हजारपेक्षा जास्त प्रीमियम लेखांचा आस्वाद घ्या ई-पेपर अर्काइव्हचा पूर्ण अॅक्सेस कार्यक्रमांमध्ये निवडक सदस्यांना सहभागी होण्याची संधी ई-पेपर डाउनलोड करण्याची सुविधा
पुनर्विकास भाग १
पुनर्विकास.. ज्यास आपण ‘रिडेव्हलपमेंट’ या नावाने सर्रास जाणतो असा हा शब्द. ज्या जागेवर पूर्वी आपली दोन- चार मजली इमारत बांधली गेली हा झाला त्या वेळचा विकास व त्याच जागेवर ती जुनी इमारत पाडून तेथे उंचच- उंच म्हणजे बारा- पंधरा- अठरा- वीस मजल्यांची इमारत बांधली जाते, त्यास म्हणतात ‘पुनर्विकास’! इमारतीचा विकास ते पुनर्विकास हा प्रवास ४० ते ५० वर्षे व त्यापेक्षा जास्तीचासुद्धा असू शकतो.
त्या एकाच इमारतीत वर्षांनुवर्षे राहणारी कुटुंबे, त्यांचे सर्वाचे नाते- संबंध, आठवणी, सुख दु:खे इ. फक्त त्या इमारतीपुरता मर्यादित राहत नसून त्या राहत असलेल्या जागेशीसुद्धा संबंधित असतात, म्हणूनच प्रत्येकाला आपले घर, ती जागा आवडत असते. प्रेम, आदर, जिव्हाळा असलेली ती इमात पाडून त्या जागी नवीन इमारतीत राहण्याचे स्वप्न प्रत्येक जण बघत असतो व त्यासाठी त्या इमारतीतील घर सोडून इतरत्र भाडय़ाने प्रत्येकाला राहावे लागते.
आज सर्वच ठिकाणी निर्माणाधीन इमारतींचे काम रखडल्याचे चित्र समोर येत आहे. घर सोडून रहिवासी वर्षांनुवर्षे भाडय़ाच्या घरात अकरा- अकरा महिन्यांच्या करारावर इकडे – तिकडे राहून दिवस काढत आहेत व आपली इमारत बिल्डर कधी पूर्ण करून देईल? या विचारात ‘वेट अ‍ॅण्ड वॉच’च्या भूमिकेत आहे. आज पुनर्निर्माणाचे हक्क बिल्डरकडे असल्याने तो केव्हा ताबा देईल हे सर्व त्याच्यावरती अवलंबून आहे. आपली हक्काची व स्वत:ची जमीन बिल्डरला पुनर्विकासासाठी देऊन सर्वच रहिवाशांची परिस्थिती ‘ना घर का ना घाट का’ अशी झाली आहे. तर तिकडे बिल्डरची परिस्थिती मंदीमुळे ओहोटी झाल्यासारखी झाली आहे.
रियल इस्टेटमध्ये ‘चढ- उतार’ हा नेहमीचाच असतो, पण फक्त त्यामुळेच हा पुनर्विकास रखडतो असे नाही, तर बिल्डरांच्या आमिषाला रहिवासी बळी पडतात व रहिवासी मिळणारा पैसा व जागा या लोभामुळे बिल्डरची तिजोरी पहिल्यांदाच खाली करतात व परिणामी इमारत उभी करण्यास तो असमर्थ होत जातो व जेव्हा माझ्याकडे पैसा येईल तेव्हा मी इमारतीचे काम चालू करीन हे सागण्यापलीकडे तो काहीही करत नाही. म्हणून आजचा पुनर्विकास रखडला आहे. त्यासाठी आपली जागा बिल्डरला देण्यापूर्वी व रहिवाशांनी अवास्तव मागण्या, लोभ, लालच हे सर्व सोडून व्यावहारिक दृष्टिकोन ठेवला तरच गतिमान पुनर्विकास होऊ शकेल, त्यासाठी सर्वच सोसायटय़ांनी यावर अतिविचार करण्याची गरज आहे.
