तुम्ही रहात असलेल्या महानगरपालिका क्षेत्रात जर एक एफ.एस.आय. मंजूर झाला असेल तर तुमच्या जागेच्या क्षेत्रफळाएवढेच बांधकाम करण्याची परवानगी महानगरपालिका तुम्हाला देते. प्रस्तावित बांधकाम जर भूखंडाच्या चारही बाजूस कोणतीही मोकळी जागा न सोडता करावयाचे असेल तर सदरहू भूखंडावर फक्त तळमजल्याचे बांधकाम करता येईल.
एफ.एस.आय. म्हणजे फ्लोअर स्पेस इंडेक्स. यालाच मराठीत चटईक्षेत्र निर्देशांक असे म्हणतात. दैनंदिन व्यवहारात व कामकाजात मात्र एफ.एस.आय. असाच उल्लेख व वापर केला जातो. याचे वेगवेगळे प्रकार आहेत. सर्वसामान्यपणे एफ.एस.आय. म्हणजे महानगरपालिका / नगरपालिकेच्या हद्दीत विकासकाने एखाद्या भूखंडावर किती प्रमाणात बांधकाम करावयाचे याबाबत घालून दिलेले नियम व र्निबध.
तुम्ही रहात असलेल्या महानगरपालिका क्षेत्रात जर एक एफ.एस.आय. मंजूर झाला असेल तर तुमच्या जागेच्या क्षेत्रफळाएवढेच बांधकाम करण्याची परवानगी महानगरपालिका तुम्हाला देते. प्रस्तावित बांधकाम जर भूखंडाच्या चारही बाजूस कोणतीही मोकळी जागा न सोडता करावयाचे असेल तर सदरहू भूखंडावर फक्त तळमजल्याचे बांधकाम करता येईल. महानगरपालिकेच्या त्या त्या विभागातील नियमानुसार व प्रस्तावित बांधकामासभोवती मोकळी जागा सोडण्याचे निकष व अटी यावर तुमच्या प्रस्तावित बांधकामाची उंची अवलंबून असते. उदाहरणार्थ, तुमचा भूखंड जर विमानतळाच्या आसपास असेल किंवा भारतीय हवाई दलाचे प्रशिक्षण केंद्र इत्यादी, असल्यास हवाई वाहतुकीच्या सुरक्षिततेच्या अनुषंगाने बांधकामाच्या उंचीवर र्निबध घालण्यात आले आहेत.
एफ.एस.आय.मध्ये बदल करण्याचा अधिकार :
कायद्यातील तरतुदीनुसार व शासनाच्या निर्णयानुसार विभागवार एफ.एस.आय. निश्चित करण्यात आले आहेत. त्यामध्ये गरजेनुसार बदल करण्याचा किंवा वाढीव एफ. एस.आय. देण्याचा सरकारला अधिकार आहे.
(१) एखाद्या विभागातून मेट्रो अथवा मोनो रेलचा मार्ग प्रस्तावित असेल, तर त्यामुळे बाधित भूखंड व तेथील लोकांसाठी मानवतेच्या व सहानुभूतीच्या भावनेतून सरकारतर्फे एफ.एस.आय. वाढवून देण्याचा विचार केला जातो.
(२) राज्यातील सर्व गृहनिर्माण प्रकल्प पर्यावरणस्नेही असणे, ही काळाची गरज आहे. देशातील काही राज्यात प्रस्तावित बांधकामे व गृहनिर्माण प्रकल्प पर्यावरणस्नेही असणे बंधनकारक केले आहे. तर काही राज्यांत अशा बांधकामांना स्थानिक स्वराज्य संस्थांतील करामध्ये सवलती देण्याच्या प्रोत्साहनपर योजना राबविल्या जात आहेत. बांधकामासाठी आवश्यक असणारी पर्यावरणविषयक परवानगी मिळविण्यासाठी २०,००० चौरस मीटरहून अधिक क्षेत्रफळाचे प्रकल्प विकसित करणाऱ्या विकासकांसाठी ‘नॅशनल ग्रीन ट्राब्युनल’ने नुकताच एक आदेश बंधनकारक करण्यात आला आहे.
सदरहू आदेशात असे स्पष्टपणे नमूद करण्यात आले आहे की, बांधकामाच्या क्षेत्रात एफ.एस.आय. व नॉन एफ.एस.आय. धरण्यात येईल. यापुढे बांधकाम क्षेत्रातून नॉन एफ. एस.आय.वगळता येणार नाही. शहरी भागातील गगनचुंबी इमारतीमुळे पाणी, मलनि:स्सारण व अन्य नागरी सोयी-सुविधांवर मोठय़ा प्रमाणावर ताण पडतो. हा ताण कमी करण्याच्या दृष्टीने हरित इमारतींचा पर्याय स्वीकारण्यास विकासकांना प्रोत्साहन मिळावे या दृष्टीने असे धोरण राज्य सरकारने स्वीकारले असून, अशा हरित गृहनिर्माण प्रकल्पांना वाढीव एफ.एस.आय. देण्याची योजना विचाराधीन आहे.
