता येणार नाही किंवा तसा प्रयत्न करता येणार नाही.
४) प्रत्येक अपार्टमेंटधारक इतर अपार्टमेंटधारकांना त्रास किंवा अडचण होईल अशा प्रकारे सामायिक जागेचा तसेच सामायिक सेवासुविधांचा वापर करणार नाही, तसेच ज्या कारणासाठी सदरची सामायिक जागा असेल त्याच पद्धतीने वापरेल. त्यामुळे सदर सामायिक जागेवर कोणत्याही प्रकारे अतिक्रमण किंवा बदल करता येणार नाही.
५) सामायिक जागेची देखभाल तसेच सामायिक सेवासुविधांमध्ये वेळोवेळी करावी लागणारी दुरुस्ती, बदल किंवा देखभाल ही उपविधीमध्ये उल्लेखिल्याप्रमाणे सर्व अपार्टमेंटधारकांनी मिळून करावयाची असते.
६) प्रत्येक अपार्टमेंट असोसिएशनला सामायिक जागा व सेवासुविधांमध्ये बदल करण्याचा तसेच व्यवस्थापकांमार्फत किंवा समिती सदस्यांमार्फत देखभाल-दुरुस्ती करण्याचा कायदेशीर हक्क आहे. याचे प्रमुख कारण म्हणजे सामायिक सेवासुविधांची देखभाल वेळेवर झाल्यास त्याचा इतर अपार्टमेंटधारकांना विनाकारण त्रास व गैरसोय होणार नाही, हा त्यामागे उद्देश आहे.
उपरोक्त विवेचनानुसार प्रत्येक अपार्टमेंट असोसिएशनने सामायिक जागेची देखभाल व वापर तसेच सामायिक सेवासुविधांचा योग्य वापर कायद्याप्रमाणे केल्यास अपार्टमेंटधारकांमध्ये वादविवाद होणार नाहीत, असे माझे मत आहे.
महाराष्ट्र अपार्टमेंट कायदा १९७० च्या कलम ३(फ) नुसार सामायिक जागा व सेवासुविधा म्हणजे काय याचा सविस्तर उल्लेख केलेला आहे.
१) अपार्टमेंटधारकांची इमारत ज्या जागेवर बांधली आहे ती संपूर्ण जमीन.
२) इमारतीचा पाया, कॉलम्स (खांब) बीम्स, मुख्य भिंती, छत, सभागृह, प्रत्येक मजल्यावरील गाळ्यासमोरील जागा, (कॉरिडोर) लॉबीज, जिने, आग प्रतिबंधक सोयी- जागा, इमारतीचे प्रवेशद्वार व बाहेर पडण्याची जागा, दरवाजे, इ. थोडक्यात इमारत बांधत असताना ज्या ज्या गोष्टी सामायिक वापरांचे हेतूने बांधल्या असतील असे सर्व बांधकाम.
३) इमारतीखाली बांधलेले तळघर, (बेसमेंट) गार्डन, बाग-बगिचा, सामान ठेवण्याची सामायिक जागा (स्टोअर रूम), वाहनतळाची जागा (जी सदनिकाधारकांना कराराप्रमाणे दिलेली असेल ती सोडून), इ. या जागा सामायिक जागा म्हणून अपार्टमेंटधारकांना वापरता येतात.
४) अपार्टमेंटच्या सुरक्षेसाठी नेमलेल्या पहारेकरी/ वॉचमन यांना राहण्यासाठी केलेली जागा किंवा संस्थेने नेमलेल्या कर्मचाऱ्यांना राहण्यासाठी केलेली जागा, सदर जागा ही सामायिक जागा म्हणून अपार्टमेंटधारकांनी सर्वाच्या सोयीसाठी या पद्धतीने करावी.
५) विकासकाने सर्व अपार्टमेंटधारकांच्या सोयीसाठी तयार करून ठेवलेली साधने उदा. गार-गरम पाण्याची सोलर सिस्टम, नळकोंडाळी, वीज-जनित्र (जनरेटर) विजेचे मीटर, गॅस कनेक्शन, शीतगृह (रेफ्रिजरेटर) वातानुकूलित यंत्र (ए.सी.), इ.
६) इमारत बांधत असताना सर्व अपार्टमेंटधारकांच्या सोयीसुविधांसाठी विकासक प्रत्येक इमारतीमध्ये पाण्याची टाकी, पंप, मोटर, डक्ट, लिफ्ट (उद्वाहन) इ. गोष्टी तयार करून ठेवतो. त्यामुळे सर्व अपार्टमेंटधारकांना दैनंदिन अडचणी उद्भवत नाहीत व त्या सर्व गोष्टींचा वापर सामायिक उद्देशाने सर्वानी करावा अशी अपेक्षा आहे.
७) त्याचप्रमाणे सामायिक उपभोगासाठी अनेक बिल्डर्स क्लब हाऊस, करमणुकीचे केंद्र, खेळण्यासाठी व व्यायामशाळा (जिम) इ. गोष्टी करतात व त्याचा उल्लेख घोषणापत्रातदेखील करून ठेवतात. त्याचादेखील अपार्टमेंटधारकांनी विचार करावा.
उपरोक्त विवेचनानुसार प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाने आपल्याकडील डीड ऑफ डिक्लरेशन (घोषणापत्र) तपासले तर त्यानुसार बिल्डरने सामायिक जागा व सेवासुविधा पुरवल्या आहेत किंवा नाहीत याची खातरजमा करून घेता येईल.
प्रत्येक अपार्टमेंट असोसिएशनने आपल्याकडील घोषणापत्राची एक प्रत प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाला दिल्यास प्रत्येक अपार्टमेंटधारक त्यांच्या हिश्शाप्रमाणे सामायिक जागेचा वापर तसेच सेवासुविधांचा लाभ घेईल तसेच त्याचा देखभाल निधीसुद्धा संस्थेस देईल. त्यामुळे अपार्टमेंटधारकांनी प्रथम आपल्या इमारतीमधील सदस्यांची एकत्रित बैठक घेऊन घोषणापत्राप्रमाणे सामायिक जागेची देखभाल- सामायिक सेवा सुविधेची सुद्धा देखभाल-दुरुस्ती वेळेवर करू दिल्यास त्याचा लाभ प्रत्येकालाच सहकारी तत्त्वाप्रमाणे घेणे सुलभ होऊ शकेल असे मला वाढते. त्यामुळे भविष्यात नक्कीच प्रत्येक अपार्टमेंटधारक गुणागोविंदाने आपली संस्था चालवून इमारतीची देखभाल, सामायिक सेवासुविधांचा उपभोग योग्य प्रकारे घेऊ शकेल; म्हणूनच अपार्टमेंट कायद्यामध्ये घोषणापत्राला म्हणजे डीड ऑफ डिक्लरेशनला अनन्यसाधारण महत्त्व आहे. त्यामध्ये बदल करावयाचा झाल्यास सर्व अपार्टमेंटधारकांची सहमती असणे गरजेचे आहे याची नोंद घ्यावी, तरच अपार्टमेंटधारकांचे प्रश्न, वाद-विवाद नक्कीच टळतील यात शंका नाही.
advjgk@yahoo.co.in