पुनर्विकास प्रकल्पात सोसायटी, बिल्डर, महानगरपालिका, आर्किटेक्ट, डिझायनर्स, कॉन्ट्रॅक्टर्स व कायदे- कानून, अटीतटी व नियमावली व या सर्वावर देखभाल करणारे सरकार यांची जशी आवश्यकता लागते, तसेच ‘मेन- मनी- मटेरियल’ या त्रिसूत्रीचीसुद्धा जास्त आवश्यकता लागते, म्हणून या सर्वाशिवाय जगात कोणतीही इमारत उभी राहू शकत नाही.
आजच्या पुनर्विकासासाठी ‘जुन्या कायद्यांना धार व नवीन कायदे’ करण्याची वेळ आली आहे. मी एक सिव्हिल इंजिनीअर या नात्याने या रखडणाऱ्या पुनर्विकासाच्या बाबतीत सोसायटी, बिल्डर व सरकार यांना खालील सूचना करू इच्छितो.
* सोसायटीने व त्यातील सर्व सदस्यांनी आयएसओ (ISO) प्रमाणित कन्स्ट्रक्शन ग्रुप व त्या बिल्डरला, इंजिनीअर्स व कॉन्ट्रॅक्टर फर्मला आपल्या इमारतीच्या पुनर्विकासाचे काम द्यावे. प्रोजेक्ट मॅनेजमेंट कन्सल्टन्सी (PMC) जरी इतरांबद्दल सुचवीत असली तरीसुद्धा बिल्डर हा ब्रेन्डेड (Branded), चांगला माहितीतला, नावाजलेला व ज्याची Holding Capacity पैशांच्याबाबत चांगली आहे, असा असावा कारण पैसा असेल तरच इमारत होऊ शकते. आजकाल इतर धंद्यांतील उदा. प्लॅस्टिक, लोखंड, केमिकल, रेती- मेटल सप्लायर्स इ. अनेक जण एकत्र येऊन ग्रुप ऑफ कंपनी स्थापून रहिवाशांना आमिषे दाखवून त्यांची इमारत घेतात, पण ती इमारत त्या लोकांना काहीही नसलेल्या ज्ञानामुळे व पैशांची जमवाजमव न झाल्याने तयार होत नाही. म्हणून बिल्डरची निवड करताना खूप काळजी घेतली पाहिजे.
* बिल्डर व त्याच्या कंपनीने याअगोदर बांधलेल्या इमारती व त्यांच्या बांधणीचा दर्जा व खास करून कालावधी बघावा, तसेच तेथील रहिवाशांशी संपर्क करून त्यांना झालेल्या करारानुसार सर्व व्यवस्थित इमारत व प्रत्येकाचे घर यांसंबंधी चौकशी करावी.
* बांधकाम क्षेत्रात दररोज नवनवीन बिल्डर येत असून ते रहिवाशांना जास्त जागा व पैसे देण्याचे मान्य करतात, अशा व्यवसायाशी काहीही माहिती व ज्ञान नसलेल्या लोकांना सोसायटीने उभे करू नये.
* आजच्या काळात ज्यांनी सध्या राहात असलेल्या जागेवर ३५ ते ४० टक्के जास्त जागा घेतली असेल व प्रत्येकी काही लाखांची कमाई केली असेल त्यांची इमारत होईल याची काहीही शाश्वती नाही, कारण प्रत्येक इमारतीचे एक पुनर्विकासाचे गणित असते. त्यात जर सोसायटीने आपला वाटा जास्त उचलला तर राहिलेल्या वाटय़ात बिल्डर इमारत उभी करू शकत नाही व अशांची कामे आज अर्धवट स्वरूपात पडली आहेत.
* सोसायटी व तेथील रहिवाशांनी व्यावहारिक दृष्टिकोन ठेवावा. २५ टक्क्यांपेक्षा जास्त जागा मागू नये, तसेच बिल्डरांची आर्थिक परिस्थिती बघून आपला इमारत प्रकल्प त्याला उरणाऱ्या ‘कमबचत’मुळे कोसळणार नाही याची दक्षता घ्यावी.
