‘म्हाडा’वासीयांची पुन्हा फसवणूक

* रहिवाशांच्या क्षेत्रफळात कपातच!
* अल्प गटाला ४८४ चौरस फुटाचे घर न मिळाल्यास आंदोलन
हक्काचे घर मिळावे म्हणून २००८ पासून प्रतीक्षेत असलेल्या म्हाडावासीयांची शासनाने पुन्हा घोर फसवणूक केली आहे. सार्वजनिक बांधकाम विभागातून म्हाडात आलेला एक कार्यकारी अभियंता धोरण तयार करतो आणि सर्व अतिवरिष्ठ अधिकारी माना डोलावतात, अशीच काहीशी गत म्हाडा धोरणाची झाली आहे. हे धोरण ठरविताना म्हाडातील वास्तुरचनाकार विभागाला विश्वासातही घेण्यात आले नाही, अशी चर्चा आहे.
मुंबईतील ‘म्हाडा’च्या जुन्या वसाहतींमधील मोडकळीस आलेल्या इमारतींच्या पुनर्वसनाच्या धोरणाचा रखडलेला प्रश्न अखेर मुख्यमंत्री पृथ्वीराज चव्हाण यांनी अधिवेशनाच्या शेवटच्या दिवशी कोणाचा विरोध होणार नाही हे पाहत घाईगर्दीने मार्गी लावला. बिल्डरांना वाढीव चटई क्षेत्रफळाच्या मोबदल्यात अधिमूल्य वा ‘म्हाडा’ला घरांचा साठा हा प्रश्न निकाली काढत घरांचा साठा देण्याचा एकमेव पर्याय ठेवला. पण त्याचवेळी या योजनेसाठीचा चटई क्षेत्र निर्देशांक अडीचवरून तीन करत बिल्डरांना राजी करण्याचा प्रयत्न केला आहे. त्यामुळे ‘म्हाडा’च्या वसाहतींमधील रहिवाशांना थोम्डीशी मोठी घरे मिळण्याबरोबरच या योजनेतून मुंबईत सुमारे एक लाख परवडणारी घरे उपलब्ध होण्याची अपेक्षा आहे. मात्र, नवीन धोरण चांगले असले तरी आजवर बिल्डरांशी झालेल्या कराराचे काय? बिल्डरांनी १५० ते २०० टक्के मोठे घर देण्याचे कबूल केले असताना ३५ ते ८० टक्के मोठय़ा घराच्या धोरणाला रहिवासी तयार होतील काय असा प्रश्नही निर्माण होत आहे.
दरम्यान, अल्प उत्पन्न गटाशी विकासकांनी ४८४ चौरस फूट घर देण्याबाबत करार केला आहे. त्यात कपात करून काहींना ४८४ चौरस फूट व आता नव्या धोरणानुसार इतरांना कमी क्षेत्रफळ देण्याचा शासनाचा डाव यशस्वी होऊ देणार नाही, असे विधानसभेतील विरोधी पक्षनेते विनोद तावडे तसेच शिवसेना नेते सुभाष देसाई यांनी स्पष्ट केले आहे. असंख्य हरकती व सूचना पाठवून शासनाला या धोरणात बदल करण्यास भाग पाडू, असेही या दोघांनी सांगितले.
प्रश्न व धोरणाचा गुंता..
मुंबईत ‘म्हाडा’च्या ५६ जुन्या वसाहतींचा पुनर्वसनाचा हा प्रश्न होता. या ५६ वसाहतींमध्ये एकूण १०४ संकुले व ३७०१ इमारती आहेत. एकूण घरांची संख्या दोन लाख २६ हजार आहे. तर या सर्व वसाहतींचे एकूण क्षेत्रफळ १५८०.८७ हेक्टर आहे. या इमारती मोडकळीस आल्याने पुनर्वसन गरजेचे झाले. त्यासाठी २००८ मध्ये अडीच वाढीव एफएसआय जाहीर झाला. त्यासाठी दोन पर्याय देण्यात आले.
