खरेदीदारांची गृहरचना संस्था स्थापन करणे हे बिल्डर प्रमोटर यांचे काम आहे आणि संपूर्ण इमारत बांधून पूर्ण झाल्यावर चार महिन्यांच्या आत, ही इमारत व त्याखालची आणि त्यासभोवतीची जागा या गृहरचना संस्थेच्या नावाने करून देणे बंधनकारक आहे.
‘‘अ हो ऐकलंत का? उद्या सायंकाळी सोसायटीची सभा आहे. तुम्हाला जायला हवं.’’ अगदी अलीकडची ही जाहिरात. मानीव हस्तांतरण म्हणजेच डीम्ड कन्व्हेयन्स या संदर्भातील ही जाहिरात महाराष्ट्र शासनाच्या प्रसिद्धिमाध्यमातून दिली जाते.
या मागील थोडी पूर्वपीठिका ध्यानात घेतली पाहिजे. बहुमजली इमारतीतील आपण खरेदी केलेल्या सदनिकेचा ताबा मिळाला आणि आपण तिथे राहायला गेलो की ती सदनिका आपल्या मालकीची झाली आणि ती बिल्िंडग सर्व सभासदांच्या मालकीची झाली असाच सर्वाचा गोड गैरसमज असतो. परंतु वस्तुस्थिती तशी नाही हे फारच थोडय़ांना माहीत असते.
मोफा अ‍ॅक्ट (Maharashtra ownership flats act 1963) मधील कलम ४ मध्ये स्पष्ट उल्लेख आहे, की एखाद्या गृहबांधणी योजनेचे (हाऊसिंग स्कीम) ६० टक्के गाळे/ सदनिका विकले गेले, की त्या खरेदीदारांची गृहरचना संस्था स्थापन करणे हे बिल्डर प्रमोटर यांचे काम आहे. आणि संपूर्ण इमारत बांधून पूर्ण झाल्यावर चार महिन्यांच्या आत ही इमारत व त्याखालची आणि त्यासभोवतीची जागा या गृहरचना संस्थेच्या नावाने करून देणे प्रमोटर, बिल्डर यांना बंधनकारक आहे. परंतु ८० टक्के प्रमोटर, बिल्डर हे करीत नाहीत. त्यामध्ये त्यांचे हितसंबंध दडलेले असते.
म्हणजेच खरेदीदार सदस्य राहावयास गेले तरी या इमारतीची मालकी त्यांची नसते. ती बिल्डरचीच असते आणि पुढे-मागे त्या परिसराला वाढीव चटई निर्देशांक म्हणजेच एफएसआय (Floor Space Index) मिळाला की बिल्डर त्याचा वापर करून जादा गाळे/ सदनिका बांधतो आणि भरपूर लाभ उठवतो.
इतकेच काय, भूकंप होणे, इमारतीवर विमान कोसळणे इत्यादींसारख्या अनपेक्षित दुर्घटनेतून सदर इमारत कोसळली तर सर्व सदस्यांचा अधिकार आपोआप संपुष्टात येतो आणि ती जागा बिल्डरच्या घशात जाते. अशा घटना महाराष्ट्रातील काही मोठय़ा शहरांत व भारतातही अन्यत्र घडल्या आणि न्यायालयीन निवाडय़ातून हे भीषण वास्तव समोर आले आणि सर्वजण खडबडून जागे झाले.
आणि यातूनच बोध घेऊन, मानीव हस्तांतरणाचा (Deemed conveyance) कायदा करणारे, महाराष्ट्र हे भारतातील पहिले राज्य आहे. यासाठी महाराष्ट्र शासनाच्या राजपत्रात (गॅझेटमध्ये) २७ सप्टेंबर २०१० मध्ये मोफा अ‍ॅक्ट १९६३ मधील उपयुक्त दुरुस्त्या प्रसिद्ध करण्यात आल्या. त्यामुळे बिल्डर संमती देत नसेल, आडकाठी करीत असेल, बिल्डर काम अपूर्ण ठेवून परागंदा झाला असेल, तरीही इमारतीची मालकी सोसायटीच्या नावाने करून देण्याचे अधिकार जिल्हा उपनिबंधकांना देण्यात आले आहेत. यालाच मानीव हस्तांतरण (Deemed conveyance) असे म्हणतात.
बिल्डरने जर सोसायटीच स्थापन केलेली नसेल तर त्या कामीही सहकार उपनिबंधक कार्यालयाकडून आवश्यक ती मदत/ सहकार्य मिळते.
आता मानीव हस्तांतरणाची ही प्रक्रिया कशी चालते हे समजून घेऊ.
१) राजपत्रात दिलेल्या नमुन्याप्रमाणे अर्ज. हा अर्ज रु. २०००च्या कोर्ट फी स्टँपवर करणे.
२) त्यासोबतच दिलेल्या नमुन्यात सत्यापन (घोषणापत्र) करावे.
३) हे सत्यापन लेख प्रमाणक (नोटरी) यांच्याकडून प्रमाणित करून घ्यावे.
४) गृहरचना संस्थेच्या नोंदणीच्या प्रमाणपत्राची छायांकित प्रत. (अपार्टमेंट असल्यास डीड ऑप डिक्लेरेशन)
५) ७/१२चा उतारा किंवा मालमत्तेच्या रजिस्टर कार्डाचा उतारा.
