कोणत्याही मालमत्तेच्या व्यवहारांमध्ये करार ही अत्यंत किंबहुना सर्वात जास्त महत्त्वाची बाब आहे. मालमत्तांच्या व्यवहाराला अशाच कराराने मूर्त स्वरूप देण्यात येत असते. यास्तव असे करार करताना आपला करार पूर्णपणे वैध आणि कायदेशीर आहे ना याची खात्री करून घेणे अत्यावश्यक आहे. करार या विषयावर आपल्याकडे भारतीय करार कायदा हा स्वतंत्र विशिष्ट कायदा आहे. त्या कायद्यातील तरतुदींनुसार कोणताही करार हा कायदेशीररीत्या वैध करार होण्याकरता पुढील बाबी आवश्यक आहेत.
करार करणाऱ्या व्यक्ती असा करार करण्याकरता सक्षम म्हणजेच कायद्याने सज्ञान, मानसिक आणि बौद्धिकदृष्टय़ा सक्षम असायला हव्यात, असा करार हा त्यात सामील व्यक्तींनी मुक्त संमतीने केलेला असला पाहिजे. मुक्त संमती म्हणजे अशी संमती जी मिळवण्याकरता बळजबरी, फसवणूक, अयोग्य प्रभाव, फसवणूक इत्यादींचा वापर करण्यात आलेला नाही. करार या कायदेशीर गोष्टंकरताच झालेला आणि कायदेशीर मोबदल्याकरता झालेला असला पाहिजे, बेकायदेशीर कृत्य करण्याकरताचा करार किंवा बेकायदेशीर मोबदला ठरलेला करार हा अवैध ठरतो.
करार संबंधित कायद्यातील करार लेखी किंवा नोंदणीकृत असण्याच्या शर्तीची पूर्तता करणारा आहे. मालमत्तेच्या करारांबाबत बोलायचे झाल्यास त्यांची नोंदणी ही कायदेशीरदृष्टय़ा अत्यावश्यक आणि बंधनकारक आहे. आपल्याकडील प्रचलित नोंदणी कायदा कलम १७ मध्ये कोणत्या करारांची नोंदणी बंधनकारक आहे त्या विषयी विशिष्ट तरतूद आहे. त्यानुसार थोडक्यात सांगायचे झाल्यास ज्या कराराद्वारे १००/- रुपये किंवा अधिकच्या स्थावर मालमत्तेचे
हस्तांतरण किंवा व्यवहार होतो आहे किंवा अशा मालमत्तेत अधिकार निर्माण केला जात आहे, अशा प्रत्येक कराराची नोंदणी बंधनकारक आहे. आता अशी नोंदणी नाही केली तर काय परिणाम होतात तेदेखील नोंदणी कायदा कलम ४९ मध्ये नमूद केलेले आहे. त्यानुसार ज्या करारांची नोंदणी बंधनकारक आहे अशा करारांची
नोंदणी न केल्यास, त्या कराराने कोणत्याही स्थावर मालमत्तेत फरक पडत नाही किंवा अधिकार निर्माण होत नाही, तसेच असे अनोंदणीकृत करार न्यायालयात पुरावा म्हणूनदेखील स्वीकारले जाऊ शकत नाहीत.
या सगळ्यावरून एवढे तर स्पष्ट होते, की सर्वसाधारणपणे सर्वच मालमत्तांचे सर्वच करार रीतसर नोंदणीकृत घेणे हे आवश्यक आणि बंधनकारक आहे. मात्र असे असूनदेखील आजही विविध कारणास्तव, ज्यात कायदेशीर साक्षरतेचा आणि योग्य मार्गदर्शनाचा अभाव हे मुख्य कारण आहे, मालमत्तांचे व्यवहार नोटरी करण्याची पद्धत प्रचलित आहे. नोटरी कायद्यानुसार नोटरी म्हणून नियुक्त व्यक्तीला एखाद्या कराराची अंमलबजावणी किंवा करारावरील सह्य़ा स्वत:समक्ष केल्याचे सत्यापीत करण्याचा अधिकार आहे. मात्र करार नोटरी करणे म्हणजे नोंदणी करणे नव्हे. नोटरी कायदा आणि नोंदणी कायदा याचा साकल्याने विचार केल्यास असा निष्कर्ष काढता येऊ शकतो की, एखाद्या नोटरी म्हणून नियुक्त व्यक्तीला एखाद्या कराराची अंमलबजावणी किंवा करारावरील सह्य स्वत:समक्ष केल्याचे सत्यापीत करण्याचा मर्यादित अधिकार आहे, मात्र केवळ त्याने त्या करारास नोंदणीपासून सूट मिळत नाही अथवा कायदेशीरपणा प्राप्त होत नाही.
यापुढेही एक पाऊल जाऊन असे सांगितले पाहिजे की एखादा करार नोंदणीकृत झाला म्हणजे तो वैधच आहे असे समजण्याचे देखील काहीही कारण नाही. कायद्याच्या दृष्टीने वैध करारांची नोंदणी बंधनकारक आहे. मात्र याचा अर्थ नोंदणी झालेले सगळे करार वैधच असतात असा नव्हे. भारतीय करार कायद्याच्या तरतुदींचा भंग करणारा करार नोंदणीकृत जरी असला तरी त्यास आव्हान देऊन रद्द करून घेण्याची कायदेशीर सोय आपल्याकडच्या प्रचलित कायद्यांमध्ये उपलब्ध आहे.
या सगळ्या गोष्टी वरकरणी अगदी सहजसोप्या आणि साध्या वाटतात, मात्र जेव्हा कायदेशीर पेच निर्माण होतो आणि आपल्याला न्यायालयाकडे दाद मागायची वेळे येते तेव्हा या सगळ्या गोष्टी महत्त्वाच्या ठरतात. किंबहुना त्यावरच बहुतांश वेळेला निकाल अवलंबून असतो असे म्हटल्यास वावगे ठरणार नाही.
नोंदणीकृत करार नेहमीच हा नोटरी केलेल्या करारापेक्षा उजवा ठरतो. कारण नोंदणीकृत करार बव्हंशी कायदेशीर असतो, नोंदणीकृत कराराचे अभिलेख नोंदणी विभागाव्दारे जतन केले जातात आणि ते सार्वजनिक अभिलेख आहेत. कोणत्याही व्यक्तीस कोणत्याही नोंदणीकृत कराराची साक्षांकित प्रत मिळविता येते. हल्ली तर बदलत्या तंत्रामुळे घरबसल्या करारांच्या प्रती बघण्याची सोय महाराष्ट्रात उपलब्ध आहे. असे कोणतेही फायदे केवळ नोटरी केलेल्या कराराला नाहीत.
म्हणूनच आपण कोणतेही करार करताना, आपला करार नोंदणीकृत करणे बंधनकारक आहे का याबाबत योग्य मार्गदर्शन घ्यावे आणि बंधनकारक असल्यास आपल्या कराराची रीतसर नोंदणी करावी जी केवळ आपल्या करताच नाही तर भावी पिढय़ांकरता देखील नेहमीच उपयोगी ठरते.
tanmayketkar@gmail.com