१.अधिमूल्य न आकारता बांधीव क्षेत्रफळ ‘म्हाडा’सह वाटून घेणे.
२. अधिमूल्य आकारून वाढीव एफएसआय देणे.
त्यानंतर अधिमूल्य आकारून वाढीव एफएसआय देण्याचे प्रस्ताव आले व सुमारे १५ ते २० टक्के ना हरकत प्रमाणपत्रे ‘म्हाडा’ने जारी केली. मात्र अपेक्षेनुसार ‘म्हाडा’ घरे उपलब्ध न झाल्याने २० सप्टेंबर २०१० च्या ठरावानुसार अधिमूल्य न आकारता बांधीव क्षेत्रफळ घेण्याचे (घरांचा साठा) धोरण स्वीकारले. ‘म्हाडा’च्या याच धोरणात्मक गुंत्यामुळे जुन्या वसाहतींच्या पुनर्विकासाचा प्रश्न रखडला. बिल्डरांनी हात आखडता घेतला. अधिमूल्याचा पर्यायच व्यवहार्य असल्याचा आग्रह धरत घरे वाटून घेण्यास त्यांनी नकार दिला. त्यातूनच जुन्या इमारतींच्या पुनर्विकासाचा प्रश्न चिघळला. शिवसेनेने यात उडी घेत बिल्डरांच्या संघटनेसह मोर्चा काढला. अधिमूल्य आकारून वाढीव एफएसआय दिल्यास ‘म्हाडा’ला दहा हजार कोटी रुपये मिळतील आणि इमारतींच्या पुनर्विकासाचा मार्ग मोकळा होईल असा त्यांचा आग्रह होता.
मात्र, ‘म्हाडा’चे उपाध्यक्ष सतीश गवई यांनी नियमानुसार केवळ घरांचा साठाच घेतला जाईल. बिल्डरांना रस नसेल तर ‘म्हाडा’ या सर्व जुन्या इमारतींचा पुनर्विकास करेल, अशी भूमिका त्यांनी शिष्टमंडळासमोर मांडली. त्यानंतर हा प्रश्न मुख्यमंत्री पृथ्वीराज चव्हाण यांच्यासमोर गेला.
तीन एफएसआय..
मुख्यमंत्री चव्हाण यांनी ऑक्टोबर २०१२ पासून या प्रकरणात लक्ष घातले आणि अर्थसंकल्पीय अधिवेशनाच्या शेवटच्या दिवशी, १८ एप्रिल रोजी नवीन धोरण जाहीर केले. नव्या धोरणानुसार आता ‘म्हाडा’ वसाहतींच्या पुनर्विकासासाठी अडीच ऐवजी तीन एफएसआय असणार आहे. अध्र्या टक्क्याने एफएसआय वाढल्याने पुनर्विकास योजनेतील व्यावहारिक अडचणी दूर होतील. या नवीन धोरणासाठी मुंबईतील ‘म्हाडा’ वसाहतींमधील इमारतींच्या पुनर्विकास विकास नियंत्रण नियमावली ३३ (५) अंतर्गत त्यासाठी सुधारणा करण्यात आली असून त्यानुसार रहिवाशांना किमान ३०० चौरस फूट चटई क्षेत्रफळाचे घर मिळेल. सध्याचे बांधकाम क्षेत्रफळ आणि त्यावर ३५ टक्के मोफत क्षेत्रफळ इमारतींच्या पुनर्विकासात रहिवाशांना मिळेल. तर समूह विकास योजनेत पुनर्विकास झाल्यास अतिरिक्त क्षेत्रफळाचे प्रमाण ३५ ते ८० टक्के असेल. त्यामुळे रहिवाशांना थोडय़ा मोठय़ा आकाराची घरे विनामूल्य मिळण्याचा मार्ग मोकळा झाला आहे. विशेष म्हणजे हा पुनर्विकास प्रकल्प खासगी बिल्डरऐवजी ‘म्हाडा’कडून झाल्यास आणखी १० टक्के जादा क्षेत्रफळ मिळणार आहे. म्हणजे खासगी बिल्डरऐवजी ‘म्हाडा’कडून रहिवाशांना अधिक मोठय़ा घराचा लाभ मिळेल. या सुधारित धोरणामध्ये समूह विकासासाठी विशेष लक्ष केंद्रित केले असल्याने नगररचना आणि रुंद रस्ते, पाणी, सांडपाणी व्यवस्था यासारख्या पायाभूत सुविधांचे नियोजन अधिक चांगल्या रितीने होऊ शकेल. कमाल चटई क्षेत्र निर्देशांचा वापरही अधिक नियोजनपूर्वक करता येईल, असा दावा करण्यात आला आहे.