(३) एखादी अनधिकृत, पण धोकादायक इमारत केव्हाही उभारली असल्यास तिच्या पुनर्विकासासाठी जादा एफ.एस.आय. देण्यात येतो. ठाण्यातील विकास नियंत्रण नियमावलीत तरतूद नसल्यामुळे ठाणे शहरातील १९७४ पूर्वीच्या अधिकृत इमारतींच्या पुनर्विकासासाठी जादा एफ.एस.आय. देण्याचे मुख्यमंत्र्यांनी मान्य केले आहे. त्याप्रमाणे मोडकळीस आलेल्या व पुनर्विकासाच्या प्रतीक्षेत असलेल्या तसेच समूह विकासांतर्गत इमारतींसाठी जादा एफ.एस.आय. देण्याबाबत लवकरच निर्णय घेण्यात येईल. तसेच राज्यातील सर्व मोठय़ा शहरांमध्ये प्रीमियम आकारून अतिरिक्त एफ.एस.आय. देण्याच्या योजनेबाबत लवकरच सरकारतर्फे घोषणा अपेक्षित आहे.
(४) सार्वजनिक वाहनतळ धोरणात राज्य शासनाने आता पूर्वी लागू केलेल्या शुल्कामध्ये ५० टक्के वाढ करून मुंबईतील उत्तुंग टॉवर्ससाठी आवश्यक असणाऱ्या जादा एफ.एस. आय.चा मार्ग मोकळा झाला आहे. बहुमजली सार्वजनिक वाहनतळे उभारून त्या बदल्यात जादा एफ.एस.आय. विकासकांना उपलब्ध करून दिले जात होते. २००८ मध्ये जारी केलेल्या या धोरणानुसार विकास नियंत्रण नियमावली ३३ (२४) नुसार विकासकाने सार्वजनिक वापरासाठी वाहनतळे बांधून दिल्यास त्याला शहरात ४, तर उपनगरात ३ एफ. एस.आय. उपलब्ध होत असे. नव्या सुधारित धोरणानुसार वाहनतळाचे मजले ४ इतके मर्यादित करण्यात आले होते. आता मात्र ७ मजल्यांपर्यंत वाहनतळ उभे करता येणार आहे. या मोबदल्यात ५० टक्के जादा एफ.एस.आय. उपलब्ध होणार आहे. शहरासाठी ७०० ते १००० चौरस मीटर तर उपनगरासाठी दोन हजार चौरस मीटर किमान क्षेत्रफळाची आवश्यकता आहे. यासाठी विकासकांना ४० टक्के दराने शुल्क भरावे लागत होते. त्यात वाढ करणारी अधिसूचना नगरविकास विभागाने जारी केल्यामुळे आता शीघ्रगणकाच्या ६० टक्के दराने शुल्क भरावे लागणार आहे. मात्र, या आदेशामुळे आता जादा एफ.एस.आय. वापरण्यातील मार्ग मोकळा झाला आहे. त्यामुळे बडय़ा विकासकांनी अशा मार्गातून आपल्या आलिशान प्रकल्पांसाठी जादा एफ.एस.आय. उपलब्ध करून घेण्याचे ठरविले आहे. आतापर्यंत ना. म. जोशी मार्ग येथील अपोलो मिल्सने ५ मजली वाहनतळ तसेच साकीनाका आणि गोरेगाव येथे बांधण्यात आलेली वाहनतळे सार्वजनिक वापरासाठी उपलब्ध करून देण्यात आली आहेत.
फन्जिबल एफ.एस.आय. म्हणजे काय?
सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या सदस्यांच्या सार्वजनिक वापराच्या जागा (पंप-रूम, सज्जा, बगीचा, बाल्कनी व सुरक्षारक्षकाची चौकी) किंवा मोकळ्या जागांचा समावेश इमारतींच्या मूळ एफ.एस.आय. व बांधकामात न करता त्यावर प्रीमियम आकारून फन्जिबल एफ.एस.आय.ची सवलत दिली जाते. शासनाच्या नगर विकास विभागाची अधिसूचना क्रमांक : सी. एम. एस. ४३११/ ४५२/ सी. आर.– ५८/ २०११ / यू डी – ११, दिनांक ६ जानेवारी, २०१२ अन्वये कॉम्पेनसेटरी एफ.एस.आय.च्या नियमावलीत विनियम ३५ (४) अंतर्भूत करण्यात आला आणि विनियम ३५ (४) च्या तरतुदीप्रमाणे विनियम ३३(५), ३३(७), ३३(९) व ३३(१०) अन्वये पुनर्विकासासाठी काही निश्चित अटीवर प्रीमियम न आकारता कॉम्पेनसेटरी एफ.एस.आय. दिला जाईल. परंतु सदरहू विनियम ३५ (४) मध्ये प्रीमियम न आकारता कॉम्पेनसेटरी एफ.एस.आय.ची परवानगी देताना जादा एफ.एस.आय. मंजूर करण्याबाबत कोणतीच निश्चित तरतूद नव्हती. विनियम ३५ (४) मध्ये विविध कारणास्तव जादा एफ.एस.आय. मंजूर करताना कॉम्पेनसेटरी एफ. एस.आय.वर प्रीमियम आकारणी करण्यासाठी निश्चित तरतूद सदरहू विनियमात तातडीने अंतर्भूत करणे आवश्यक असून, ते सर्वसामान्य जनतेच्या हिताच्या दृष्टीने असल्याने शासनाचे उद्दिष्ट पूर्ण होत आहे. महाराष्ट्र शासनाच्या नगर विकास विभागाच्या क्रमांक : टी. पी. बी. ४३१२ / ३७७ / प्र. क्र. १३९ / २०१४ / नवि-११ दिनांक १९ ऑगस्ट, २०१५, विषय : महाराष्ट्र प्रादेशिक व नगर रचना अधिनियम, १९६६, बृहन्मुंबई विकास नियंत्रण नियमावली १९९१ मधील विनियम ३५ (४) मधील प्रस्तावित सुधारणा व शासनाने सुचविलेले बदल मान्य करण्यात आले असून विनियम ३५ (४) च्या ५ व्या परिच्छेदनंतर अंतर्भूत करण्यासाठी अधिसूचनेतील परिशिष्ट खालीलप्रमाणे :–
परिशिष्ट विनियम ३५ (४) मध्ये, ५ व्या परिच्छेदनंतर खालील अटी समाविष्ट करण्यात येत आहेत :–
विनियम ३३ (२) (ए) नुसार खासगी वैद्यकिय संस्थांच्या इमारतींचा विकास वगळता, या विनियमाद्वारे विनियम ३२ (२) नुसार विकास करताना फन्जिबल कॉम्पेनसेटरी एफ.एस.आय.साठी प्रीमियम आकारणी करताना ५० टक्के सूट देण्यात येईल व विनियम ३३ (३) नुसार विकास करताना फन्जिबल एफ.एस.आय.साठी प्रीमियम आकारणी केली जाणार नाही. राज्यावर वरचेवर दुष्काळाची छाया असताना तसेच पाणी व विजेची समस्या दिवसेंदिवस गंभीर स्वरूप धारण करीत असताना आणि राज्यावर कर्जाचा डोंगर व तिजोरीत खडखडाट असताना, बहुमजली सार्वजनिक वाहनतळे उभारून त्या मोबदल्यात जादा एफ.एस.आय. विकासकांना उपलब्ध करून देण्याचा निर्णय तसेच सवलतीच्या दराने/ मोफत, फन्जिबल कॉम्पेनसेटरी एफ.एस.आय. देण्याचा सुधारित निर्णय सर्वसामान्य जनतेला सुखावणारा असला तरी त्याचा प्रत्यक्ष फायदा त्यांच्यापर्यंत पोहोचणे कठीणच दिसते. विकासकच या गोष्टीचा पुरेपूर फायदा घेऊन आपले खिसे भरतील हे आजवरच्या अनुभवावरून सिद्ध झाले आहे. सद्य:परिस्थितीत सर्वसामान्य जनतेचे हित जपण्यापेक्षा सरकार नावाची यंत्रणा फक्त विकासकांचे हित जपत असल्याचे चित्र पुढे येत आहे.
लोकशाही राज्यात अशा गोष्टीला विरोध होणे स्वाभाविक आहे. परंतु विरोधी पक्ष मात्र विधान मंडळाचे कामकाज सलगपणे बंद पाडण्यात धन्यता मानत आहे. विकासकांना अप्रत्यक्षपणे जास्तीत जास्त आर्थिक लाभ देऊन त्यांची पाठराखण करणाऱ्या प्रवृत्तीला अच्छे दिन आले आहेत हे अत्यंत दुर्दैवी आहे
विश्वासराव सकपाळ – vish26rao@yahoo.co.in