* सोसायटीने जास्त जागा व पैसा न मागता त्याऐवजी संपूर्ण कन्स्ट्रक्शन कॉस्ट (Total Construction Cos) व त्यावर अधिक २५ टक्के अशी मिळून बँक गॅरंटी मागितली पाहिजे व त्याची मर्यादा ही ताबा होईपर्यंत म्हणजे Possession, Occupation Certificate U Building Completion Certificate मिळेपर्यंत सोसायटीच्या नावे कायम राहिली पाहिजे, म्हणजे त्या पैशावर सोसायटी आपली इमारत पूर्ण करून घेऊ शकते.
* इमारतीचा पुनर्विकास करणाऱ्या बिल्डरला अपघात, आत्महत्या किंवा नैसर्गिकपणे आकस्मात काही झाले तर शासनाकडून मदत व मार्गदर्शन त्या सोसायटीला मिळाले पाहिजे. कारण प्रकल्प मंजुरीसाठी शासनसुद्धा कर आकारणी घेत असते, म्हणून शासनाने फक्त महसूल गोळा करायचा नसून ती इमारत पूर्ण होण्यासाठी स्वत:ची बांधिलकी दाखविली पाहिजे, तरच पुनर्विकास गतिमान होऊ शकेल, तसेच शासनावर, कायद्यावर लोकांचा विश्वास वाढू लागेल.
तर अशा या सूचनांमुळे जुन्या कायद्यांना धार यावी व नवीन कायदे झाल्याने आज जागोजागी रखडलेल्या इमारतींचे चित्र बदलू शकेल. बिल्डरांनी जास्त जागा व पैशांची आमिषे दाखवू नये, तसेच रहिवाशांनी आपल्या लालचेला आवर घालावी. जेव्हा दोन्ही बाजूंनी सारखा समविचार केला जाईल, तेव्हाच पुनर्विकास होऊ शकेल, अन्यथा नाही.
इमारत पूर्ण करण्याचा कालावधी हा कायम असावा.
उदा. ७ मजली इमारत- १८ महिने जास्तीत जास्त.
१२ मजली इमारत- २४ महिने
१६ मजली इमारत- ३० महिने
२० मजली इमारत – ३६ महिने.
वरील कालावधीपेक्षा जास्त वेळ जर का बिल्डर घेत असेल, तर त्या महिन्यांच्या पुढील भाडे रकमेमध्ये पहिल्या वर्षी ३० टक्के वाढ व दुसऱ्या पुढील वर्षी भाडय़ाच्या रकमेमध्ये ५० वाढ अशी अट करारात टाकली पाहिजे, म्हणजे ही दरवाढ टाळण्यासाठी बिल्डरकडून इमारत पूर्ण करण्याची घाई होईल व आपल्याला वेळेत ताबा मिळणे शक्य होईल.
बिल्डरकडून मिळणारे घरभाडे हे दुसऱ्या वर्षी १५ टक्के व तिसऱ्या वर्षी २० टक्के वाढीव असावे, कारण दर अकरा महिन्यांनी रहिवाशांना घर बदली करावे लागत असल्याने दरवेळेस Transport + Shifting + brokerage द्यावा लागतो. रहिवाशांवर अतिरिक्त खर्चाचा ताण पडू नये म्हणून ही घर भाडय़ातील वाढ बिल्डरने देणे गरजेचे आहे. अशा प्रकारची अट करारात करून घेतल्याने अर्थिक त्रासापासून सुटका करून घेता येते.
सोसायटी व बिल्डर यांच्यामध्ये कागदपत्रांची देवाणघेवाणमध्ये पारदर्शकता असावी. त्यांच्यातील अ‍ॅग्रीमेन्ट, सीसी, ओसी, बीसीसी, टीडीआर, सिंगल एफएसआय ही कागदपत्रे व माहिती प्रत्येक सभासदाला वेळच्या वेळी मिळाली पाहिजे.
