घर विकत घेताना..

गेल्या काही वर्षांत वाढत्या शहरीकरणाने सगळ्याच महत्त्वाच्या शहरांच्या सीमा विस्तारत आहेत आणि आगामी काही वर्षे ही प्रक्रिया सुरूच राहाणार आहे. मध्य आणि दक्षिण मुंबईतल्या चाळी, पुण्यासारख्या शहरातले वाडे, काही शहरांतले बंगले ही जुनी गृहसंस्कृ ती आता झपाटय़ाने लोप पावत असून, नवीन गृहसंस्कृती तेवढय़ाच वेगाने जागोजागी उभी राहत आहे.
सहकारी गृहनिर्माण संस्था ही या नवीन संस्कृतीची सुरुवात होती. एकाच ठिकाणी नोकरी अगर व्यवसाय करणारे लोक एकत्र येऊन, एकत्र घरे बांधून राहण्याचा विचार करीत आणि मग त्यांची एक सहकारी संस्था निर्माण होई. त्यातलीच काही जाणकार मंडळी चांगल्या जागेचा शोध घेत व ती जागा सर्वाना पसंत पडली की मग तिथे त्या सोसायटीचे बांधकाम सुरू होई. होणारा खर्च जागेच्या प्रमाणात वाटून घेतला जाई आणि इमारत पूर्ण झाल्यावर सर्व सभासद आपापल्या कुटुंबासह तिथे राहण्यासाठी येत. आजच्या अर्थाने बांधकाम व्यावसायिक अथवा बिल्डर या संकल्पनेचा उदय तेव्हा झाला नव्हता. तेव्हाची बिल्डर मंडळी या अशा उभ्या राहाणाऱ्या सहकारी गृहनिर्माण सोसायटय़ांना इमारती बांधून देत. जमीन खरेदी व इतर कायदेशीर कामे मात्र त्या सोसायटीचे पदाधिकारीच करीत. साधारणत: १९९० पर्यंत या अशा सोसायटय़ा मुंबईत जागोजागी उभ्या राहिल्या. त्या काळी सार्वजनिक क्षेत्रातल्या बँका व एल.आय. सी. सारखी आस्थापने तिथे काम करणाऱ्या आपल्या कर्मचाऱ्यांना घरबांधणीसाठी कमी व्याज दरात कर्जे देत. एल.आय.सी. सारख्या काही संस्था आपल्या कर्मचाऱ्यांना अशा उभ्या रहाणाऱ्या गृहनिर्माण सोसायटय़ांना कर्ज देताना त्या सोसायटीच्या नावात ‘जीवन’ हा शब्द घालण्याची विनंती करीत. आजही काही ठिकाणी ‘जीवन-नगर’, ‘जीवन-रेखा’, ‘जीवन-कला’ अशी सोसायटय़ांची नावे पाहिली की तो इतिहास मनात ताजा होतो. आपल्या सोसायटीच्या नावात असलेल्या जीवन शब्दाचा तिथे राहाणाऱ्या सभासदांनाही अभिमान वाटत असे. या अशा सोसायटय़ांत राहाणाऱ्या सभासदांची पुढची पिढी कमावती झाली तेव्हा आपल्या देशात जागतिकीकरणाचे वारे जोरात घुमू लागले होते. नोकरी-व्यवसायाची नवी क्षेत्रे जोम धरू लागली होती. त्यांच्या हातात पैसा येत होता, तशीच त्यांना घरांची असलेली गरजही वाढत होती. व्यस्त जीवनामुळे आधी एकत्र यायला, सोसायटी स्थापायला आणि जागा पाहून इमारत उभी करायला या पिढीला वेळच नव्हता. याच संधीकाळात कधीतरी आजच्या ‘बिल्डरची पहिली पिढी जन्माला आली. गाठीशी बऱ्यापैकी पैसा असणारी मंडळी जागा खरेदी करून त्यावर इमारती उठवू लागली आणि गरजवंतांना तयार घरे देऊ लागली. त्याच काळात ‘एचडीएफसी’सारखी संस्था उभी राहिली आणि ऐन उमेदीत आपल्या घराचे स्वप्न साकारण्यासाठी सुलभ कर्ज मिळू लागले. काळ तसाच पुढे सरकत गेला. सोसायटय़ांमधून अपार्टमेंट्स आणि त्यापुढे कॉम्प्लेक्सचा जमाना आला. आपले पैसे टाकून इमारती बांधणारे बिल्डर हळूहळू जमीन मालकांना भागीदारी देऊन विकासक झाले. आजचा जमाना या विकासकांचा आहे. दुसऱ्या बाजूला एचडीएफसीच्या पावलावर पाऊल टाकून घरांसाठी कर्जे देणाऱ्या अनेक संस्था उभ्या राहिल्या. घर घेणाऱ्यांसाठी सर्वार्थाने अनेक पर्याय उभे राहिले. ही सगळी सकारात्मक बाजू वर येत असताना अनेक ‘हवशे-नवशे-गवशे’ बांधकाम क्षेत्रात शिरले. अनुभव नसताना त्यांनी मोठय़ा योजना हाती घेतल्या आणि अपेक्षेप्रमाणे त्यातल्या अनेक योजना बुडीत खाती गेल्या. बांधकाम करणारे घर घेणाऱ्यांना वाऱ्यावर सोडून परागंदा झाले, पण या धामधुमीत आयुष्याची कमाई पणाला लावून घराचे स्वप्न पाहाणारे पार धुतले गेले.