अंमलबजावणीबाबत शंका
‘म्हाडा’च्या जुन्या वसाहतींच्या पुनर्विकासासाठी सरकारने जाहीर केलेले धोरण पूर्वीपेक्षा चांगले आहे यात वाद नाही. पण आता कुठे धोरण जाहीर झाले आहे. हरकती व सूचना मागवून त्याबाबतची अधिकृत नियमावली तयार होण्यास वर्षभर तरी जाईल. म्हणजे निवडणुकाच येतील. त्यामुळे नवीन सरकारचे धोरण काय असेल असा प्रश्न येईल. समजा आता जाहीर झालेले धोरणच अंतिम राहिले तरी अंमलबजावणीचे प्रश्न निर्माण होण्याची शक्यता आहे. आजवर अनेक सोसायटय़ांनी बिल्डरांशी करार करून टाकलेले आहेत. त्यात बिल्डरांनी रहिवाशांना सध्याच्या घरापेक्षा १५० ते २०० टक्के मोठे घर देऊ केले आहे. अशावेळी नवीन धोरणानुसार सध्याच्या घरापेक्षा ३५ ते ८० टक्के मोठे घर स्वीकारण्यास रहिवासी तयार होतील काय? हा प्रश्नच आहे. यात व्यावहारिक अडचण वाटते. त्यातून कोर्टकज्जेही होऊ शकतात. त्यामुळे सरकारचे नवीन धोरण चांगले असले तरी अंमलबजावणीबाबत शंका वाटते, असे या प्रश्नावरील आंदोलनात सहभागी झालेल्या ‘महाराष्ट्र सोसायटीज वेल्फेअर असोसिएशन’चे रमेश प्रभू यांनी सांगितले.
बिल्डरांच्या फायद्यासाठीच क्षेत्रफळात कपात
नवे प्रस्तावीत धोरण म्हाडाचे उपाध्यक्ष व मुख्य अधिकारी सतीश गवई यांच्या सहिनिशी राज्याच्या गृहनिर्माण सचिवांना पाठविण्यात आले असले तरी हे धोरण तयार करणाऱ्या संबंधित म्हाडा अधिकाऱ्यांनी अल्प तसेच मध्यम उत्पन्न गटातील रहिवाशांच्या क्षेत्रफळात कपात सुचविली आहे. अत्यल्प गटाचे सध्याचे घर १८० चौरस फूट आहे. म्हणजे त्यांना किमान ३०० चौरस फुटाचे घर मिळणार असले तरी समूह विकासात त्यांना कमाल ३२४ चौरस फुटाचेच घर मिळेल. अल्प उत्पन्न गटातील रहिवाशांचे सध्याचे घर २४९ चौरस फूट आहे. त्यांना ३३७ ते ४५० चौरस फूट घर मिळू शकते. मात्र त्यासाठी त्यांनाही समूह विकासात जावे लागेल. अन्यथा फक्त साडेतीनशे चौरस फुटाचे घर मिळेल. या अत्यल्प तसेच अल्प गटातील सर्वाना विकासकांनी महापालिकेच्या नियमानुसार ५८० चौरस फुटाचे घर देऊ केलेले असताना ते मान्य करतील का, हा प्रश्न आहे. म्हाडाच्या कथित पुनर्विकास कक्षातील एक कार्यकारी तर एका उप अभियंत्याने तयार केलेले धोरण रहिवाशांच्या क्षेत्रफळाच्या मुळावर आले आहे.