इमारतीतील प्रत्येक सभासद हा माहितीच्या अधिकाराखाली जाऊन स्वत:च्या घराची व इमारतीची सर्व माहिती घेऊ शकतो व त्यास बिल्डरची कोणतीही हरकत असू नये, अशी अट करारात घातल्याने कोणत्या कारणांसाठी इमारत रखडली आहे, हे वेळच्या वेळी समजून येऊ शकते व त्यावर बिल्डरशी चर्चा- सल्लामसलत करून मार्ग निघू शकतो व इमारतींच्या पुनर्विकासातील अडथळा दूर होण्यास मदत होऊ शकते.
sudhirmukne@gmail.com
पुनर्विकास भाग १
पुनर्विकास.. ज्यास आपण ‘रिडेव्हलपमेंट’ या नावाने सर्रास जाणतो असा हा शब्द. ज्या जागेवर पूर्वी आपली दोन- चार मजली इमारत बांधली गेली हा झाला त्या वेळचा विकास व त्याच जागेवर ती जुनी इमारत पाडून तेथे उंचच- उंच म्हणजे बारा- पंधरा- अठरा- वीस मजल्यांची इमारत बांधली जाते, त्यास म्हणतात ‘पुनर्विकास’! इमारतीचा विकास ते पुनर्विकास हा प्रवास ४० ते ५० वर्षे व त्यापेक्षा जास्तीचासुद्धा असू शकतो.
त्या एकाच इमारतीत वर्षांनुवर्षे राहणारी कुटुंबे, त्यांचे सर्वाचे नाते- संबंध, आठवणी, सुख दु:खे इ. फक्त त्या इमारतीपुरता मर्यादित राहत नसून त्या राहत असलेल्या जागेशीसुद्धा संबंधित असतात, म्हणूनच प्रत्येकाला आपले घर, ती जागा आवडत असते. प्रेम, आदर, जिव्हाळा असलेली ती इमात पाडून त्या जागी नवीन इमारतीत राहण्याचे स्वप्न प्रत्येक जण बघत असतो व त्यासाठी त्या इमारतीतील घर सोडून इतरत्र भाडय़ाने प्रत्येकाला राहावे लागते.
आज सर्वच ठिकाणी निर्माणाधीन इमारतींचे काम रखडल्याचे चित्र समोर येत आहे. घर सोडून रहिवासी वर्षांनुवर्षे भाडय़ाच्या घरात अकरा- अकरा महिन्यांच्या करारावर इकडे – तिकडे राहून दिवस काढत आहेत व आपली इमारत बिल्डर कधी पूर्ण करून देईल? या विचारात ‘वेट अ‍ॅण्ड वॉच’च्या भूमिकेत आहे. आज पुनर्निर्माणाचे हक्क बिल्डरकडे असल्याने तो केव्हा ताबा देईल हे सर्व त्याच्यावरती अवलंबून आहे. आपली हक्काची व स्वत:ची जमीन बिल्डरला पुनर्विकासासाठी देऊन सर्वच रहिवाशांची परिस्थिती ‘ना घर का ना घाट का’ अशी झाली आहे. तर तिकडे बिल्डरची परिस्थिती मंदीमुळे ओहोटी झाल्यासारखी झाली आहे.
रियल इस्टेटमध्ये ‘चढ- उतार’ हा नेहमीचाच असतो, पण फक्त त्यामुळेच हा पुनर्विकास रखडतो असे नाही, तर बिल्डरांच्या आमिषाला रहिवासी बळी पडतात व रहिवासी मिळणारा पैसा व जागा या लोभामुळे बिल्डरची तिजोरी पहिल्यांदाच खाली करतात व परिणामी इमारत उभी करण्यास तो असमर्थ होत जातो व जेव्हा माझ्याकडे पैसा येईल तेव्हा मी इमारतीचे काम चालू करीन हे सागण्यापलीकडे तो काहीही करत नाही. म्हणून आजचा पुनर्विकास रखडला आहे. त्यासाठी आपली जागा बिल्डरला देण्यापूर्वी व रहिवाशांनी अवास्तव मागण्या, लोभ, लालच हे सर्व सोडून व्यावहारिक दृष्टिकोन ठेवला तरच गतिमान पुनर्विकास होऊ शकेल, त्यासाठी सर्वच सोसायटय़ांनी यावर अतिविचार करण्याची गरज आहे.
पुनर्विकास प्रकल्पात सोसायटी, बिल्डर, महानगरपालिका, आर्किटेक्ट, डिझायनर्स, कॉन्ट्रॅक्टर्स व कायदे- कानून, अटीतटी व नियमावली व या सर्वावर देखभाल करणारे सरकार यांची जशी आवश्यकता लागते, तसेच ‘मेन- मनी- मटेरियल’ या त्रिसूत्रीचीसुद्धा जास्त आवश्यकता लागते, म्हणून या सर्वाशिवाय जगात कोणतीही इमारत उभी राहू शकत नाही.