६) राजपत्रात दिलेल्या नमुन्याप्रमाणे सर्व सभासद/ गाळेधारक, दुकानेधारक यांची यादी. मंजूर नकाशापेक्षा अधिक गाळे/ सदनिका असतील तर त्यांचीही नोंद वरील यादीत करावी.
७) सर्व खरेदीदार सभासदांच्या इंडेक्स टूची छायांकित प्रत आणि एक खरेदीदाराच्या खरेदी खताची सँपल प्रत.
८) ‘कन्व्हेयन्स करून द्या’ अशा अर्थाची नोटीस बिल्डरला सोसायटीच्या लेटरहेडवर देणे व १५-१५ दिवसांच्या अंतराने, त्यास स्मरणपत्रे देणे. या सर्वाच्या प्रती.
९) प्रमोटर/ बिल्डर यांचा पत्ता, दूरध्वनी, भ्रमणध्वनी क्रमांक.
१०) टायटल सर्च रिपोर्ट : हा वरील क्र. ७ मध्ये असतो.
११) महानगरपालिका, कलेक्टर किंवा स्थानिक प्रशासन यांनी मंजूर केलेला नकाशा.
१२) बांधकाम सुरुवातीच्या मंजुरीचा दाखला (कमेन्समेंट सर्टिफिकेट)
१३) मूळ जमीनमालक आणि प्रमोटर, बिल्डर यांमधील कराराची प्रत (उपलब्ध असेल तर)
१४) कुलमुखत्यारपत्राची प्रत (पॉवर ऑफ अ‍ॅटर्नी) (उपलब्ध असेल तर)
१५) ना हरकत प्रमाणपत्र : अर्बन लँड सीलिंग अ‍ॅक्टचे (उपलब्ध असेल तर)
१६) इमारतीच्या जागेच्या क्षेत्रफळाविषयी आणि त्यावर केलेल्या बांधकामाच्या क्षेत्राविषयी स्थापत्य विशारद (आर्किटेक्ट) यांचा दाखला.
१७) भोगवटा प्रमाणपत्र (कंप्लिशन सर्टिफिकेट) (उपलब्ध असेल तर).
बहुसंख्य सोसायटीतील अध्यक्ष, सचिव हे ज्येष्ठ नागरिक असतात आणि कागदपत्रांची जुळवाजुळव करणे त्यांना कष्टप्रत जाते हे लक्षात आल्यावर मूळ २१ कलमी यादी सुधारून, शासनाने कमी केली. तसेच वरील यादीतील क्र. १३, १४, १५ आणि १७ ही कागदपत्रे उपलब्ध असतील तरच जोडावीत अशी सवलतही दिली आहे.
आता या यादीत काही कागदपत्रे नसतील तर ती त्या त्या ठिकाणाहून माहितीच्या अधिकारात रु. १०चे तिकीट लावून मिळविता येतात.
हे संपूर्ण प्रकरण तयार करताना येणाऱ्या अडचणींना मार्गदर्शन करण्यासाठी महासंघाने एक स्वतंत्र विभाग उघडला असून, पूर्वनियोजित भेट ठरवून, तज्ज्ञ संचालक आणि कायदेतज्ज्ञ यांचे मार्गदर्शन, अल्प असे हाताळणी शुल्क (प्रोसेसिंग फी) घेऊन दिले जाते. आता सर्व गृहसंस्थांपर्यंत ही अभिनव योजना पोहोचविण्यासाठी वृत्तपत्रे, आकाशवाणी (रेडिओ), दूरचित्रवाणी (टेलिव्हिजन), संदेश (एसएमएस) अशा विविध प्रभावी माध्यमांचा वापर महाराष्ट्र शासन करीत आहे. यासाठी एक जिल्हास्तरीय समितीही गठीत केली आहे.
सहकार क्षेत्रातील सर्व उपनिबंधक कार्यालयांतून प्रकरणांची त्वरेने छाननी करून मंजुरीसाठी सादर केली जातात. सर्व उपनिबंधक, सहकार आयुक्त मधुकर चौधरी, सहकार सचिव राजगोपाल देवरा, सहकारमंत्री हर्षवर्धन पाटील आणि मुख्यमंत्री पृथ्वीराज चव्हाण हे अभियान हिरिरीने राबवत आहेत. १५ जून २०१३ पर्यंतची कालमर्यादा त्यांनी ठरविली आहे. सर्व गृहसंस्थांना मुख्यमंत्र्यांच्या सहीची पत्रे, मुख्यमंत्र्यांच्या आवाजातील ‘मी मुख्यमंत्री बोलतोय’ ही ध्वनिचित्रफीत (सीडी) आपणापर्यंत पोहोचविण्याचा मानस आहे. आणि म्हणूनच लेखाच्या सुरुवातीला म्हटल्याप्रमाणे ‘इमारत तुमचीच, भूखंडही तुमचाच.. मग तुमच्याच नावावर करून घ्या’ असे मुख्यमंत्र्यांनी केलेल्या आवाहनाला प्रतिसाद देऊन, आपण या योजनेचा लाभ उठवावा ही कळकळीची विनंती.