इतिहासाच्या या पाश्र्वभूमीवर आज घर घेऊ पाहाणाऱ्यांनी आपले व्यवहार अधिक सावधानतेने करणे गरजेचे आहे. ही सावधानता बाळगण्यासाठी याबाबतची योग्य माहिती आपल्याला असायला हवी हे ओघानेच आले. वर सांगितल्याप्रमाणे आज आधी संस्था स्थापून मग घरे घेणाऱ्यांची संख्या नाममात्र असेल, पण तयार इमारतीत जागा घेणारे अनेक जण असतात. आता या जागेचा शोध सुरू झाल्यावर साहजिकच पहिला आसरा असतो विकासकाने दिलेल्या जाहिरातींचा. या जाहिराती पाहून भुलून न जाता त्याची सत्यता तपासण्याची व नंतरच आपला घामाचा पैसा त्यात गुंतवण्याची दक्षता घेणे अत्यावश्यक आहे. ही दक्षता घेणे म्हणजे खरेदीदाराला खरेदी करण्यापूर्वीच मिळणाऱ्या अधिकारांचा वापर करणे. हे वाचून आपण आश्चर्यचकित झालात तरी हे शंभर टक्के खरे आहे.
महाराष्ट्रात ‘महाराष्ट्र सदनिका मालकी कायद्या’नुसार प्रत्येक सदनिकाधारकास काही अधिकार आहेत. सदनिकाधारकास असलेल्या अधिकारांची ढोबळ मानाने दोन प्रकारांत विभागणी करता येते. एक, सदनिका विकत घेण्यापूर्वी आणि दोन, सदनिका विकत घेतल्यानंतर. सदनिका विकत घेण्यापूर्वीचे अधिकार हे अत्यंत महत्त्वाचे आहेत. कारण या अधिकारान्वये सदनिका घेणाऱ्या इच्छुकास विविध प्रकारची माहिती मिळवून, त्याआधारे सदनिका घ्यायची किंवा नाही त्याचा निर्णय घेता येतो. ‘कलम ३’ नुसार सदनिका घेऊ इच्छिणाऱ्यास खालील माहिती पुरविणे विक्रेत्यावर अथवा विकासकावर बंधनकारक आहे.
कोणावरही आंधळा विश्वास न टाकता परखडपणे वरील माहिती देणारी कागदपत्रे स्वत: पाहून मगच व्यवहार करावयाचा की नाही हे ठरविणे शहाणपणाचे ठरते. आपल्या मनात उगीचच काही गैरसमज असतात. यातला एक महत्त्वाचा गैरसमज म्हणजे आपण पैसे भरून बुकिंग करेपर्यंत त्याबाबतची कागदपत्रे कशी मागता येणार? पण कायद्याने आपली ही अडचण दूर केलेली आहे. एखादा विकासक अथवा त्याचा एजंट गोड बोलून अथवा काही ना काही कारणे देऊन ही माहिती देणे टाळत आहे असे आपल्या लक्षात आले तर तिथून काढता पाय घेणे शहाणपणाचे ठरते. विकासकाशी सडेतोड बोलण्याचे धाडस नसलेल्या भिडस्तांना हीच माहिती संबंधित खात्यांच्या कार्यालयांकडून माहितीच्या अधिकारातही मिळविता येते.
सदनिका खरेदी आणि त्यासंबंधी करार करण्याचे निश्चित झाल्यावर सर्वात महत्त्वाचा टप्पा येतो तो म्हणजे सदनिकेचा प्रत्यक्ष करार. सदनिकेचा करार झाला आणि कराराची नोंदणी झाली की सदनिका खरेदीदार आणि विक्रेता/ विकासक यांच्यातील ठरलेल्या व्यवहाराला मूर्त स्वरूप प्राप्त होते. ‘कलम ४’ नुसार सदनिका खरेदी/विक्री करारात खालील बाबींची माहिती लिहिणे हे विक्रेता/विकासकावर बंधनकारक आहे.
सदनिका खरेदी झाल्यावर अथवा खरेदी करण्याचा करार नोंदणीकृत झाल्यावर सर्व सदनिकाधारकांप्रती विक्रेत्याच्या अथवा विकासकाच्या जबाबदाऱ्या पुढीलप्रमाणे आहेत.