आजच्या पुनर्विकासासाठी ‘जुन्या कायद्यांना धार व नवीन कायदे’ करण्याची वेळ आली आहे. मी एक सिव्हिल इंजिनीअर या नात्याने या रखडणाऱ्या पुनर्विकासाच्या बाबतीत सोसायटी, बिल्डर व सरकार यांना खालील सूचना करू इच्छितो.
* सोसायटीने व त्यातील सर्व सदस्यांनी आयएसओ (ISO) प्रमाणित कन्स्ट्रक्शन ग्रुप व त्या बिल्डरला, इंजिनीअर्स व कॉन्ट्रॅक्टर फर्मला आपल्या इमारतीच्या पुनर्विकासाचे काम द्यावे. प्रोजेक्ट मॅनेजमेंट कन्सल्टन्सी (PMC) जरी इतरांबद्दल सुचवीत असली तरीसुद्धा बिल्डर हा ब्रेन्डेड (Branded), चांगला माहितीतला, नावाजलेला व ज्याची Holding Capacity पैशांच्याबाबत चांगली आहे, असा असावा कारण पैसा असेल तरच इमारत होऊ शकते. आजकाल इतर धंद्यांतील उदा. प्लॅस्टिक, लोखंड, केमिकल, रेती- मेटल सप्लायर्स इ. अनेक जण एकत्र येऊन ग्रुप ऑफ कंपनी स्थापून रहिवाशांना आमिषे दाखवून त्यांची इमारत घेतात, पण ती इमारत त्या लोकांना काहीही नसलेल्या ज्ञानामुळे व पैशांची जमवाजमव न झाल्याने तयार होत नाही. म्हणून बिल्डरची निवड करताना खूप काळजी घेतली पाहिजे.
* बिल्डर व त्याच्या कंपनीने याअगोदर बांधलेल्या इमारती व त्यांच्या बांधणीचा दर्जा व खास करून कालावधी बघावा, तसेच तेथील रहिवाशांशी संपर्क करून त्यांना झालेल्या करारानुसार सर्व व्यवस्थित इमारत व प्रत्येकाचे घर यांसंबंधी चौकशी करावी.
* बांधकाम क्षेत्रात दररोज नवनवीन बिल्डर येत असून ते रहिवाशांना जास्त जागा व पैसे देण्याचे मान्य करतात, अशा व्यवसायाशी काहीही माहिती व ज्ञान नसलेल्या लोकांना सोसायटीने उभे करू नये.
* आजच्या काळात ज्यांनी सध्या राहात असलेल्या जागेवर ३५ ते ४० टक्के जास्त जागा घेतली असेल व प्रत्येकी काही लाखांची कमाई केली असेल त्यांची इमारत होईल याची काहीही शाश्वती नाही, कारण प्रत्येक इमारतीचे एक पुनर्विकासाचे गणित असते. त्यात जर सोसायटीने आपला वाटा जास्त उचलला तर राहिलेल्या वाटय़ात बिल्डर इमारत उभी करू शकत नाही व अशांची कामे आज अर्धवट स्वरूपात पडली आहेत.
* सोसायटी व तेथील रहिवाशांनी व्यावहारिक दृष्टिकोन ठेवावा. २५ टक्क्यांपेक्षा जास्त जागा मागू नये, तसेच बिल्डरांची आर्थिक परिस्थिती बघून आपला इमारत प्रकल्प त्याला उरणाऱ्या ‘कमबचत’मुळे कोसळणार नाही याची दक्षता घ्यावी.
* सोसायटीने जास्त जागा व पैसा न मागता त्याऐवजी संपूर्ण कन्स्ट्रक्शन कॉस्ट (Total Construction Cos) व त्यावर अधिक २५ टक्के अशी मिळून बँक गॅरंटी मागितली पाहिजे व त्याची मर्यादा ही ताबा होईपर्यंत म्हणजे Possession, Occupation Certificate U Building Completion Certificate मिळेपर्यंत सोसायटीच्या नावे कायम राहिली पाहिजे, म्हणजे त्या पैशावर सोसायटी आपली इमारत पूर्ण करून घेऊ शकते.
* इमारतीचा पुनर्विकास करणाऱ्या बिल्डरला अपघात, आत्महत्या किंवा नैसर्गिकपणे आकस्मात काही झाले तर शासनाकडून मदत व मार्गदर्शन त्या सोसायटीला मिळाले पाहिजे. कारण प्रकल्प मंजुरीसाठी शासनसुद्धा कर आकारणी घेत असते, म्हणून शासनाने फक्त महसूल गोळा करायचा नसून ती इमारत पूर्ण होण्यासाठी स्वत:ची बांधिलकी दाखविली पाहिजे, तरच पुनर्विकास गतिमान होऊ शकेल, तसेच शासनावर, कायद्यावर लोकांचा विश्वास वाढू लागेल.
तर अशा या सूचनांमुळे जुन्या कायद्यांना धार यावी व नवीन कायदे झाल्याने आज जागोजागी रखडलेल्या इमारतींचे चित्र बदलू शकेल. बिल्डरांनी जास्त जागा व पैशांची आमिषे दाखवू नये, तसेच रहिवाशांनी आपल्या लालचेला आवर घालावी. जेव्हा दोन्ही बाजूंनी सारखा समविचार केला जाईल, तेव्हाच पुनर्विकास होऊ शकेल, अन्यथा नाही.
इमारत पूर्ण करण्याचा कालावधी हा कायम असावा.
उदा. ७ मजली इमारत- १८ महिने जास्तीत जास्त.
१२ मजली इमारत- २४ महिने
१६ मजली इमारत- ३० महिने
२० मजली इमारत – ३६ महिने.
वरील कालावधीपेक्षा जास्त वेळ जर का बिल्डर घेत असेल, तर त्या महिन्यांच्या पुढील भाडे रकमेमध्ये पहिल्या वर्षी ३० टक्के वाढ व दुसऱ्या पुढील वर्षी भाडय़ाच्या रकमेमध्ये ५० वाढ अशी अट करारात टाकली पाहिजे, म्हणजे ही दरवाढ टाळण्यासाठी बिल्डरकडून इमारत पूर्ण करण्याची घाई होईल व आपल्याला वेळेत ताबा मिळणे शक्य होईल.
बिल्डरकडून मिळणारे घरभाडे हे दुसऱ्या वर्षी १५ टक्के व तिसऱ्या वर्षी २० टक्के वाढीव असावे, कारण दर अकरा महिन्यांनी रहिवाशांना घर बदली करावे लागत असल्याने दरवेळेस Transport + Shifting + brokerage द्यावा लागतो. रहिवाशांवर अतिरिक्त खर्चाचा ताण पडू नये म्हणून ही घर भाडय़ातील वाढ बिल्डरने देणे गरजेचे आहे. अशा प्रकारची अट करारात करून घेतल्याने अर्थिक त्रासापासून सुटका करून घेता येते.
सोसायटी व बिल्डर यांच्यामध्ये कागदपत्रांची देवाणघेवाणमध्ये पारदर्शकता असावी. त्यांच्यातील अ‍ॅग्रीमेन्ट, सीसी, ओसी, बीसीसी, टीडीआर, सिंगल एफएसआय ही कागदपत्रे व माहिती प्रत्येक सभासदाला वेळच्या वेळी मिळाली पाहिजे.
इमारतीतील प्रत्येक सभासद हा माहितीच्या अधिकाराखाली जाऊन स्वत:च्या घराची व इमारतीची सर्व माहिती घेऊ शकतो व त्यास बिल्डरची कोणतीही हरकत असू नये, अशी अट करारात घातल्याने कोणत्या कारणांसाठी इमारत रखडली आहे, हे वेळच्या वेळी समजून येऊ शकते व त्यावर बिल्डरशी चर्चा- सल्लामसलत करून मार्ग निघू शकतो व इमारतींच्या पुनर्विकासातील अडथळा दूर होण्यास मदत होऊ शकते.
sudhirmukne@gmail.com