बांधकाम क्षेत्रात सगळेच चोर असतात असे ठसविण्याचा मानस नसला तरी सगळेच साव नसतात, ही गोष्टही तितकीच खरी आहे. आजकाल ग्राहकांची वाढती जागरूकता आणि काही अंशी असणारा सरकारचा दबाव यांचा परिणाम म्हणून बरेचसे विकासक आवश्यक कागदपत्रे सादर करण्यास तयारच असतात. आपल्या प्रोजेक्टची नकारात्मक प्रसिद्धी हल्ली कुणालाही परवडत
नाही. जाता जाता एक पथ्य आपण पाळले तर अधिक बरे. ते म्हणजे आपल्याकडे पुरेसे पैसे
तयार असले तरी घरासाठी कर्ज काढावयाचे आहे असे पहिल्या भेटीत विकासकाला सूचित करावे. मान्यवर संस्था आणि राष्ट्रीयकृत बँका सर्वसाधारणपणे कागदपत्रांची शहानिशा केल्याशिवाय कर्ज मंजूर करीत नाहीत, त्यामुळे कर्जासाठी तयार असणारा विकासक आपल्या दृष्टीने सुरक्षित समजायला हरकत नाही. काही विकासक याबाबतीत एक पाऊल पुढे टाकणारे असतात. ते आधीच आपल्या प्रोजेक्टसाठी कर्ज देणाऱ्या संस्थांची मान्यता घेऊन ठेवतात. ल्ल ल्ल
३ंल्लें८‘ी३‘ं१@ॠें्र’.ूे

हे विकासकाला बंधनकारक
* इमारत ज्या जमिनीवर बांधली जाणार आहे त्यातील विक्रेत्याच्या हक्कांबाबत संपूर्ण माहिती आणि त्यासंबंधी विधिज्ञाचा दाखला.
* सदरहू जमिनीवर कोणताही तृतीय पक्षीय अधिकार अथवा बोजा असल्यास त्याची माहिती.
* मागणी केल्यापासून सात दिवसांत मंजूर आराखडे व परवानग्या.
* बांधण्यात येणाऱ्या सदनिकांमध्ये देण्यात येणाऱ्या सोयी-सुविधांची माहिती.
* मागणी केल्यास विक्रेता स्वत: बांधकाम करणार आहे अथवा कसे, आणि स्वत: बांधकाम करणार नसल्यास बांधकाम करणाऱ्याशी झालेल्या कराराची माहिती.
* सदनिकेचा ताबा प्रत्यक्षात कधी मिळणार त्याची माहिती.
* सदनिकांची यादी आणि त्यातील विक्री झालेल्या सदनिकांची आणि विक्री किमतीची माहिती.
* सदनिका खरेदीदारांची कोणत्या स्वरूपाची संस्था स्थापण्यात येणार आहे त्याची माहिती.
* विविध करांकरिता झालेल्या खर्चाची माहिती.

‘कलम ४’ नुसार सदनिका खरेदी/विक्री करार
* सदनिका असलेली इमारत मंजूर आराखडय़ाप्रमाणे बांधण्याची जबाबदारी विकासकाची असणे.
* सदनिकेचा ताबा मिळण्याची निश्चित तारीख.
* सदनिकेचे चटईक्षेत्र, बाल्कनी असल्यास स्वतंत्र उल्लेख.
* सदनिकेची किंमत, किंमत अदा करण्याचे वेळापत्रक.
* सदनिकाधारकांच्या होणाऱ्या संस्थेबाबत सविस्तर माहिती.
* सामाईक जागेतील अविभाजित हक्काचे प्रमाण.
* सदनिकेच्या वापराबद्दल स्पष्टोल्लेख.
* करारास मालमत्तेचे कागदपत्र, विधिज्ञाचा दाखला जोडणे.

विकासकाच्या जबाबदाऱ्या
* सदनिकाधारकांकडून घेतलेल्या पैशांबाबत विश्वस्त म्हणून काम करणे आणि त्याच्या खर्चाचा स्वतंत्र हिशेब ठेवणे. तसेच ज्या कारणाकरिता पैसे स्वीकारलेले असतील त्याच कारणास्तव त्याचा विनियोग करणे. (कलम ५)
* सदनिकांच्या ताब्याचे हस्तांतरण होईपर्यंत जमीन आणि इमारतीसंबंधी सर्व करांचा भरणा करणे. (कलम ६)
* सदनिका खरेदीदारांच्या परवानगीशिवाय बांधकाम आराखडय़ात बदल न करणे.
(कलम ७)
* ठरल्या मुदतीत अथवा वाढीव मुदतीत सदनिकेचा ताबा न दिल्यास सदनिका खरेदीदारांची रक्कम सव्याज परत करणे. (कलम ८)
* सदनिका खरेदीदारांच्या परवानगीशिवाय जमीन अथवा सदनिका गहाण न टाकणे अथवा त्यांच्यावर कोणताही आíथक बोजा निर्माण न करणे. (कलम ९)
* सदनिकाधारकांच्या नोंदणीकृत संस्था बनविणे. (कलम १०)
* सदनिकाधारकांच्या नोंदणीकृत संस्थेच्या नावे जमिनीचे हस्तांतरण करून देणे. (कलम ११)
* कोणत्याही वाजवी कारणाशिवाय व्यवस्थापक अथवा विकासकाने सदनिकांच्या अत्यावश्यक सेवा खंडित न करणे. (कलम१२- अ)